文/乐居财经 林振兴 曾树佳

月初，股民吴亮以1.7元每股的价格，买入了阳光城的股票。他并不怎么懂地产股市行情，因此买完也没太在意。但“双十一”这天，阳光城一字涨停，吴亮眼前一亮，随后退场而去，小赚了一笔。

不止阳光城，最近三个交易日，无疑是地产股票投资者的狂欢盛宴。一波接一波的政策利好，助推股市持续上扬，连不少出险房企的股价也“乘风而上”，迎来了久违的大涨，有的暴雷股甚至一天涨了别人一年的量。

据乐居财经统计，截至11月15日收盘，30家A股、港股的出险房企的股价，三天内平均涨幅达到33.77%，总市值涨了101.2亿港元。

其中，有15家出险房企的股价，三天内总体涨幅超过20%，龙光、旭辉涨幅甚至达到82.46%、65.85%，领地、佳源在50%以上，富力、禹洲、上坤也有超40%的增长幅度。

央行射出“第二支箭”、楼市金融16条，以及“商业银行可向优质房企，出具保函置换预售监管资金”等政策，令不少在“ICU病房”的地产老板似乎看到了希望，直言“这下我们能活了！”

不过，政策层面确实在给开发商“猛下药”，但是一口气给还在ICU病房的“病人”，连吞几颗速效救心丸，真的能让它们再次蹦跶起来吗？外界对此饱有质疑。

因为，即使民企融资额度增大了，但能不能轮到暴雷房企还是一个未知数，眼下出台的政策并未脱离“救项目不救房企”的基本原则。而就算民企们都获取了融资，只要销售回暖乏力，他们也难以真正地脱困。

仙股复活

暖风吹来，憋了很久、拄着“拐杖”的的房企，终于能探出水面，长舒一口气；以往被套紧在股市中的投资者，也在大声疾呼、欢腾。

地产的资本市场，已经好久没这么热闹了。

乐居财经查阅了A股、港股30家出险房企股价获悉，“双十一”当天，港股市场10只内房股股价涨幅在10%以上，其中旭辉、龙光甚至高涨72%、41%，佳源、建业、中梁的涨幅，也高于20%。

就连股价增幅受限的A股，也不甘寂寞，当日阳光城、新华联的增幅仍有10.26%、9.93%，几乎都实现了涨停。

原以为过了周末，市场热度会有所下降，但“支持房地产平稳健康发展16条”随之而来，又将股市推了一把。11月14日周一，内房股股价涨幅超过10%的达到14家，连被破产清盘的粤泰、沦为仙股的三巽等，也在此列。

到了11月15日，地产回暖的消息继续酝酿，股市又进一步被推高，士气旺盛，根本停不下来。截至当日收盘，30家房企股价在三天内的平均涨幅，达到33.77%。

其中，有15家房企的股价，三天内总体涨幅超过20%，龙光、旭辉涨幅甚至达到82.46%、65.85%，领地、佳源在50%以上，富力、禹洲、上坤也有超40%的增长幅度。

地产股虽是雨露均沾，但“涨多少”仍只能靠个人修为。比如，正在努力对美元债进行统筹展期的龙光、原本就拥有优质民企底色的旭辉，都在这期间把股价提升至1.04港元/股、1.36港元/股，迅速从仙股阵营里抽身出来。

而老牌粤企富力，目前已成为首个将境内外债券全部展期的房企，作为“华南五虎”的它，用实际行动，换取了资本市场的重新青睐，股价均上升了一个台阶，从一块多提升至2.01港元。

可见投资者们并不傻，企业的基本面、债务重组进展，才是衡量他们兴趣大小的标尺。

不过，并不是每家身处逆境的房企，都能“乘风而上”。那些仍在停牌中的房企们，看着这波股市红利，却只能空悲叹。任由资本市场潮起潮落，他们股价都定格在原地，只有看热闹的份。

世茂、当代置业、佳兆业、花样年、融创、新力、阳光100、恒大、奥园、景瑞控股等10家出险房企，仍未复牌。其中，新力自从去年9月遭股债双杀后停牌至今，其他房企则大多由于今年3月未按时发布财报，导致迟迟未能恢复交易。

这些房企真的是亏大了。尽管其中大多数主体仍在积极化债，甚至如奥园、融创等，还时有引援、重组方案传出。但在这种情况下，对于他们来说，“市值管理”就是一句空话，毫无意义。

他们要想跟别人一样享受股市甘霖，重振流动性危机前的光景，那就只能先解决债务、信披等问题，实现复牌。

数针强心剂

这一星期以来，各种房地产利好消息来回轰炸。不少在“ICU病房”的地产老板似乎看到了希望，直言“这下我们能活了！”

首先是11月8日官宣的“第二支箭”，央行亲自出手支持民营房企发债，预计规模将有2500亿。2500亿的支持发债规模，相当于什么概念？据专家统计，甚至可以覆盖目前尚未暴雷房企未来一年内的到期债务。

此后该类融资的落地，堪称迅速。仅隔两天，龙湖率先饮入“头啖汤”，宣布交易商协会受理了其200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

双11当天，新城控股紧随脚步跟进，也表示拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。而另有消息称，包括美的置业、碧桂园在内的多家房企，也正在沟通发债注册意向，其中美的置业拟申请注册50亿或150亿中票。

政策的加速落地，一扫此前股市的低迷，甚至一度带动了地产暴雷股的上扬，掀起了久违的热度。最典型就是刚官宣违约的旭辉，11日当天，其股价一度暴涨超70%。

而高潮当属11月13日，一份盖着中国人民银行和银保监会两枚印章的红头文件，在网上流传，瞬间在房地产圈炸开了锅。

这是今年以来对房企力度最大的支持政策，内容包括六大项共16条，涉及房地产融资、保交楼、受困房企风险处置等多个方面。该文件信息量巨大，且利好房地产的条款颇多，又被称为“楼市金融16条”。

这份文件最吸睛的是，提及“国有、民营房企一视同仁”。换句话说，它可能会颠覆过去一年多来国企独大的融资局面。而业内人士则评价道，此类定调有助于对金融机构此前“对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目暴雷而忽视对整个地产企业的支持”做纠偏。

此外，该文件在地产融资方面支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，“在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房企自主协商，通过展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。”

具体而言，未来半年内到期的债务，允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。外界评价，此举无异于直接为房企血量条拉长了12个月的缓冲空间。

紧接着14日，银保监联合央行印发的另一份通知：商业银行可以向优质房企出具保函置换预售监管资金，置换金额最高为“保交付”资金额度的30%。简单来说就是，以后银行只要出个保函，监管资金可以提出来给开发商用了。

本质上，预售资金的监管，意在维护购房者的权益，避免烂尾楼潮起。但日益严格的监管，死死拿捏住房企流动性的命脉，不仅成了“三高”房企（高杠杆、高周转、高负债）的引爆器，还可能误伤一些相对健康的房企。

在旭辉控股董事局主席林中看来，开发商资金大概有50%在监管账户，“比如你有600亿元，300亿元在监管账户提不出，这个确实难受。”

被监管的预售金规模到底有多大？一位地产老板表示，“金融机构和政策加大了监管，有些明明压1亿元可以交楼，但是非要压3亿元。”

甚至有绿档房企账上躺着上百亿的现金，却因为预售金“紧锁”，钱被卡在了项目层面，无法向母公司输血还债，而最终走上了暴雷之路。

另据部分企业数据披露，其预售监管资金均达到数百亿元。恒大2022年保交楼新年开工动员大会上，许家印就曾透露目前恒大的预售监管资金已有500多亿元。可见，预售监管资金政策的趋严与放宽，将直接影响到房企的现金支配力，从而进一步影响短期的偿债压力。

道阻且长

政策层面确实在给开发商“猛下药”，但是一口气给还在ICU病房的“病人”，连吞几颗速效救心丸，真的能让它们再次蹦跶起来吗？

退了休的融创原执行总裁余英，在微博上发出了自己的见解，“其实他们也就那么一说，又不是一次两次了”“现在看，光有‘16条’显然是不够的，还要有多少条估计神仙也说不清楚……”

跟余英想法类似，彩生活原CEO唐学斌也在朋友圈表示，“如果你是医生，知道什么是强心剂，我估计你高兴的劲头就不会那么大了，强心剂过了，你还是你！房地产，本质是房住不炒。没有金融属性的房价，几十万靠什么支持，傻子才想不明白。现在不是吹泡泡的时候，见好就收是明智的做法。”

更为重要的是，即使民企融资额度增大了，但能不能轮到暴雷房企还是一个未知数。很多房企甚至还没等来黎明，就官宣破产重组。

例如，民企增信发债仍有着不低的门槛。11月9日中债信用增进公司公布的《项目需求意向表》，明确列出了5种“拟提供的风险缓释方式”，包括金融机构风险缓释、国有企业反担保、资产抵押、关联企业反担保、国有担保（增进）机构反担保等。

也就是说，申请增信发债的民营房企需要具备一定的资产、信用资源等。但很多暴雷房企活到现在，能抵押的早就抵押了，已经没有资产做增信了；就算能拿出手的抵押物也是残次品，而且现在抵押物价值缩水严重。

再如，商业银行虽然可以向优质房企出具保函置换预售监管资金。但也一样，向银行申请出具保函的房企，不仅自身要是经营稳健、财务良好的优质房企，项目也要有销售前景和预期。

其次，保函最多只能置换监管账户中保交付资金金额的三成。然后保函额度还要计入房企授信，房企要通过保证金、反担保等举措增信以防范风险。最后，这笔钱也只能用在项目上。

所以依旧还是没脱离“救项目不救房企”的基本原则，暴雷房企并不等于可以真正享受到这些利好政策。

虽然铺天盖地的融资利好，但别忘了，房企靠的是销售回款、融资“两条腿”走路，即使融资水龙头拧大了点，能缓解目前的现金流问题；但假如楼市持续低迷，房企回款内生动力不足，那寒冬仍将持续。

但眼下，老百姓的买房热情却并不高涨，哪怕全国各地使出了五花八门的降价打折卖房手段，但购房者依旧是“看涨不看跌”。据了解，今年以来居民存款创出了新高，上半年居民存款高达10.33 万亿元，已经超过了去年全年。可见，老百姓宁愿把钱存银行，都不愿意在低点买房。

更难的还在后头，2023年预计境内债到期3277亿元，明年第一季度还将迎来新一轮到期高峰。所以，暴雷房企的唯一出路还是优化债务加速去化，增加现金流，做好保交楼，这样实打实的回款，比股价忽高忽低来得靠谱和真实。