2022年的北京楼市里，有一个项目打破了新房批售的价格天花板，创造了历史新高。

那就是位于朝阳东北五环外孙河板块的恒基天汇。

该项目8月1日即获得预售证，当时批售价格13.8万元每平米，最高楼栋售价14.0179万元。

当时因其无承重超大平层特别户型设计吸引市场目光，其开盘业绩也被业内和媒体寄于厚望。

但截至11月24日，开盘近3个月，建委签约数据显示仅网签1套。未创造热销历史，让业内失望。

恒基天汇售价创造历史

北京楼市里此前最高新房批售价格还在2017年。位于西城区德外大街的中骏天宸项目获批售13.5万元/平米，该项目卖了多年。此后北京新房批售价格多不超过10万元。

但2020年9月底，海淀四季青颐和金茂府和香山壹号院获预售，批售单价11万多，其中香山壹号院最高单价楼栋为11.5439万元每平米。两项目开盘热销，很快进入尾盘销售。

2020年8月，丰台造甲村中海甲叁号院获预售，批售单价近12万，最高楼栋单价12.0515万。该项目两年后售罄。

2022年6月底，丰台丽泽首开端礼著拿证开盘，限价11.2万，最高楼栋单价11.5377万元每平米。开盘热销近50亿，目前尾盘销售。

2022年9月底，朝阳东北四环太阳宫中建玖合府获得预售，价格突破了12万的限制，最高限价13万元每平米。政府占有10%的产权。因与周边二手房存在严重倒挂，开盘即售罄。

但以上项目，均不如恒基天汇贵，平均批售价格13.8万元每平米，最贵楼栋14万多。

可惜的是，截至目前该项目建委网站显示仅签约了1套。

网站数据显示，签约住宅1套286.47平米，单价134242.59元每平米；车位3个159.36平米，单价9224.4元每平米；储藏间1个130.15平米，单价31369.81元每平米。

恒基天汇拿地三年多

恒基天汇是朝阳孙河最后一个纯住宅项目，自2019年5月28日香港恒基兆业以30.2亿拿下孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块R2二类居住用地，迄今已有三年。

这块地的特点是，仅1.1的容积率，楼面地价6.95万元每平米，当初拿地时，就属于没有限价，也没有限面积的纯商品房项目。

相比市区的豪宅，恒基天汇更像低密度别墅项目。

根据今年7月12日开发商产品发布会，项目最大主要特点是，户型配有近360度环形景观，南向有18米面宽，室内无任何承重墙设计，空间可以自由分隔。

此外，项目一层一户，一户双梯，独立私家电梯入户。主力户型270和410平米大平层，此外还有少量叠拼。共仅150户。

也就是说恒基主力户型总价可能是3700万和5600万元以上。

恒基天汇为何难卖？

应该说恒基天汇的产品在北京楼市里仅见，仅360度无景观、承重墙可随意隔断等。从总价来看，其实并不是非常贵，跟纯别墅高端项目相比还有差距。

业内分析，一种可能是开发商超前的设计理念，超过了豪宅客户的接受程度。在传统豪宅客户理念里，独门独户独院的私密属性还是主流需求。

另一个可能是当前北京豪宅市场受累疫情和经济大环境影响，需求萎缩。