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曹舟南:中国房地产进入资产管理新阶段 蓝绿双城要打造能力型公司

乐居新媒体 2023-01-01 21:38 11.0w阅读

冬日的暖阳驱散了杭州的阴霾,南山路上车水马龙,孩儿巷里烟火升腾。疫情过后,我们熟悉的城市,正在一点一点慢慢归来,各行各业的信心开始复苏。

“信心就是希望”,2022年11月以来,房地产市场利好政策频发,稳预期信号持续释放,同样让蓝绿双城创始人曹舟南看到了行业的曙光,“预期越稳,信心越足。最近市场已有逐步企稳迹象,只要政策保持稳定性、可持续性,到2023年七八月,就会形成非常大的复苏效应”。

创业4年有余,曹舟南始终保持对市场的敏锐判断。过去一年多,面对房企持续债务违约、爆雷、资金短链、项目停滞的行业大困局,曹舟南带着蓝绿双城率先破局,通过引资入场、重塑品牌等,盘活这些因“爆雷”而停工的“变量”项目,实现高品质交楼,为城市管理者、房企、金融机构、供方、客户带去希望。

站在市场的窗口期,曹舟南亦丝毫不敢松懈,带领团队加大开工面积、加快工作节奏。“面对市场的积极信号,所有准备工作都要提前做好,任务非常艰巨,有信心但压力也不小”。

以变量共建立当下  瞄准“资本共建”蓝海

“变量是特殊阶段的特殊产物”,曹舟南解释,因原开发企业债务违约等问题,造成大量的存量项目变成了“变量”,大量土地资源、金融资源、信用资源等被紧紧吸附在“变量”项目里面。

“2021年6月份,我们判断变量市场可能会超过10万亿,实际2021年年底以来到现在已经远远不止这个数”,对于这一数字,曹舟南深感忧虑,“停工盘必须要尽快复工复产,只有把大量的变量项目纾困出来,才有可能推动行业的常态发展”。

但是,“变量”项目涉及面广、工作量大、流程复杂,要想激活,难度并不小。投资人、债权债务人、金融机构、购房客户、总包等参建单位、地方政府、原操盘房企等,都需要协调,用一般的房地产开发逻辑根本无法解题,特别是面临保交楼的刚性节奏。

为此,蓝绿双城成立了60余个“共建师”小组,每组6-8人,覆盖金融、财务、法务、营销、工程、成本等专业,“公司内部分工也进行了调整,前期由我自己来抓,每一个项目都必须进行研判”。

通过实践,蓝绿双城探索出了变量项目的系统纾困解决方案,即综合有担当的地方政府、有作为的金融机构,在项目诊断、咨询的基础上,采取“债务重组+品牌置换和管理置换+纾困基金”等的组合方式重新启动项目。

其中,“债务重组”从实效、时效两重考虑,更多采用商业化重组;“品牌置换”和“管理置换”为必须环节,以往的品牌和管理主体因其债务违约已缺失市场信誉,损伤客户信心,必须用新的品牌、新的管理体系来重新组织;“纾困基金”,以“类共益债”方式,后进先出,促成项目重新启动。

截至目前,蓝绿双城帮助金融机构、中央企业、地方国企、头部房企等系统研判项目超过3000个,签约重点城市纾困、新启类项目100余个,并牵头构建了超过100亿元纾困基金,盘活“变量”项目。

对蓝绿双城而言,“变量”项目就是在危中寻机,“只有过了变量这关,团队综合能力、企业能力,才会有质的飞跃,将来才能更好地在资本共建市场中立足”,曹舟南透露,定位于“中国房地产行业模式创新者、问题解决者”,蓝绿双城的终极战略目标没有变,那就是推动形成以资本共建为核心的未来市场,打造能力型公司。

业务和人才双驱动  抢抓2023年窗口期

尽管发展方向明晰,但站在行业的重要转折点,曹舟南依然感到了前所未有的压力。“2023年对蓝绿双城而言,是至关重要的一年,任务非常艰巨”。

“我们大部分项目来自合作方,项目早一天启动,合作方就能早一天回流资金,压力很大。行业已经走到这个端口,所有的准备工作都要做到极致”。

“公司目前在建在售项目五六十个,共建项目数量还在不断增加,什么时候开工或进入预售状态,我们也在按照节奏考虑,一定要踩对市场节奏”,曹舟南强调。

这段时间,曹舟南一直在关注市场信号,并保持着非常高的工作强度,“周末一直在出差,去上海、成都、广州等地”。他的团队和合作方也开足马力,全面加班加点。一方面紧盯“存量市场”,推动“保交楼”目标实现;另一方面,也开始积极布局增量市场。在财力允许范围内,对长三角、珠三角、成渝区域等优质市场端所在的城市和区位进行适度布局。

项目选择上,曹舟南始终坚持销售周期为第一评判标准,“市场端如果几乎没流动性,就不能冒进”。

推进业务的同时,曹舟南也密切关注团队专业能力培养。“现在确实任务很重,主要是核心竞争力的加快建设和进一步推进,一定要取长补短,十大专业能力竭尽全力往前提升,为此,团队几乎每个礼拜在培训,每个礼拜三场,周一、周二、周四”。

据悉,2023年蓝绿双城还会在几大平台投放人才和合作计划,进一步提升核心竞争力。

四“管”齐下  探路未来市场新模式建设

行至第5个年头,蓝绿双城已从最初的4个人、零项目,发展成拥有1000多人、手握100余个项目、服务面积超过2000万㎡的企业。作为这艘大船的掌舵人,曹舟南不仅要带着它扛住眼前的惊涛骇浪,更要为之计长远。

变局过后房地产行业前路几何?市场空间还有多大?什么才是企业未来的新增长引擎?创办蓝绿双城以来,曹舟南一直在思考这些问题,如今这个答案越来越清晰——

“到2024年,房地产市场会实现正常化并且转入新发展模式,规模大概会回落到10万亿元左右,并且会在这个规模上停留几年,未来15年内预计每年降到6-8万亿,但这一规模市场对于中国庞大的人口基数和市场基数来说,也是一个支柱产业”。

“投资线和开发线会加速分离,中国房地产将进入资产管理的新阶段,各领域头部企业将以共建模式重新形成新的事业生态,而蓝绿双城这类以专业为基础的能力公司,将在市场上发挥重要作用”,曹舟南表示,“未来,中国房地产市场会形成新的主体格局——60-70%是国有企业;以万科为代表、兼顾投资与开发的企业,预计占比30%;以及,以蓝绿双城为代表的能力公司”。

曹舟南认为,在投资与开发分离的趋势下,房地产商业模式将由简单的开发自主变成自主开发、联合开发,委托开发、特殊资产管理,资产的价值重塑和再造,由开发过渡到开发和服务并重。

契合投资与开发加速分离的趋势,致力于打造能力型公司,蓝绿双城确立了“资管+数管+建管+运管”体系,创新行业发展模式。

资管:即资产管理,契合投资与开发相分离发展趋势,主张“向制造业学习”,未来投资项目大幅提升自有资金权重,广泛建立金融机构等投资方以股权为主的投资合作关系,构建大资管体系。

数管:即数字管控,推动房地产行业推广数字化应用,覆盖项目全景管理体系,构建以数字化为底层逻辑、以生活场景和生活地图为基本牵引的精细化服务机制,以数字技术促进实业发展。

建管:即建造管理,为适应市场、客户需求,在现有开发能力的基础上,不断优化自身的建设管理能力,强化品质品牌保障能力,有效融合绿色低碳、智慧建筑、装配率等标准要求,促进整体行业水平提升。

运管:即持有物业的运营管理,优化提升对持有物业的运营能力和客户生活的系统服务能力,促进企业由“大开发逻辑”真正向“大服务逻辑”转变,切实服务于人们的美好生活,促进生活品质的提升。

据透露,围绕“资管+数管+建管+运管”未来发展模式建设,蓝绿双城从发展战略、经营原则、业务结构、组织架构、人才队伍、项目管控等多方面做出了优化调整,并将陆续呈现。

来源:乐居新媒体

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