“东北区域从九十年代初期开始实施物业管理至今，经过不断的探索实践，已经取得了一定的成果，但物业管理水平较之先进地区来说还有较大差异。”寥寥数语，折射出的是东北区域物业服务行业的发展现状。

业态多样性仍有进步空间

克而瑞物管与中物研协联合发布的《2022年度物业服务力·东北区域系列研究成果》（以下简称“研究成果”）显示，据不完全统计，在东北区域物业管理项目中，数量及面积占比最高的均为住宅项目，比例分别为54.87%和75.32%；其次为其他项目，面积占比为8.40%。对此，有分析表示，东北地区业态多样性仍有进步空间。

此外，从东北区域物业服务企业的数量维度看，东北区域企业外拓第三方项目数占总项目数的63.90%，承接所属或合作开发商项目占比为36.10%；面积层面，东北区域企业外拓第三方项目面积占总面积的73.17%，承接所属或合作开发商项目占比26.83%。

可见，东北区域物企对地产企业依赖性逐步减弱，虽然第三方外拓项目仍少于开发商提供，但未来市场空间明显，市场进步空间较大。

营收结构多元化逐渐明显

研究成果指出，现阶段东北区域物业服务企业的主要收入来源仍是基础物业服务，伴随物业管理行业转型升级的推进，物业服务企业的营收结构也将不断发生变化，非传统的物业增值服务，包括社区资产管理、社区空间运营、社区零售等将逐渐成为企业重要的收入来源，且该类业务市场拓展空间广阔，业绩增长潜力有待进一步发掘，将成为行业未来发展的新趋势。

据不完全统计，近一年，东北区域物业服务企业基础物业服务收入均值达到1.34亿元，占总营业收入比重86.46%，是企业创收的主要力量。而在基础物业服务收入方面，东北区域物业服务企业的营业收入主要集中在住宅物业业态，占比达到65.26%。

不难看出，借助关联房地产企业支持、市场化拓展和兼并、收购等方式，东北区域物业服务企业进一步扩大了管理面积，带动着基础物业服务营业收入的增长，虽营收结构仍以住宅为主，但其他业态收入占比明显增高，未来营收结构将逐渐优化。

企业人力结构逐渐优化

研究成果显示，从企业从业人员岗位构成看，企业管理人员占从业人员总数约13.32%。其中，企业高层管理人员占经营管理人员的比重为5.53%，管理处主任（项目经理）占21.98%，管理员（主管）占72.48%。

基层员工方面，物业基层员工占从业人员总数的86.68%。其中，清洁工人员数量最多，占操作人员总数的37.94%；秩序维护人员占比34.03%；工程维修工、绿化工和其他工种占比分别为2.39%、11.13%和14.52%。

企业的运营效率及盈利能力方面，东北区域物业服务企业人均管理面积为3730.81平方米，人均产出为6.98万元，人均净利润0.54万元。