乐居新媒体 任时建 发自苏州

今年的园区房地产市场格外热闹，核心板块新盘频繁上演千人摇号，胜浦、车坊、斜塘等外溢板块新项目接连入市，土地供应相比往年大增。

把园区作为首发地的中铁建，在今年迎来了园区第三子——星樾湖滨，也是其在苏州的首个星樾系项目。星樾湖滨位于园区车坊板块，规划建设14栋住宅，由10栋6-10F洋房和4栋26F高层组成，高层户型建面约110 m²，洋房户型建面约129m²和143m²，预计11月底首次开盘。

星樾湖滨位置图

车坊板块内目前仅中海独墅云著一个楼盘在售，也是洋房+高层的组合，高层户型建面约97㎡，洋房户型建面约110和133㎡。从面积段和总价来看，星樾湖滨似乎更改善一点。中铁建这个“星樾系”是否好卖尚不能下定论，不过其“花语系”还是备受市场追捧的。

“花语”系居销售榜前列

“花语系”是中铁建的高端产品系之一，目前在苏州有5个“花语系”项目落地，分别为花语江南、花语天境、花语澜苑、花语熙园和花语云萃华庭。

花语江南和花语天境都是现象级的热销楼盘，当年开盘后常常居区域商品房销售榜前列。如今，花语江南已经交付，花语天境将于今年年底交付。已交付的花语江南，业主对产品整体较满意，但是对物业颇有微词，寒山闻钟上也能找到不少对中铁建物业的投诉。

今年开盘的3个“花语系”，花语澜苑和花语云萃华庭都去化较快。从克而瑞苏州机构发布的2022年苏州市区10月商品房销售榜单来看，花语云萃华庭以246套居苏州市区套数榜top10首位，成交金额和成交面积均居第二位。花语澜苑居园区商品房销售金额榜和面积榜第四位。

花语云萃华庭立面效果图

花语熙园是由中锐、信达地产和中铁建3家房企联合开发的，中锐操盘。受制于地段的影响，去化一般，但相较于其他乡镇板块楼盘卖得不算太差。

科技城项目破局难

中铁建在苏州拿地一向积极，今年共斩获2宗地，一宗位于园区车坊（即星樾湖滨），一宗位于新区科技城。

科技城苏地2022-WG-38号为商住混合用地，住宅土地面积33822.1㎡，商务、商业用地土地面积10500.4㎡。

从规划须知来看，住宅要求简洁、现代风格，主出入口应考虑形象雕塑或小品；沿太湖大道和美田里路东的住宅外立面必须公建化处理，采用金属板和石材；高层住宅面宽不得大于55米，不同高度的住宅需要组团式布局；整个小区住宅户数不超过450户，面积不低于120㎡。

中铁建科技城地块位置图

科技城曾经是苏州大热的购房板块，随着整个房地产市场急转直下，科技城的热度也逐渐降低。尤其今年下半年以来，除了中建御璟峯这个新盘首开卖得较好外，其余在售楼盘去化都一般，不少楼盘都走上了以价换量的道路。与中铁建38号地块隔河相望的和萃澜庭在中秋之际更是推出了部分76折房源，力度空前。

和萃澜庭本身产品颇具亮点，但是其周边教育资源处于较低梯队，对售卖造成了较大的影响。中铁建38号地块将来入市也会面临同样的问题，如何破局将是中铁建要思考的问题。

7年9子

中铁建2016年才进入苏州，势头相当凶猛。2016年12月20日，中铁建以近77亿的总价拿下了园区独墅湖高教区地块，成交楼面价27757元/㎡，溢价率约53%，为当时的园区地王。

2018年年初，中铁建又以近10亿拿下姑苏区拙政园附近一宗宅地，成交楼面价达到了43167元/㎡，溢价率44%，目前仍然是苏州的单价地王。

不同于部分高价拿地的房企，要么捂地、捂盘，等待房价上涨之后再开卖，要么因为债台高筑而隐退苏州房地产市场。中铁建的项目开发有条不紊地进行，拿地节奏也没有因此放缓。

中铁建苏州项目汇总

2016年，共有18家房企首进苏州，这些房企里面中铁建无疑是自主拿地最多，发展最稳健的。截至目前，中铁建在苏州共有9个项目，3个在售，2个待售。