乐居新媒体 任时建 发自上海  

2022年新房战收官，上海市场分化依旧，有盘期期触发积分，开盘“日光”，有盘却爆冷，认筹惨淡，年底刚结束开盘的森兰海天名筑即交出了一份不怎么出彩的成绩单。

被视为外高桥“外拓首站”、“品牌首次输出”的浦东祝桥新盘森兰海天名筑年底首开，却以不到10%的摇号率黯淡收场。项目首秀遇冷，不仅让开发商外高桥的收官战更加坎坷，也标志其首度外拓尝试受挫。

首开摇号率仅9%

森兰海天名筑被视为是外高桥的首次外拓尝试，也是其年底收官重点项目，但项目首开成绩惨淡，相比所推房源数，认筹组数“稀少”。

在2022年11月官宣的上海七批次新房中，纯新盘森兰海天名筑推出425套房源，户型面积为72-178平方米，均价54000元/平，入围比为1.3。

项目于11月19日开启认购，在认购期间仅收到40组意向购房客户，12月开盘摇号率仅有9%，意味着后续待去化的房源有90%。虽然第七批次整体热度有所降温，但作为首开新盘，不到10%的摇号率仍然较低。

同批次外高桥的另一项目森兰壹公馆却有超600%的认购率，然而森兰壹公馆仅有41套，均价70300元/平，按最大货值计算也仅5亿，森兰海天名筑因供应量较大，按最大货值计算约有40亿，在预计年底收益中占更大份额，但如今看来这份收益可能大打折扣。

市场不买账“伪森兰”

森兰国际社区作为上海新兴规划区域在近些年强势崛起，地段身价飙升，区域房价也水涨船高。森兰海天名筑虽有“森兰”，却是个“伪森兰”，项目真正所在区域并非森兰区域，而是浦东祝桥镇。

远郊盘的交通和配套资源尤为重要，该项目距迪士尼尚有10公里，距最近的地铁站直线距离也有6公里，让当下许多远郊一族望而却步。除交通不便，从商业看，该盘附近也仅有一些小型社区商业广场，整体配套一般。相比已有二十年开发进程的森兰国际社区，祝桥镇起步较晚，未来主要依托东站和浦东机场枢纽打造大航空产业，目前配套还不完善。

再看价格因素，项目均价约5.4万/平方米，附近的新房公元2040去年开盘均价为4.5万/平方米。仅一年后，同地段、同类型的森兰海天名筑，价格上涨了20%。二手房也不存在明显倒挂，附近的朗诗未来树、东方鸿璟园、千汇苑等楼盘挂牌均价在3至4万/平方米左右，比新房还要低。

森兰海天名筑的入市也表明，市场面对这一不够森兰的“伪森兰”，还不完全买账。

外拓出师不利

多年来，外高桥致力于上海自贸区及周边地区的开发建设，深耕外高桥及森兰区域，开发硕果丰厚。2022年底，外高桥挥师南下，推出首个外拓项目“森兰海天名筑”。

然而与外高桥在大本营森兰推出的众多项目相比，森兰海天名筑这个外拓新盘却出师不利。近期，外高桥相继推出过位于森兰区域的森兰星河湾、森兰名苑、森兰壹公馆等项目，均轻松实现“日光”，有些批次甚至触发高积分抢房潮。

相比之下，森兰海天名筑的开盘成绩甚至不及一般水平。这一次失利让外高桥全年营收的兑现更加难以预料。

外高桥作为区域运营巨头，主攻“区域开发、贸易服务、文化产业”三大核心主业，而区域开发中的房地产业务又是外高桥每年的营收大项。

2022年上半年，外高桥的营收尚且可观。据悉，截至2022年上半年，外高桥营业总收入50.4亿元，同比上升28.41%；归属上市公司股东净利润6.97亿元，同比上升58.73%。其中，房地产租赁收入4.88 亿元，占比 10%；房地产转让出售业务收入 29.09 亿元，占比 58 %。

此数据表明外高桥在去年上半年十分依赖房地产业务的有效发展。根据对多年官方数据的统计，外高桥全年总体营收水平也往往随其房地产收入的波动而波动。如今重点新项目表现不及预期，或将重塑外高桥全年的营收格局。

如何有效推动森兰海天名筑的去化，稳定房地产业务营收，重新树立外拓的增长跳板，将是外高桥在新的一年需要思考的问题。