【编者按】：他们持续建设发展社区，他们坚守战疫第一道防线，他们守护业主美好生活。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话物业人”，一起聆听他们讲述其呵护美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：大连新洋物业管理有限公司总经理于世波。

策划 | 邢宝君

拍摄 | 吴岩

撰稿 | 毛洪禹

“我服务过的业态有医院、学校、产业园、办公类写字楼、交通类枢纽、城市综合体……”

在从事物业服务行业的十几年间，于世波与他的新洋物业不断的在拓宽服务的“宽度”，在他看来，正是从“小”做起、逐步扩展，才让新洋物业在疫情严重影响下，依然能够运营顺畅。

事实上，自2009年成立以来，新洋物业的发展可谓高歌猛进，公司员工数量由最初的三百余人，已增加到目前的一千五百余名，经营项目更是拓展到物业、通讯、建筑工程等多个领域。而各个领域之间的互相扶持“多条腿走路”，使得公司得以快速发展。

而说起服务过的众多项目，于世波印象最深刻的就是2022年8月接管的中国移动物业全委项目。

“这是我对外业务接管的最大体量的项目。接手前期，因各网点分布在大连市内及北三市，比较分散，管理难度加大，我们面临着种种困难。但好在我们及时组建了移动项目管理团队，积极主动下到各网点了解运营情况。”于世波说到，“经过1个月的时间，我们对各网点有了足够的了解及掌控，随即针对移动物业的特点和要求制定了一套严格的管理制度。由于管理力度到岗到人，项目在我们公司接手以来，物业服务有了质的提升，客户满意率达到98%以上，堪称我们物业的标杆项目，更是我在2022年的最大收获。”

一路走来，于世波也深知物企经营不易，他表示，当下物业企业最大支出就是人工费，而在激烈的市场竞争下，物业项目的中标价无法改变，而项目实际运行中甲方的期望过高，物业公司进退两难。

“普遍存在的问题是物业工作人员年龄及岗位证书的问题。由于大部分岗位为保洁类、保安类、后厨类等，该类劳动力的文化水平不高，年龄偏大，人员类别80%上为退休返聘类劳动力。客户对人员类别要求为适龄、对保安类等特殊岗位需持证上岗。在物业工作人员形象及服务品质等方面，物业公司可以理解客户的要求，适龄人员形象好，时刻保持饱满的精神面貌、积极的工作状态。但适龄人员上岗的成本较高，项目利润被不断压缩。”

对于明年的物业行业发展，于世波认为，物业会成为基础服务。“就像生活中的水、电一样，会成为生活里必不可少的一部分，而且要求会越来越高，否则就会影响生活的质量。现在国家放低了做物业的门槛，同时客户对物业的基础服务的要求提高了，在这两方面的推动下，实际上对物业公司是巨大的机会，所以第一个预判是物业是社区的基础服务。”

此外，于世波还认为，物业行业将面临重构，这对于中小物业公司来讲反而有更多的机会。而在在整合来临之前，弄清楚行业未来发展方向，花精力把这些事情做好。才能在整合过程中把企业卖出好价钱。

以下是乐居财经与于世波对话精选：

乐居财经：您对明年物业行业发展有什么样的判断？

于世波：物业会成为基础服务。其中最重要的一个原因就是社会面基础服务的需求越来越明显，客户对保安、保洁、绿化、维修、食堂等这些基础服务工作的要求比以前是有所有提高的，之前大家对于这些服务的质量，不是很重视，但随着人们对生活质量和品质要求不断提升，从物质到精神，从内心到外在等，对社会基础服务的要求也越来越高。

从需求方来讲，无论是小区还是办公场所或者公共场所，做为大家的生活环境，各场所的卫生条件、安全条件、绿化条件等这些已经变得越来重要，客户也会越来越在意，所以这个时候物业公司更需要把基础服务做好，从物业本身的发展来讲，这里面有巨大的发展机会，因为物业基础服务不仅从行业角度还是在国家的管理制度和标准上来说，做的还不够好、不够深，这样物业公司才有更大的机会。

物业的基础服务就像生活中的水、电一样，会成为生活里必不可少的一部分，而且要求会越来越高，否则就会影响生活的质量。现在国家放低了做物业的门槛，同时客户对物业的基础服务的要求提高了，在这两方面的推动下，实际上对物业公司是巨大的机会，所以第一个预判是物业是社区的基础服务。

物业行业会面临重构。这体现在两个方面，一是物业行业本身要发生一些并购，二是物业行业会发生新的机会，包括物业的经营模式等，物业的经营模式会发生很大的改变和创新。物业行业的整合不会是完全靠资本驱动，而是要靠物业的品牌服务和运营管理团队来进行驱动的。真正的整合一定是以运营为中心，任何一个行业，核心管理及技术的发展本身就是创新的原动力之一，但是作为社会服务行业的物业企业，我认为要以人为主，培养人才，有人才会有更多的可能。

在这个行业整合的过程当中重在运营，这对于中小物业公司来讲反而有更多的机会，大部分的中小物业属于被整合对象，那么就要面临一种选择，就是跟谁整合，你的价值在哪里，你为什么会让人家想整合？某些有实力的传统企业整合后并没有得到好的结果，反而一些小的企业在这个过程当中却卖出了好价钱，所以对于物业公司来讲，在整合来临之前，要清楚未来行业需要哪些东西，而现在需要花精力把这些事情做好。

从物业行业的发展来讲，需要经营模式的创新，因为物业行业这么多年发展下来，出现了很多问题，比如物业管理成本上涨、小区物业的收费困难等，也吸引不到高端人才等等，行业存在的问题越大，越严重，越说明创新的需求越高。所以行业的重构也是商业模式的重构，这里指的不是物业去从事多种经营或者做增值服务，而是要把基础服务做好，服务产品化，创造更多的需求出来。

物业行业未来的发展会有很多重构的机会出现，也就是物业行业的新物种。

乐居财经：您觉得未来物业行业发展模式将跟以往有哪些不同？有哪些地方会改变？

于世波：随着物业行业的发展，逐步分化出不同的物业管理服务类型。主要分为商业物业、住宅物业、行政物业和工业物业，其中商业物业和住宅物业是主要类型。

物业管理未来将趋向现代化。目前，我国物业管理正经历着社会化、专业化和市场化的发展过程。在经济全球化、信息网络化的国际大背景下，中国物业管理必将趋向现代化，其主要标志是物业管理的市场化、品牌化和信息化。

物业管理的市场化是市场经济发展的客观要求。未来物业管理的发展需要市场竞争。需要良好的市场环境。目前，我国已经开始实施物业管理招投标的立法工作，全国性的《物业管理招投标管理办法》也正在紧锣密鼓的制定之中，从这些都可以看出我国物业管理市场化进展的趋势。推进市场化进程除了加快立法之外，还有许多问题需要解决。如培养物业管理主体的市场意识，建立物业管理的市场体系和竞争机制，规范物业管理行为。破除行业保护，打击违法违规行为等。

21世纪不仅是品牌竞争的时代，也是讲究品牌、享受品牌的时代。未来的物业管理市场如同现今的时装市场，消费者要选择品牌好的物业管理公司进行管理，为的是享受高质量服务。企业的成败不在于你拥有多少服务产品，而在于拥有多少或是否拥有好品牌。企业的竞争将是品牌的竞争。品牌化是一个从量变到质变的演化过程。未来若干年内，规范化、市场化、规模化、等既念将与物业管理的品牌化紧紧地联系在一起。

信息化将是未来物业管理的一大特征，同时将为物业管理的现代化带来契机。首先，新技术革命和物业智能化的步伐加快将同时提升物业管理的科技合量。促使物业管理企业加快信息化的步伐。其次，物业管理服务活动每天接触大量的人、财、物和事，其信息量足以形成信息流。物业管理企业要跟上高速发展的信息社会，就必须将信息管理放在极其重要的位置。并从信息管理中赢得机遇和效益。再有，信息技术应用及其管理也将是物业管理企业迎向现代化的一块跳板。未来的计算机网络系统、物业管理网络系统、物业管理办公自动化网络系统、物业管理文档一体化网络系统等都会引导物业管理行业与信息社会保持同步发展。未来，信息化将是物业管理重塑企业形象的一把钥匙。