景晖智库首席经济学家胡景晖点评：

　　龙湖冠寓北京丰台项目，从龙湖在北交所摘牌到申请“纳保”，申请“纳保”得到批准到改建，到出租形成稳定的现金流收益，到未来有可能对接公募REITs退出，这一系列眼花缭乱的操作，实际上是龙湖将现有的相关项目结合保障性租赁住房的优惠政策进行了有效的串联和无缝的衔接，是个经典案例。

　　目前很多开发企业和机构手里持有低效或者未开发无效的这种办公型的、商业型的、科研型的地块，如果能够通过产权交易市场交易拿到开发商手里，然后再通过“纳保”取得项目认定书再进行改建，因为改建比开发的速度要快，然后形成稳定的现金流，就可以再通过公募REITs来推出。当然“纳保”之后，租金要低于同地段同品质的市场化租赁住房价格，租金涨幅也受到严格的监管。但与此同时，一系列的政策优惠会使这些项目降低成本。同时，这些项目有特定的供应人群、稳定的租期和稳定的现金流收入。

　　在保障性租赁住房市场参与主体中，要学会将政策用足，把各个政策的环节进行有效的用好。企业在筹划组织的过程中要提高效率，也要进行精密的测算，那么未来这会是一种特有的打法。当然，市场化租赁住房这部分如何对接公募REITs等资本市场，还需要有典型的案例。希望在2023年，我们也能看到有市场化的长租房项目发行公募REITs取得成功。