乐居新媒体 任时建 发自青岛

青岛第四次土拍刚开始，即现地块流拍，且在市北区核心地段。这已经不是市北今年第一次出现土拍流拍了。

SF0102-013地块位于市北区国际邮轮港区启动区。该地块总建面7.48万㎡，计容建面7.43万㎡，商住比3:7，容积率8.0。建筑限高165米，地下三层，规划车位750辆。起始楼面价9205元/㎡，起拍总价6.83亿元。

这是青岛第四次土拍上午段市北李沧四块地中，唯一一块市北区地块，也是唯一流拍地块。

李沧区惠水路以南、宾川路以东地块被被市北区锦麟置业竞得，成交楼板价10195元/㎡，成交总价5.79亿元，溢价率1.7%；李沧区遵义东路以北，天泰城-以琳美地小区以西LC0803-204地块被青岛城市建设集团泰都置业2.98亿元竞得，成交楼板价9355元/㎡；李沧区涞水路以北、宾川路以西LC0604-05地块被青岛和达嘉峰置业有限公司2.03亿竞得，成交楼板价12000元/㎡。

市北区国际游轮港地块在新疆路以西、规划陵县支路以南，用地面积约9351.6平方米。该地块用地性质由商业商务混合用地调整为商住混合用地。该地块毗邻建设中的地铁2号线邮轮港站。

据了解，青岛国际邮轮母港是促进青岛港布局调整、转型升级，推动青岛高端旅游、服务业发展的重要部署，作为青岛东海岸的重要项目，青岛国际邮轮母港重点突出腹地的商业商务功能，强化邮轮城与城市的衔接关系，规划建设游艇码头和游艇俱乐部，形成集商务办公、星级酒店、商业餐饮、展览展示、休闲娱乐等功能为一体的高端城市综合体，将老港区打造成青岛老城区“皇冠上的一颗明珠”。

该地块就位于国际游轮港核心位置。目前该地块周边已开工的项目包括启动区地下空间、山东港口国际航运金融中心、集装箱部落；未来将陆续开工项目包括以地铁2号线为核心的地下空间整体开发TOD项目、世界之眼旅游集散中心、中国北方油气中心等。

作为青岛市北老城区里寸土寸金地块为何会流拍呢？

原因可能要在该地块的出让条件里寻找答案。

“土地竞得人须对项目地上商服全部自持，自持建筑面积约21883.6平方米（以建成后房屋实测登记面积为准），如需转让，受让对象需为竞得人控股股东或控股股东的控股公司，受让对象资格须经青岛国际邮轮港区服务管理局审核同意。竞得人或受让人持有时间合计为40年。”

据了解，该地块需要自持7.43万建筑面积里需要自持商业2.18336万平米，住宅仅为52368.9平米，商住比为3:7，且容积率达到20。

也就是这个项目被规划为自持三成商业的超高层项目。

此外，土拍出让条件还要求“根据邮轮港区服务管理局等六部门联合印发的《青岛国际邮轮港区启动区整体开发规则》要求，为实现绿色低碳城区建设，启动区地下空间已设置供应冷热源的能源岛，在具备能源供应条件下，该项目优先使用能源岛供应的冷热源；该项目自身若不能满足停车位配建要求，项目竞得人可通过启动区地下空间项目解决，并在规划验收前，与启动区地下空间项目开发建设单位按市场价签订停车位租赁使用协议或成本价（不高于周边市场销售价格）购买协议，保障项目配套建设。”

换句话说，项目开发中的很多细节受到国际游轮港区规划发展的控制。

所以，可以看得出这是一个商业自持多，操盘难度大的项目。目前在青岛楼市尚未筑底回升的背景下，轻易不敢有开发商愿意接手该地块。

据了解，青岛市北区今年已有地块流拍过。9月15日青岛第三次土拍中，市北区捷能地块，起始楼面价10500元/㎡，相比二批次挂地下调3490元/㎡，起拍总价17.96亿元。最终无人出价而流拍。

有业内人士指出，国际游轮母港地块流拍，或对母港建设发展有一定影响。