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乐居新媒体 宗镛 发自深圳

众所周知，每个深圳人的身边，都有一个潮汕人。

据不完全统计，在深圳1700+万常住人口中，潮汕人就占了500多万，都赶上汕头一个市了。

在深圳打拼的潮汕人，每年春节印象最深刻的莫过于抢高铁票与塞车！深圳目前通往潮汕地区的高铁仅有厦深铁路，高速公路则有沈海高速与潮莞高速，这两条高速在每年春节都必须得承受来自500万潮汕人的集中归家之旅！

沈海高速鲘门路段

笔者的老家是汕尾，当然，说汕尾属于潮汕应该有部分人不认同，笔者认为，狭义的潮汕仅包括汕头、潮州、揭阳三市，而广义的潮汕则是潮汕文化圈，汕尾当然也属于潮汕文化圈内，因为汕尾人与潮汕揭三市拥有共同的思想特性：“念家”。

近年来，汕尾进入大众视野不再通过蹭潮汕的热度，而是搭上了深圳这位大款，因为他们之间合作开发了一个新区：“深汕特别合作区”！

深圳10+1区：深汕特别合作区

深汕特别合作区前身深圳（汕尾）产业转移工业园位于汕尾市鹅埠镇，是经省政府批准认定的省产业转移工业园，由汕尾市政府和深圳市政府共建。

深汕特别合作区规划图

2011年，成立于2008年的深圳（汕尾）产业转移园升格为深汕特别合作区。其面积扩容至海丰县鹅埠、赤石、小漠、鲘门四镇共468.3平方千米，这是全国首个特别合作区，开启了以飞地带动区域协调发展的改革试验，被称为广东省探索区域协调发展的“试验田”。

然而在2015年之前，深汕特别合作区一度陷入发展停滞，不过深汕特别合作区履行职能从行政授权转化为法律授权后，深汕特别合作区的发展才开始进入快车道。

高速发展的深汕特别合作区

笔者的家乡刚好在汕尾城区，在春节驾车回汕尾城区的路上，由于沈海高速鲘门段严重塞车，于是在惠东巽寮湾下高速转广汕公路回汕尾城区。

广汕公路吉隆段

广汕公路是沈海高速都未建成前，珠三角地区沟通粤东的唯一通道，也是在笔者孩童时期乘坐大巴前往深圳的必经之路，在深汕合作区未开发前，广汕公路在原深汕合作区以道路破败出名，从惠东吉隆驱车走广汕公路进入汕尾城区耗时需达2小时左右。

然而今年的广汕公路在进入深汕合作区后，映入眼帘的则是双向8车道的沥青公路，道路也拥有了自己的名字：“深汕大道”，并且道路驾驶感甚至比沈海高速还好，仅半小时不到便穿过整个深汕合作区，再重新在鲘门上高速。

深汕大道

虽然笔者不是深汕人，但在亲眼见证深汕的变化之后，不得不感叹，曾经爹不疼娘不亲的汕尾西部四镇，如今在深圳的扶持之下，已然展现一副城市面貌，各项基础建设也在陆续兑现。

除了基础建设的兑现，来自官方的认可给深汕的崛起注入一针强心剂，除了将深汕合作区当做第10+1区，深汕合作区的教育、医疗卫生、住房等民生工程早已对标深圳市区。

深圳市南山外国语学校（集团）深汕西中心学校

房价方面，深汕特别合作区去年深汕特别合作区鹅埠镇推出一块二类住宅地，毛坯限价11000元/㎡，其他的大部分都是安居地块，限价普遍在7-8千元/㎡。

房价倒退的汕尾主城区

感叹完深汕的高速发展，回到了久违的老家“汕尾城区”，汕尾城区由于可开发面积小，近年来主要发展汕尾火车站周边区域，我表妹便在2019年买入汕尾火车站片区的华润万象天地，当时的购入价格约为9000元/㎡，毛坯交付。另外还有个发小，在更早的2017年买入了距离火车站仅500m的碧桂园时代城，买入价差不多1万/㎡，带装修交付。

华润万象天地

据了解，因为疫情影响，近年全国多个城市出现房价下降的情况，三四线城市更是重灾区，汕尾同样如此，去年笔者询问到汕尾的地产经纪，据悉火车站片区的部分楼盘新房房价早已降至5000元/㎡的水平，即使在首付及利率降低的情况下，部分楼盘甚至吹出了一成首付的营销手段仍难去化，可见汕尾的楼市寒气逼人。

中介朋友圈截图（2022年5月）

汕尾房价在2016-2019年进入了泡沫增长期，早在2017年汕尾星河湾便传出新房价2.4万元/㎡，直逼一线城市的房价，如今回想过去已成了荒诞的笑话。

作为土生土长的汕尾人，笔者感叹城市建设的重要性，然而通过透支土地财政，依赖房地产去发展经济，最终落得发展缓慢的下场，这也是国内许多三四线城市的通病。

汕尾火车站片区地块

当然，深汕特别合作区建设发展不过10年，便取得瞩目的建设成绩，说不定未来还能带动原东家汕尾的经济发展，让我们拭目以待吧！