文/乐居财经  邓鑫妮

远渡香江没有成功，珠江城市服务即将在A股跨步上市。

岁末，珠江股份（600684.SH）披露了一份资产变动草案，撇下经营乏力的房地产开发业务，转而投向物管和文体开发，一场换赛道的资产腾挪戏码徐徐展开。

这起变动外界早有预期，早在去年11月珠江股份就已经通告了资产置换的事情，即将所持有的房地产开发业务相关的资产负债与广州珠江实业集团有限公司（简称“珠实集团”）、广州珠江健康资源管理集团有限公司（简称“珠江健康”）合计持有的珠江城市服务100%股权进行资产置换，差额部分以债权及现金补足。

而这，也未尝不是珠江城市服务的上市阳谋。

2021年6月，珠江城市服务赴港IPO，而就在同一时间，另一家位于广东的国资物企越秀服务成功在港交所挂牌。

事情并未朝着珠江城市服务期望的方向行进，六个月后招股书失效，本以为上市之路已经告一段落，转而又被上市公司珠江股份相中欲收入囊中。

物企借壳上市已经屡见不鲜，中天服务、华发物业服务，以及改名后一直努力剥离重资产的招商积余，都已经在资本市场实现转身。珠江城市服务也不远了。

曲线上市

既保住了上市的壳子，又让珠江城市服务借道上市，资产置换后，珠江股份主营业务将变更为物业管理及文体运营。

珠江城市服务被正式纳入珠江股份前，由珠实集团和珠江健康分别持股95%和5%，往上穿透则是广州市人民政府和广东省财政厅。

与此同时，珠江股份由珠实集团直接持股31.1%，因此珠江股份从珠实集团手中购置股份涉及关联交易。

整体来看，珠江股份置入珠江城市服务100%股权，对价约7.78亿元。经收益法评估，拟置入资产的所有者权益的账面值约为3.78亿元，收益法评估值约7.78亿元，评估增值4亿元，增幅105.8%。

若是从珠江城市服务2021年的盈利能力来衡量，这笔交易的收购市盈率约为11倍，位于收并购的常见区间。

不过过往的业绩显示，珠江城市服务2021年出现了“增收不增利”的情况。截至2020年、2021年及2022年前8个月，珠江城市服务合并净利润约为6780万元、6700万元和4650万元；期间营收分别为9.44亿元、11.9亿元、8.05亿元。

出于业绩考虑，珠实集团还对这笔交易的后续作出承诺：2023-2025年度，珠江城市服务每年度的净利润（以经审计的扣除非经常性损益后属于母公司股东的净利润为准）分别不低于6800万元、7400万元、7900万元。   

珠江城市服务虽然背靠国资，但其仍面临着不小的外拓压力。

物业管理板块为珠江城市服务母公司及下属20家子公司，主要包括城市公建服务、城市生活服务、非业主增值服务。2020年、2021年及2022年8月止，其在管面积分别为2580万平方米、2730万平方米、2680万平方米，2022年规模萎缩。

另一部分业务则是文体运营板块，主要由珠江城市服务的子公司珠江文体及其下属公司经营，业务类型包括体育馆管理服务跟体育馆运营及配套服务。截至评估基准日，珠江文体已签约管理体育馆/项目20 家，签约建筑面积约为185 万平方米。

值得一提的是，珠江城市服务递表前夕，包括珠江文体、珠江物管、城镇物管、怡康物管、穗华物管在内的一批公司才被划到珠江城市服务旗下。

弃房转型

“受宏观经济增速放缓、人口结构变迁以及城市化速度逐步下降等因素影响，房地产开发行业整体发展速度减缓，增加公司盈利的不确定性。”

原本的房地产开发业务显露疲态，珠江股份的营收波动，重心转移似乎只是时间的问题。

截至发稿，珠江股份每股报价3.92元，总市值33.46亿元。

除了从珠实集团和珠江健康收购珠江城市服务，珠江股份还将置出珠江股份持有的与房地产开发业务相关的控股公司股权、参股公司股权、应收参股公司与房地产开发相关的债权、为开展房地产开发业务发行的公司债券等，最终作价28.04亿元。

在合并报表的归属于母公司所有者权益层面，资产组的净资产的账面值为21.8亿元，评估值为28.04亿元，评估增值6.2亿元，增值率为28.52%。

2022年，珠江股份收入骤降，连带着净利润也跌倒了谷底。2020年、2021年及2022年前八个月，珠江股份营收24.75亿元、36.07亿元、3.81亿元。2022年1月-8月，其净利润亏损约16.37亿元。根据公告测算，若是置入珠江城市服务资产，其亏损将缩小至1.7亿元。

同时，轻资产物管业务注入后，其资产负债率也将进一步缩小。2021年及2022年前八个月，珠江股份资产负债率分别为88.4%和93.31%，交易后则分别降至82.52%和82.66%。

即便如此，若是以物业行业的资产负债水平来看，负债率仍然不低。珠江股份解释道：主要是由于截至2021年末、2022年8月末，上市公司借入的应付债券仍未全部清偿。本次重组完成之后，上市公司将会根据与债务人协商后的还款计划清偿上述债券剩余部分。