乐居新媒体  刘真  发自南京   2022最后两个月，随着二批次不限价地块的接连入市，南京执行了两年多的装修升级包，会不会退出历史舞台？

现在的南京楼市，挺分裂的，除了河西底盘相对稳些，其他板块都比较艰难。

去年下半年开始，市场呈现的是价格内卷，各区域都掀起了或大或小的价格内卷潮。尤其是一些外围板块的楼盘，价格优惠力度很大。

2022年，这种内卷开始向部分热门板块渗透。且不说价格是否内卷，在产品同质化、区位差异不大的情况下，南京有些区域已经开始在装修包方面做“改良”了。

 龙华路-雨山路延线

一些纯新盘开始不卖包

首先要肯定是，龙华路-雨山路一带是江北常住人口较为密集的区域，该地段配套完善，江北虹悦城已落成启用，地铁10号线贯穿，多所学校正在如火如荼地建设中，在售项目更令人眼花缭乱。

11月至年底，中建翰林雅境、龙湖天曜二期和龙湖央颂均有入市计划，其中靠近雨山路地铁站的中建翰林雅境、龙湖天曜二期两盘将于本月中下旬首开，且为带装修项目（无升级包），均价3万/㎡左右。

中建翰林雅境为中建，今年4月份拿地，一共打造17栋8-11F洋房，户型面积93-143㎡，约800多户，最高毛坯销售限价2.8万/㎡。9月份项目正式公开售楼处及98㎡精装升级样板间。

中建翰林雅境沙盘

近期据销售透露，预计本月19号开盘，目前案场正在做前期认筹活动，针对意向客户开盘当天会给予200元/㎡的优惠，打折后预计精装2.8万/㎡左右，总价280万起。

该项目位于中交锦兰荟南侧，一街之隔是社区中心。项目东侧和南侧是兰溪公园，自然环境不错。

距离雨山路地铁站1公里，距离龙湖天街800米。项目与金陵中学浦口分校300米，目前中交锦兰荟的学区是金中浦口分校，后期翰林雅境的大概率也在施教区内。

项目区位示意图

地块西临在建文体中心，北面就是中交锦兰荟，周边还有融创臻园、中海万锦熙岸等小区，人居氛围浓厚。洋房产品，地缘自住尚可，但受限于开发商品牌及地段，很难吸引到江北之外的人来改善。

与中建翰林雅境存在直接竞争关系的，即雨山路龙湖天曜二期。不得不说，龙湖速度是真的快，项目同样没做装修包。

今年7月拿地，11月底推出三栋楼，最高毛坯限价为28280元/㎡，有2000元/㎡装修包，开盘当天会有优惠。

作为龙湖天曜“姊妹盘”，二期打造了13栋25-27F高层住宅，主力户型建面约89、99、115、132㎡，2梯4户，涵盖刚需、改善，小户型占主力，这个面积段可以直面分流江核青奥及江北城南中心客源，吸引刚需客群。

龙湖天曜二期即将首开

据说天曜二期除了住宅，还有公寓、商业街等业态，总体量达到70万方，紧邻雨山路地铁口，一路之隔就是龙湖天街（预计明年开业），生活还是很方便的。

不含装修包总价约260-270万，相比旁边的洋房中建翰林雅境，总价便宜约10-20万，定位更偏刚需。

去年至今龙湖在这一带已经开发了三个项目，分别是龙湖天曜、天曜二期以及龙湖央颂，前两个项目主要位于雨山路地铁口，主打小户型。

而更靠近龙华路的龙湖央颂定位改善，6栋18F小高层，起步128㎡，最大150㎡，2梯2户，无连廊，毛坯限价3万/㎡，精装修交付，没有额外升级包。计划下周公开售楼处，预计12月中旬入市（龙湖天曜二期之后开盘）。

龙湖央颂鸟瞰图

龙湖央颂区位示意图

龙湖央颂周边生活配套齐全，老小区有环宇家园、浦珠花园、珠泉花园等，二手房均价在2-2.5万/㎡之间。

不同于江北新金融中心、国际健康城一带，龙华路-雨山路区域内整体居住氛围还是不错的。

去年年底开业的江北虹悦城人气火爆，一些特色美食店到了饭点时间还要排队。据商场工作人员表示，工作日来逛商场的人多是附近自住居民，到了周末人流量会更大。

   江北新金融中心&国际健康城

未来精装修交付可能会成为趋势

区域内首批不限价地块即将入市

核中核板块从上半年起一直内卷不断。

核心区范围内在售楼盘较多。如晴翠府、晴樾府，中铁建花语天境以及年内入市的保利扬子萃云台（不限价），案名未公布的颐居G03（毛坯限价4万/㎡）、颐居G07&G08（不限价），不少楼盘都拿出一定优惠揽客。

保利扬子萃云台最快下周公开，8栋17-32F高层住宅，户型面积最小105㎡，最大128㎡，其中105户型占比50%左右，首开7、8号楼，约250套房源，2梯4户，没有装修包，均价预计4万/㎡以上。

保利扬子萃云台首开楼栋

江核颐居G03，规划11栋15-16F住宅，今年4月由颐居建设底价拿下，扬子国投、仁恒入股参与开发，仁恒操盘。坊间称，G03项目预计216㎡起步，全部为大平层产品，2梯2户，最快明年才会入市，总价预计向河西千万级豪宅看齐。

江核新地块航拍图

另外值得注意的是，本周四（11.10）南京四批次4幅地皆位于江核，均未设毛坯限价。其中G14/15位于国健康城&新金融中心板块，G12/13靠江较近，相比前面已出让地块，这四幅地可谓都是压箱底的宝地。

这也就意味着，江北核中核目前至明年上半年，可供应商品房处于充足状态，明年市场竞争压力只大不小。

江北青奥&城南中心

地铁11号线沿线性价比高

附近产业聚集小户型多

2022年上半年，该板块聚集了颐和铂岸江璟、保利阅云台、中海观江越、越江时代、天悦锦麟等多家楼盘，下半年天悦风华入市，填补了城南中心小户型供应的缺口。

预计明年一季度，中垠臻悦府，海信G55地块、浦口国资G59、新居G10都会相继入市。尤其是浦滨路两侧商品房价差明显，小板块之间竞争非常激烈，下半年以来特价房，案场促销已成常态。

这个区域城市界面新颖，北核心区，南研创园，有产业优势，韧性足。一些重大工程如砂之船奥特莱斯，南京第一座大悦城商业，地铁11号线等都在陆续建设中。

江北青奥-城南中心航拍

写在最后

综上来看，2022年在江北新区置业，买房人更注重眼前看得见的配套和利好，而一些地段好、配套佳的板块，在新房市场终究有其竞争优势。

反观正在建设中的核心区，正在经历短暂阵痛期，近期部分二手房成交价已跌破3万/㎡。

      究其原因，前几年核心区发展过快，吸引了大批投资客进驻，导致房价虚高；如今经济下行，高位站岗的人开始恐慌性抛房，致使房价起伏跌宕。

当然任何一个新城的发展都不是一蹴而就的，核心区前期资金投入大，建设周期长，配套落地跟不上，人口流入不及预期，这或许是买房人重新审视江北的重要原因。

此外去年6月至今，江北拍出不少涉宅用地，赶在今年上半年集中上市，致使新房供应量加大，为快速去库存，部分楼盘提前打起“价格战”。

不过值得肯定的是，最近半年来，房企在竞品质及营销策略方面，发生了向好的转变。诸如头部板块试水小户型，升级包改做精装修，整体品质提升等等，价格与价值匹配契合度越来越高，好产品也逐渐得到市场认可。

据了解，今年7月份出让的不限价地块，有一部分会赶在年底前上市，为体现开发商诚意，同时也让买房人更容易接受，接下来，不排除装修包也会有被“解绑”的可能。