乐居新媒体 任时建 发自南昌

市场行情冷，热就更显珍贵。

当前的南昌土地市场，好地块就如同好项目，热度高，不愁卖。这个现象在11月29日开拍的2022年南昌第四轮土拍中极尽体现。

10宗地集中出让，总面积352.04亩，起拍总价30.28亿，东湖区、青山湖区各3块，西湖区2块，红谷滩、青云谱区各1块，最终，7宗地成功拍出，5宗底价成交，1宗溢价0.12%，红谷滩八一桥头地块触及封顶地价，进入摇号。

意料之中的熔断

红谷滩八一桥头地块的触顶熔断，其实并不意外。

事实上，在这宗地挂牌之时，已经有不少南昌房企表达出要参与竞价的意向。

9月，南昌市自然资源和规划局发布了《南昌市红谷滩周边地区控制性详细规划》C-2地块（局部）控规调整论证方案批前公告，该地块即为DAFJ2022068地块。彼时，调规公示显示，地块为50.67亩住宅用地，该地块位置优越，位于铜锣湾T16商业正对面，距离地铁1号线庐山南大道站4号口仅100米，南昌二中学区范围。

不过正式挂牌之后，地块面积减少至45.887亩，起拍楼面价10500元/㎡，楼面价上限为12071元/㎡，未明确销售限价。

此前，10月12日，因网上拍卖报价已超过土地竞价上限，八一桥头DAGJ2022055地块通过现场摇号确定竞得入选人，最终，江西省铜锣湾旅游文化发展有限公司在4家房企中成功摇号中得，成为竞得入选人，土地竞价上限为690万元/亩，合约4195元/㎡，限售限价18727元/㎡。

而11月29日开拍的DAFJ2022068地块，在第75轮竞价时，报价不出意外的达到地块土地最高限价触发“熔断”，进入线下摇号环节。最终的竞价轮，达到102轮，最后的报价房企为厦门岩垚盛房地产开发有限公司，即汇成集团（建发）。

据了解，参加该地块摇号的房企，达到13家，包括中海、国贸、联发、建发等品牌房企。这13家房企中，7家来自福建。摇号时间为2022年11月30日10:00。摇号地点为江西省南昌公共资源交易中心。

意料之外的流拍

此次10宗地，成交了7宗，成交率达到70%，对于南昌而言，算是今年成功率较高的一次土拍。

流拍的3宗地，分别为东湖区青山湖西岸DAAJ2022059、DAAJ2022060，西湖区DABJ2022062，主要原因是“无人竞价”，其中青山湖西岸DAAJ2022059、DAAJ2022060两宗地系二度流拍。

青山湖西岸两宗地第二次上线时，起拍楼面价、地块限价都有较大程度的下调。

DAAJ2022059地块起拍楼面价从8003元/㎡降至6158元/㎡，土地限价从9201元/㎡降至7080元/㎡，降幅约2000元/㎡。

DAAJ2022060地块起拍楼面价从7602元/㎡降至6132元/㎡，土地限价从8742元/㎡降至7050元/㎡，降幅超过1500元/㎡。

不过，两宗地还是无人竞价。

今年10月份，坊间流传出江西万科拟参与东湖区青山北路临青山湖地块开发，现希望针对万科老业主进行购房需求/产品类型/装修要求等进行问卷。根据万科地产对该地块的描述，该地块将于第四季度挂牌，除拥有一线湖景资源外，地块临近七里站地铁站、中骏商业综合体、豫章小学（规划中），配套齐全。地块住宅预计23年中对外销售。

据了解，在2022年南昌前三次集中土拍中，万科并没有参与竞价，也就没拿任何土地，这个消息也被解读为江西万科要有拿地动作

最终的结果，江西万科爽约了。

本土房企小成本购地

本次土拍，依然难觅品牌房企的身影。除红谷滩摇号地块外，其他成交的6宗地块中，也全部为本土房企拿下。

DAAJ2022061紫金城地块由昆吾九鼎投资控股股份有限公司2.42亿竞得，其为紫金城开发商，成交楼面价约6502元/㎡；

DABJ2022063绳金塔旁坝口巷地块由江西靖淞控股集团有限公司1.12亿竞得，成交楼面价约6357.76元/㎡；

DACJ2022064青山湖东升大道地块由江西青控置业有限公司（青山湖产控）0.99亿竞得，成交楼面价约2700元/㎡；

DACJ2022066昌南大道与东升地块由江西豪驰壹品地产开发有限公司1.19亿竞得，成交楼面价约2550.03元/㎡;

DACJ2022065火炬广场地块由中鼎国际工程有限责任公司2.81亿竞得，成交楼面价约6510.07元/㎡，溢价率0.12%;

DADJ2022067三店西路地块由江西荣祥置业有限公司0.47亿竞得，成交楼面价约1195元/㎡。

这几宗地块，共性在于：小面积、低总价，总价最高的为青山湖DACJ2022065地块的2.8亿元，最低仅为青云谱DADJ2022067地块的0.47亿元。

这样的地块条件，给了江西本土房企“入手的机会”。

另一方面，如果近期南昌没有新的地块挂牌，那么至少在2023年2月前，南昌新房市场，将看不到品牌房企的身影。

品牌房企持续缺席南昌土拍市场，是否会持续，仍待观察。

或许将有限的资金投入到更优质的地块，成为品牌房企共识。