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寻找中国泛地产行业向上的力量。

滨江集团:争做1% | 曙光④

乐居财经 2023-01-09 16:15 5.1w阅读

【编者按】新年伊始,泛地产行业从追逐微光,到曙光向行。乐居财经推出2023年首个策划《曙光》,挖掘地产、家居和物业标志性企业的韧性故事,寻找中国泛地产行业向上的力量。专题》》


文/乐居财经 杨宏彬

“感知到冬天后,利用有限的时间蹲在瀑布前等待鱼汛,吃得饱一点,让脂肪再厚实一点,即便凛冬将至,也能活得更久一些。”

滨江集团媒体年终恳谈会上,戚金兴给大家讲了阿拉斯加棕熊过冬的故事。他认为,滨江就是一只等待渔汛的棕熊,2022年拿下的地,是为应对未来市场变化的储备。

阴霾笼罩了房地产市场几乎一整年,这期间“雷声”阵阵,不少房企爆发出流动性问题,未出现债务问题房企也同样如履薄冰,不再大手笔的购入土地。

但对于市场现状,滨江集团明显有着不一样的看法。2022年一整年,其在土地市场收获颇丰,全年摘地41宗,实至名归的拿地大户。 

滨江集团的底气,不是凭空而来。在2022年市场下行期,其无疑是佼佼者。全年销售金额为1539亿元,位列克而瑞全国房企排行榜第13位。虽同比微跌9%,但也已经跑赢了绝大多数的房企。

销售表现强劲的同时,滨江集团的融资也十分畅通。全年融资470亿元,同比增加22亿元。利息继续保持下降趋势,利率较2021年降了0.3%至4.6%。

2022年对房地产而言,无疑是低位震荡的一年,滨江集团并不否认这一点。但越是艰难的时期,越能看出企业的硬实力。稳健的经营,是滨江集团穿越周期的重要筹码。

区域深耕的力量

出身于杭州,戚金兴对这一片土地“知根知底”。正因如此,滨江长期深耕杭州市场,始终将杭州及浙江省作为公司发展的重点区域,一直是区域深耕房企的典型样本。

滨江长期的区域深耕成效可以说非常显著。据克而瑞浙江区域统计,2022年上半年滨江集团在杭州推出商品住宅3800余套,整体中签率19.54%。此外,上半年滨江集团项目首开去化率达93%,远高于杭州八区81%的平均去化水平。

杭州操盘榜中,2022年滨江集团销售额达到718.05亿元,权益销售额达565.21亿元,蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜冠军。现金回笼全年完成690亿,比去年的683亿略有增加。

深耕杭州取得的成果,让滨江集团坚定了拒绝冒进,决不“舍近取远”的投资策略。

百强房企拿地放缓,金额同比下降48.9%,而滨江集团却逆势而为。在杭州的土拍市场上,被戏称为“杀疯了”。在杭州前两轮土拍中,滨江拿下的土地已经超过20幅。2022年5月,滨江集团又以56亿元的价格完成了对阳光城浙江永康6宗地块的收购。

2022年全年,滨江集团摘地41宗,总投资金额733亿,其中权益金额374亿,新增货值1500亿,总土地储备超3000亿。拿地金额首次跻身全国房企拿地金额榜TOP10,位列第七位,较去年提升15位。

滨江集团虽然摘地较多,但大部分位于杭州,新摘的41宗土地中,38宗都位于杭州。同时滨江集团依然遵循着自己的“度”,即“拿地权益金额不能超过现金流的0.6倍。”

滨江集团相关负责人曾表示,在区域布局方面,滨江集团继续保持三省一市,即浙江省、江苏省、广东省和上海市的区域发展战略。在投资比例上,杭州市占比50%,浙江省内杭州市外占比40%,浙江省外占比10%。

交付方面,滨江全年交付项目32个,其中杭州地区17个,其他城市15个。另悉,滨江集团旗下共49个项目举行了奠基仪式,包括杭州钱江新城二期地块,南京栖霞地块,东阳上品和桐乡南城明月苑等。

融资畅通,利率下行

在土地市场的逆势扩张,得益于滨江集团一直以来在财务安全上的坚守与严于律己。

根据中期报告,2022年上半年,滨江集团有息负债规模558.07亿元,其中银行贷款占比78.3%,直接融资占比21.7%,债务结构清晰。

期内,滨江扣除预收款后的资产负债率65.47%,净负债率85.79%。债务期限构成上,短期债务为178.96亿元,占比仅为32.07%,低于期末货币资金(197.79亿元),现金短债比为1.11倍,可有效覆盖短期债务。“三道红线”监测指标持续保持“绿档”。

2022年9月末,滨江集团一年内到期的短期债务合计有145.94亿元,上货币资金有219.29亿元,除去受限资金仍可覆盖短债。

在12月,滨江集团完成了2021年度第四期短期融资券兑付,该债券发行总额为9亿元整,债券利率为4.2%。

财务安全得以保证的同时,滨江集团的融资渠道也十分畅通。全年融资470亿元,同比增加22亿元。更值得一提的是,2022年中期滨江集团的融资利率为4.7%,相较往年已是低点,到2022年末,滨江集团在融资规模增加的情况,利率再创新低,达到了4.6%。年内利息支出较同期节省了1亿元。

12月以来,利好房地产融资的政策暖风频吹,对于滨江集团而言更是锦上添花。11月到12月之间,滨江集团收获一大堆授信。包括上海银行兴业银行中信银行杭州银行等。从全国性大行,到股份制银行,到地方城商行,合计向滨江集团综合授信总数超3300亿。

2022年虽取得亮眼成绩,但滨江集团并未忘记市场的严峻。戚金兴表示,未来的市场形势非常严峻,不容乐观。有可能过去几年里,今年是压力最重的;但展望未来,可能今年日子最好。

在媒体年终恳谈会上,戚金兴道出滨江集团2023年的规划与目标。整体战略方面,仍是聚焦杭州,深耕浙江,辐射长三角,在珠三角保持深圳和广州适度开拓。融资利率达到4.5%以内,销售规模要占整个中国销售额的1%以上。

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