乐居新媒体 浩然 发自南京

11月25日晚（上周五），位于南部新城的华润润鸿府、保利文华领取了首开房源销许，令业内颇感意外。

纯新盘公开第二天（润鸿府24日公开），甚至还没有公开（保利文华26日公开），就领取销许，这种情况在南京楼市极为罕见。

正所谓“春江水暖鸭先知”。明年南京楼市走向如何，能否回暖，可能没有房企或机构敢随便预测。但现在，站在市场顶端的头部央企，用实际行动做出了判断，那就是——赶快跑。

大校场涨价了

刚刚，润鸿府与保利文华报名结果出炉——报名人数低于开盘房源量，无需摇号。

润鸿府将推出9号楼，户型建面约113、115㎡，销许均价5万左右，还有4350元/㎡的装修包。从首开户型面积来看，华润还是非常务实的，控制在120㎡以内；但项目的单价，比目前大校场区域整体新房价格高了三、四千，甚至要超过河西南大部分在售项目。

不妨同下半年区域内卖的最好的汇文府做个比较，汇文府均价约4.7万，还有4100元/㎡的装修包。

从地段和品牌影响力来看，润鸿府并没有太明显的优势，且两个项目产品类型非常接近（17-18F高层），但润鸿府单价比汇文府贵了近3千。诚然，润鸿府项目的毛坯限价达到48000元/㎡，精装修均价5万左右，也在合理范围之内。但限价不等于市场价，润鸿府5.4万多的加包价值得商榷。

润鸿府样板间

大校场另一个纯新盘保利文华一下子领取了4栋楼，共196套房源的销许，含包价格与润鸿府接近，也超过了5.4万。项目产品类型稍丰富一些，除了17-18F高层，还有6-8F洋房；此外，最大户型建面达到175㎡。项目洋房产品贵一些，均价接近5.2万，而高层房源均价在4.9万左右，此外还有4100元/㎡的升级装修包。整体来看，保利文华的高层房源比润鸿府略低，基本上是参考了47500元/㎡的毛坯限价。

虽然南京楼市并未出现明显回暖，但大校场区域的房价，确确实实被这两家纯新盘拔高了。但从目前报名的情况来看，市场的认可度一般。

河西仍需摇号

相比之下，河西的两家纯新盘热度更高一些。

位于河西南的星叶云墅，领取4栋楼，共计102套房源销许，户型建筑面积约220、280㎡，销许均价约48221元/㎡，另有5500元/㎡升级装修包可选。最终，236组买房人成功报名，中签率约43.22%。

河西中的越秀和樾府领取4、5号楼销许，户型建面约143、175㎡，销许均价55800元/㎡，另有5400元/㎡升级装修包。最终，220组买房人成功报名，中签率约54.5%。

单从报名情况来看，这次河西又压过南部新城一头。

近期，通过客户走访发现，在目前的市场行情下，还有资金和资格去买房，去改善的客户，会更加谨慎，除非品牌、产品、地段出类拔萃，十分稀缺，不然宁愿等一等。毕竟短期内，房价大涨的可能性不大。

具体来比较一下：

首先是地段。南部新城确实是南京的头部板块之一，但与河西相比，仍然是一个正在发展中的区域。加之，目前大校场区域在售及待售项目项目超过15家，进一步加剧了买房人的观望情绪。

再来说一下产品。华润润鸿府和保利文华，整体节奏非常快，项目现场刚刚展示，就准备领证入市了。相比星叶云墅展示出的18米跑道级阳台、国际一线家居品牌，这两个项目留给客户的记忆点并不多。

并不是说润鸿府或保利文华的产品不好，而是在单价接近5.5万的情况，这两个纯新盘与星叶云墅等豪宅项目竞争中，不占优势。当然了，这也与项目节点推进过快，现场未充分展示有关。

最后说说品牌，华润置地、保利这样的央企给南京买房人更多是安全稳健、可靠放心的印象，但从豪宅品牌附加值的角度来看，在与金基、栖霞建设、奥体建设等品牌相比，头部央企的优势并不明显。而且，中高端客户，相比刚需，更重视品牌。

最后，还是那句话，占据市场头部的央企开发商，肯定比普通购房者更有战略眼光，看的更长远。对于明年楼市的走向，不妨从它们的一举一动中找寻征兆。