乐居新媒体 浩然 发自南京

刚刚，位于河西奥体新城的丹若园公示了规划调整方案。项目为提高品质，拟增加石材在建筑外立面中比例，并对外立面造型线脚进行优化调整，同时改进小区入口大门及围墙的形式。

在如今的河西豪宅市场，可能真的拿出要这种跟产品较劲的态度，才能生存下来。

继朗樾府、南湾上府之后，年内，河西预计还有4大豪宅项目入市——河西南的星叶云墅、河西中的和樾府、丹若园、海玥花园。其中，和樾府和星叶云墅预计11月下旬首次开盘；而丹若园、海玥花园可能要12月份入市，节奏稍慢。

当下，南京的豪宅客户最在乎什么？通过走访发现，品牌被多次提及。在他们看来，品牌代表了圈层，代表了面子，也将直接影响到房子后期的升值空间。

对于即将入市的4大豪宅项目，不妨先从品牌上来比较一下。

值得一提的是，4个项目的开发商均是国资企业——南京的“两大建设”，广州的越秀、沪上的上海建工。从房企的可靠性与安全性上来说，应该没有太大问题。对于这4家企业来说，更重要的是品牌附加值的比拼。

先来看看，南京本土国资企业的代表——栖霞建设与奥体建设。“两大建设”都是深耕多年的“老南京”，在买房人中的分量都不低，可谓是各有千秋。

栖霞建设，前期的项目多分布在城东、城北、仙林等板块，积累了不错的市场口碑。虽然近几年，整体的开发节奏偏慢，但今年迎来集中爆发，江心洲、河西南、城中的三大豪宅项目相继亮相，重返豪宅赛道，其产品力再次得到市场的认可。

而奥体建设，早期深耕河西，凭借奥体新城“植物园”系列，圈粉不少。近两年，奥体建设的布局也外拓至南部新城、江心洲等区域。

单从品牌影响力而言，“两大建设”可谓是伯仲之间。栖霞建设市场化的脚步更快更早，在南京形成了全面布局，而奥体建设在河西也拥有不错的客户基础。

而上海建工，近几年凭借海玥系列，在南京高端市场奠定了一定的地位。但项目开发节奏较慢，在产品更新换代如此频繁的今天，海玥系列能否继续在高端市场保持领先地位，有待观察。

相比之下，越秀稍占劣势。作为全国首批成立的综合性房地产开发企业之一，越秀在广州、杭州等城市打造了不少豪宅，积累了丰富的高端项目开发经验。但越秀进入南京市场的时间并不长，而且前期项目基本为合作开发，和樾府，作为其独立操盘的第一个项目，在与奥体建设、栖霞建设这样的南京老牌国企竞争时，还是有一定压力的。

再来看看产品。如果从从面积段来看，4大豪宅项目存在一定的错位竞争。

星叶云墅主打12-13F低密度小高层，这在当前的河西，乃至南京新房市场，都十分稀缺；而且主力户型220㎡、280㎡，相比和樾府（户型建面143㎡、175㎡），改善氛围更纯粹。此外280㎡产品，打造了18米长的三联阳台，“跑道级”的空间感也是在业内广泛刷屏；而在装修配置方面，星叶云墅采用了德国顶奢家电品牌嘉格纳、洁具中的劳斯莱斯劳芬、以及德国爱米默橱柜、比利时瑞纳斯门窗、捷仕五金等超一线品牌，直逼中国府等顶豪项目。

而丹若园项目的户型面积段从170㎡到265㎡，基本上覆盖了初级改善和终极改善。项目还没有正式公开，但参考今年云尚紫薇和江尚紫薇，其产品打造还是比较传统的，中规中矩。丹若园预计11月下旬正式公开，“植物园”的粉丝们也是等待许久了。

河西中的海玥花园，也是备受期待。项目预计11月底或12月加推B地块1、7号楼，户型建面约300㎡、330㎡（跃层）、550㎡（3层院墅），参考前期7.2万的含包均价，项目总价基本上是2000万起，与其他豪宅项目拉开了梯度，客群定位也有一定差异，不做太多赘述。

从目前已经公开的项目来看，栖霞建设的星叶云墅在产品力方面具有一定优势。

最后说一下地段，在河西这样的“宇宙中心”，也可以用“城市界面”这个词来代替。

从地段的稀缺性和居住氛围来看，奥体新城的丹若园自然是第一。

丹若园位于奥体中心北侧，是河西新城开发最早、配套最为醇熟的区域，整体的居住氛围非常纯粹。时至今日，奥体建设“植物园”系列，在园林绿化、社区管理、建筑品质等方面依然在河西的第一梯队，可谓是历久弥新，交付以来也是获得了“詹天佑奖”、“广厦奖”等多项殊荣。

奥体新城·紫薇园

作为“植物园”系列的收官之作，丹若园自然是备受关注。这样的地理位置，可能就是所谓的“绝版”。

河西中另一项目和樾府，位于新城科技园板块，周边的商业、交通、教育等配套也比较完善。从生活的角度来看，还是比较方便的；但从城市界面的角度来看，周边的高架、保障房也是硬伤。凭心而论，每个项目都会有缺陷，即使是城市核心地段的豪宅，关键看你最重视哪方面。

相比之下，海玥花园所处的位置，整体的居住氛围略好一些。周边也聚集了宏图上水云锦、金隅紫京府等中高端住宅项目。

最后说一下星叶云墅，项目虽在河西南，但位于上一代“星八客”所在片区，起步较早，相比鱼嘴地区，区域发展相对成熟，周边的商业、医疗、教育等配套也基本上落地。

综上，从地段角度来看，丹若园优势明显。

从目前的市场反馈来看，好的品牌，好的产品，能够助力项目杀出重围。就以今年的河西新房市场来看，有的项目开盘售罄，例如朗樾府；有的项目陷入滞销，例如某某府和某某某府。项目分化的背后，归根结底是房企之间的分化，未来，这种分化可能会逐步加剧。

最后两个月，不妨拭目以待。