政策兑现周期偏长

天心区公寓市场量价表现平平

 1.“长株潭”融城利好未集中兑现，同时缺乏产业与人口支撑

天心区在地理位置上为长沙、株洲、湘潭三市几何中心，有长沙“南大门”之称。自1997年实施长株潭一体化发展战略至今，利好兑现周期较长，对于天心区公寓市场的刺激作用有限。

从产业发展来看，长沙已形成七大千亿产业集群，主导产业突出，配套产业链齐备，主要由东西向延伸，分布于麓谷、星沙区域。

天心区拥有天心工业园与暮云工业园两个升级产业园区，但规划定位、发展规模均较有限，不及麓谷与长沙县的国家级产业园区。

从区域人口来看，受限于产业发展规模与就业岗位有限，2021年末天心区常住人口约86万人，在六区一县中排名第5，从人口增长率来看，天心区2015-2021年人口增长率为23%，排名倒数第二。有限的区域人口未能够为天心区公寓市场提供可观的客户支撑。

天心区公寓市场发展较早，品牌房企积极进入，早在2011年保利国际广场依托江景优势以均价17000-20000元/㎡热销，建发汇金国际2013年以均价9896元/㎡网签677套。2014年-2015年由于整体房地产市场热度下降，叠加在售项目减少，成交量回落低位。2016年区域公寓市场随全市住宅热度上涨而进入快速发展通道，2019-2020年市场加大供应规模而投资需求承接不足，供求比高位，市场触顶转而下行，2021年始进入去库存阶段，市场以价换量成为主流。

横向对比各区来看，2021年-2022年9月天心区公寓成交34.53万方，在五区中排名第3，成交均价11441元/㎡，排名倒数第1，整体而言，天心区公寓量价实现度表现平平。截至2022年8月，天心区公寓存量为60.82万方，在各区中排名第3，市场风险相对较低。

从历年天心区各区板块公寓成交量来看，天心中心板块为成交主力，但随着老项目不断售罄，2022年成交占比有所缩减。随着2016年地铁1号线的开通利好南部板块，省府北、大托板块快速崛起，成交热度仅次于天心中心板块。

天心区存量目前主要集中在省府北与天心中心板块，但得益于较快流速，省府北板块去化周期相对健康，而天心中心板块高端项目较多，流速较慢；暮云南板块在售项目少，存量低，流速慢。

市场布局“一线为主多点开花”

强势资源项目优势显现

1.地铁1号线为主脉，江景项目多点开花

天心区公寓市场长期以来缺乏政策红利支撑，市场一方面随城市向外扩张而外延，即以天心中心板块—省府板块—大托暮云板块为整体发展轨迹；另一方面依附地铁、通景观资源而形成，即以地铁1号线为主脉络，江景项目蓬勃发展的格局。

从近8年天心区公寓市场成交热力图来看，公寓项目对于地铁1号线的依附效应明显，呈现由北向南分布。从成交情况来看，2016年市场迅速起步，成交以北部中心板块为主，2017年热度迅速向南传导，南部板块成交占比加大。2019年多个江景公寓面世受到市场青睐，形成多点开花之势。

2.中心区域未来出让较少，核芯项目优势凸显

随着城市开发进程不断外扩，城市核芯地段已基本开发完毕，江景资源更是不可复制，核心江景项目地段优势愈发凸显，对于公寓这类较依赖城市资源的非住宅物业特别如此。长沙五矿广场即为抓住尾部资源优势的优质项目。

在开发企业实力上，中国五矿是由中央直接管理的国有重要骨干企业、国有资本投资公司试点企业，国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一、2021年世界500百强企业排名第65位。长沙五矿广场项目由中国五矿旗下五矿地产全资子公司“湖南矿湘置业有限公司”投资建设，项目总投资额约40亿元，将打造成为全国第二座五矿广场，即中国五矿在湘企业总部。

在区位上，五矿广场坐立湘江东岸长沙外滩，2015年，长沙市天心区政府宣布打造以南湖滨江片区为核心，建设一个集金融、商务、休闲于一体的湘江金融外滩。

在配套上，驾车5分钟直达五一商圈，黄兴路步行街、IFS国金中心等百万方商业环伺周边；近邻地铁3、4号线，约30分钟抵达高铁南站，快速连通黄花机场。

在产品的规划与打造上，项目西塔高242米，东塔高177米，集国际5A智能甲级写字楼、世界500强企业总部办公、世界知名超五星品牌酒店、奢阔江景大平层、江幕LOFT、精奢商业街于一体。

其中江幕大平层，拥有市场罕见的4.5米奢阔层高，全LOW-E三银中空钢化夹胶玻璃幕墙，约270°环幕沉浸式江景视界。并采用无户内承重墙设计，除了卫生间、厨房等功能布局外，其他空间均可自由划分，改造空间大。建面约160-350㎡奢阔空间，拥有多套房主卧，超大会客厅及餐厨空间。另外4.5米挑高复式公寓全系标配独立新风系统、全屋高端全装修标准、进口品牌电梯系统等高规格私属配置，建筑面积约30-63㎡。

在服务方面，长沙五矿广场聘请全球五大之一的第一太平戴维斯作为物业服务顾问，以“英式白金管家”的标准，采用国际礼宾级标准，全方位赋能企业发展，为业主提供全方位的铂金级物业管理服务。