冬日的暖阳驱散了杭州的阴霾，南山路上车水马龙，孩儿巷里烟火升腾。疫情过后，我们熟悉的城市，正在一点一点慢慢归来，各行各业的信心开始复苏。

“信心就是希望”，2022年11月以来，房地产市场利好政策频发，稳预期信号持续释放，同样让蓝绿双城创始人曹舟南看到了行业的曙光，“预期越稳，信心越足。最近市场已有逐步企稳迹象，只要政策保持稳定性、可持续性，到2023年七八月，就会形成非常大的复苏效应”。

创业4年有余，曹舟南始终保持对市场的敏锐判断。过去一年多，面对房企持续债务违约、爆雷、资金短链、项目停滞的行业大困局，曹舟南带着蓝绿双城率先破局，通过引资入场、重塑品牌等，盘活这些因“爆雷”而停工的“变量”项目，实现高品质交楼，为城市管理者、房企、金融机构、供方、客户带去希望。

站在市场的窗口期，曹舟南亦丝毫不敢松懈，带领团队加大开工面积、加快工作节奏。“面对市场的积极信号，所有准备工作都要提前做好，任务非常艰巨，有信心但压力也不小”。

以变量共建立当下  瞄准“资本共建”蓝海

“变量是特殊阶段的特殊产物”，曹舟南解释，因原开发企业债务违约等问题，造成大量的存量项目变成了“变量”，大量土地资源、金融资源、信用资源等被紧紧吸附在“变量”项目里面。

“2021年6月份，我们判断变量市场可能会超过10万亿，实际2021年年底以来到现在已经远远不止这个数”，对于这一数字，曹舟南深感忧虑，“停工盘必须要尽快复工复产，只有把大量的变量项目纾困出来，才有可能推动行业的常态发展”。

但是，“变量”项目涉及面广、工作量大、流程复杂，要想激活，难度并不小。投资人、债权债务人、金融机构、购房客户、总包等参建单位、地方政府、原操盘房企等，都需要协调，用一般的房地产开发逻辑根本无法解题，特别是面临保交楼的刚性节奏。

为此，蓝绿双城成立了60余个“共建师”小组，每组6-8人，覆盖金融、财务、法务、营销、工程、成本等专业，“公司内部分工也进行了调整，前期由我自己来抓，每一个项目都必须进行研判”。

通过实践，蓝绿双城探索出了变量项目的系统纾困解决方案，即综合有担当的地方政府、有作为的金融机构，在项目诊断、咨询的基础上，采取“债务重组+品牌置换和管理置换+纾困基金”等的组合方式重新启动项目。

其中，“债务重组”从实效、时效两重考虑，更多采用商业化重组；“品牌置换”和“管理置换”为必须环节，以往的品牌和管理主体因其债务违约已缺失市场信誉，损伤客户信心，必须用新的品牌、新的管理体系来重新组织；“纾困基金”，以“类共益债”方式，后进先出，促成项目重新启动。

截至目前，蓝绿双城帮助金融机构、中央企业、地方国企、头部房企等系统研判项目超过3000个，签约重点城市纾困、新启类项目100余个，并牵头构建了超过100亿元纾困基金，盘活“变量”项目。

对蓝绿双城而言，“变量”项目就是在危中寻机，“只有过了变量这关，团队综合能力、企业能力，才会有质的飞跃，将来才能更好地在资本共建市场中立足”，曹舟南透露，定位于“中国房地产行业模式创新者、问题解决者”，蓝绿双城的终极战略目标没有变，那就是推动形成以资本共建为核心的未来市场，打造能力型公司。

业务和人才双驱动  抢抓2023年窗口期

尽管发展方向明晰，但站在行业的重要转折点，曹舟南依然感到了前所未有的压力。“2023年对蓝绿双城而言，是至关重要的一年，任务非常艰巨”。

“我们大部分项目来自合作方，项目早一天启动，合作方就能早一天回流资金，压力很大。行业已经走到这个端口，所有的准备工作都要做到极致”。

“公司目前在建在售项目五六十个，共建项目数量还在不断增加，什么时候开工或进入预售状态，我们也在按照节奏考虑，一定要踩对市场节奏”，曹舟南强调。

这段时间，曹舟南一直在关注市场信号，并保持着非常高的工作强度，“周末一直在出差，去上海、成都、广州等地”。他的团队和合作方也开足马力，全面加班加点。一方面紧盯“存量市场”，推动“保交楼”目标实现；另一方面，也开始积极布局增量市场。在财力允许范围内，对长三角、珠三角、成渝区域等优质市场端所在的城市和区位进行适度布局。

项目选择上，曹舟南始终坚持销售周期为第一评判标准，“市场端如果几乎没流动性，就不能冒进”。

推进业务的同时，曹舟南也密切关注团队专业能力培养。“现在确实任务很重，主要是核心竞争力的加快建设和进一步推进，一定要取长补短，十大专业能力竭尽全力往前提升，为此，团队几乎每个礼拜在培训，每个礼拜三场，周一、周二、周四”。

据悉，2023年蓝绿双城还会在几大平台投放人才和合作计划，进一步提升核心竞争力。

四“管”齐下  探路未来市场新模式建设

行至第5个年头，蓝绿双城已从最初的4个人、零项目，发展成拥有1000多人、手握100余个项目、服务面积超过2000万㎡的企业。作为这艘大船的掌舵人，曹舟南不仅要带着它扛住眼前的惊涛骇浪，更要为之计长远。

变局过后房地产行业前路几何？市场空间还有多大？什么才是企业未来的新增长引擎？创办蓝绿双城以来，曹舟南一直在思考这些问题，如今这个答案越来越清晰——

“到2024年，房地产市场会实现正常化并且转入新发展模式，规模大概会回落到10万亿元左右，并且会在这个规模上停留几年，未来15年内预计每年降到6-8万亿，但这一规模市场对于中国庞大的人口基数和市场基数来说，也是一个支柱产业”。

“投资线和开发线会加速分离，中国房地产将进入资产管理的新阶段，各领域头部企业将以共建模式重新形成新的事业生态，而蓝绿双城这类以专业为基础的能力公司，将在市场上发挥重要作用”，曹舟南表示，“未来，中国房地产市场会形成新的主体格局——60-70%是国有企业；以万科为代表、兼顾投资与开发的企业，预计占比30%；以及，以蓝绿双城为代表的能力公司”。

曹舟南认为，在投资与开发分离的趋势下，房地产商业模式将由简单的开发自主变成自主开发、联合开发，委托开发、特殊资产管理，资产的价值重塑和再造，由开发过渡到开发和服务并重。

契合投资与开发加速分离的趋势，致力于打造能力型公司，蓝绿双城确立了“资管+数管+建管+运管”体系，创新行业发展模式。

资管：即资产管理，契合投资与开发相分离发展趋势，主张“向制造业学习”，未来投资项目大幅提升自有资金权重，广泛建立金融机构等投资方以股权为主的投资合作关系，构建大资管体系。

数管：即数字管控，推动房地产行业推广数字化应用，覆盖项目全景管理体系，构建以数字化为底层逻辑、以生活场景和生活地图为基本牵引的精细化服务机制，以数字技术促进实业发展。

建管：即建造管理，为适应市场、客户需求，在现有开发能力的基础上，不断优化自身的建设管理能力，强化品质品牌保障能力，有效融合绿色低碳、智慧建筑、装配率等标准要求，促进整体行业水平提升。

运管：即持有物业的运营管理，优化提升对持有物业的运营能力和客户生活的系统服务能力，促进企业由“大开发逻辑”真正向“大服务逻辑”转变，切实服务于人们的美好生活，促进生活品质的提升。

据透露，围绕“资管+数管+建管+运管”未来发展模式建设，蓝绿双城从发展战略、经营原则、业务结构、组织架构、人才队伍、项目管控等多方面做出了优化调整，并将陆续呈现。