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物业K线

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物企关连交易潮起,反哺地产花样百出

乐居财经 徐酒眠 2022-10-27 08:25 12.8w阅读

10月份,至少有9家上市物企,共刊发了10则关连交易公告。

文/乐居财经徐酒眠

“儿子长大了,就可以出去成家立业(上市)了”。

万物云(02602.HK)走向资本市场,郁亮、朱保全等一众高管多次对外表态,万物云需要“独立去发展”,并强调“父母应该鼓励孩子长大成人”。

物企独立发展,也是曾经所有分拆物业上市的地产,都有过的愿景。不过,孩子离开父母学着独当一面,但双方的羁绊不会断。

有人说,父母和孩子最好的关系,是彼此独立又相互成长。投射到上市物企与关联房企身上,则是发生在二者之间的关联交易不断。

一系列的关联交易背后,是物业与关联地产之间的利益输送:物企从地产获得项目与业务的输送,而形成的相关数字,在未来也会变成投资收益呈现在地产母公司的报表中。

据乐居财经《物业K线》不完全统计,10月份以来,至少有9家上市物企,共刊发了10则关连交易公告。

受疫情、政策等因素影响,近两年来房企销售承压、融资渠道收窄,现金短缺与债务风险成为主调。

在此情况下,物业成为房企纾困的重要工具。而关联交易,也备受资本市场与投资者的警惕——其或成为物企反向“输血”关联房企的暗道。

财务担保、直接借款、兜售资产、卖股引战、抵押出售……物企反向“输血”关联房企的花样百出。然而,房企的流动性窟窿不易填,出钱又出股的物企,也被资本市场与投资者“嫌弃”。

目前,以碧桂园服务为代表的多家物企,已明确喊出独立宣言。不过地产行业寒意未散,物企走向独立之路,或许还需要穿越漫长隧道。

关联交易“暗渡陈仓”

进入第四季度,上市物企与关联地产公司之间的持续关联交易协议签订工作,也开始紧锣密鼓地进行着。

据乐居财经《物业K线》梳理,10月份以来,上市物企披露的关连交易公告中,既有涉及向关联地产公司收购资产,也有重续或修改关连交易协议。

房地产行业欣欣向荣之时,关联交易多被打上“输血”物业的标签,但同时也能成为拔高物业资本估值的一股力量。

然而,在房企穿越寒冬的当下,关联交易则可能成为物业向地产“输血”的暗道,为资本市场和投资者所警惕。

一方面,如物业承接地产的车位代销等业务,往往因为“独家租售权及底价租售合作权”等,前者需要向后者支付高额的“保证金”。

今年年初,远洋服务远洋控股关于车位销售代理服务框架协议,约定的年度应付的保证金最高总金额将不会超过1亿元,而10月14日的这则公告,则将金额调整至了4.5亿元。

此外,宝龙商业与宝龙控股、德信服务与德信中国等,在今年上半年签订的车位代销协议中,约定的年度保证金上限,也不是一笔不小的金额。

尽管这笔保证金被规定为“可退还”,不过也逃不开要被划拨到关联方账户的事实。而与关联方资金往来过甚或过大,都可能成为一颗“雷”。

比如此前康桥悦生活鑫苑服务,就因为车位代销协议下,支付的高额保证金被质疑“关联利益输送”。

另一方面,物业与地产的关联交易,一般会在前者的业绩报告中转换成关联方应收款。而一旦关联地产陷入流动性危机,拖欠还款,关联方应收款成为坏账,继而被物业计提出去也是常规操作。

据克而瑞数据统计,2022年上半年,57家上市物企的应收账款约为12.44亿,同比增长40.7%。其中,佳兆业美好融创服务时代邻里等物企,来自关联方的应收款拖欠更加明显。

多方向“明修栈道”

以关联交易为名目业务往来,尚是物企与关联房企双方受益。

地产面临债务危机,把手伸向关联物企“变现”的戏码,还在不断上演。事实上,即使独立分拆上市,物企还是难以被看作是独立运营的主体,它们被财务担保、被直接借款、被质押出售。

回溯近两年的行业大事件,从恒大物业134亿存款“消失”之谜揭开,是在为中国恒大做质押担保流转中,中国恒大无法按期还款被有关银行强制划扣。再到奥园健康刊发独立调查主要结果,为中国奥园“垫款”代偿债务一事被坐实。

这两个事件,是房企陷入流动性危机时,直接违规划用关联物企资金的典型。当然,也有在规则允许下的操作。

今年7月,金科服务金科股份签订多份协议,其中包括借款协议、销售总协议、供应及安装总协议及物业管理服务总协议,金科服务在前一笔交易中做甲方,后几笔则化身乙方。

其中,金科服务向金科股份提供不超过15亿元借款,最令人瞩目。根据公告,借款日期自提款日期开始至2024年12月20日止,年化利率8.6%。

直接借款之外,金科服务还被关联方出售股权“变现”。去年12月,金科股份将手中约22%的金科服务股份转让给博裕投资,交易价格约为37.34 亿港元。

今年9月底,金科服务公告,将进一步卖身博裕投资。在这份公告披露,金科股份已将金科服务16.51%股份质押给了博裕,剩下的13.81%也已被质押,质权人未披露。

直接借款、股权出售、质押融资,金科服务可谓全方位在向金科股份“输血”。

除了金科服务,此前蓝光集团向碧桂园服务卖出物业,蓝光嘉宝以退市离场。而今年4月份才跻身资本市场的力高健康集团,在上市8天后,就被控股股东质押了所持全部股权。

此外,去年10月,佳兆业美好也被佳兆业集团质押给了山高金融;佳源服务卖身金科服务的交易虽取消了,不过当时其相关股权也已被质押给了新鸿基公司旗下的新鸿基财务。

物企高喊独立宣言

物企在走向独立的过程中,要经过漫长的“断奶期”。而在地产行业流动性危机持续的当下,物企在降低对地产的业务依赖性的同时,更重要的还是要摆脱关联地产对其的“指挥权”。这也是上市物企走上独立之路的关键。

今年7月底,碧桂园向资本市场配售融资,碧桂园服务股市被带崩。碧桂园服务紧急召开投资者电话会议,管理层三令五申,表示“公司不存在对兄弟公司的担保”、“不会成为下一个恒大物业”,直言“碧桂园服务作为一个有良好现金流造血能力的头部轻资产型企业,是不需要牺牲来填坑的。”

今年的中期业绩发布会上,碧桂园服务首席财务官、联席公司秘书黄鹏再次表示:“我们不会去收购有关兄弟单位的关联资产,但我们之间有持续性的、经常性的关联交易。”

碧桂园服务之外,合景悠活越秀服务新城悦服务等上市物企的管理层,也在中期业绩发布会上,对外强调了要独立发展的目标。

据乐居财经《物业K线》统计,今年上半年,过半物企关联方输送面积不足5成,独立性得以到凸显。

数据现实,截至2022年6月30日,关联方面积规模超过1亿方的物企有4家,保利物业中海物业、融创服务和华润万象生活,其来自关联方的面积分别是2亿方、1.98亿方、1.41亿方和1.16亿方。

关联方面积占比中,比重超50%的有11家,其中有5家物企60%面积来自关联方输送;关联方面积比例低于50%的有23家,低于20%的有6家,与上一年末相比增加了2家。

与此同时,部分上市物企也在身体力行地“拒绝”向地产输血。

其中,宝龙商业叫停收购宝龙控股位于上海的一处办公大楼,省下了近9亿元的收购金。

9月,新希望服务宣告取消与新希望地产在5月达成关联交易意向。根据此前的协议,新希望服务获得新希望地产提供的“独家物业销售权”,保证金每年最高2.3亿元,若成功签约,两年多时间累计缴纳6.9亿元的保证金费用。

相关统计数据显示,2022年第三季度,包括领地控股、鑫苑置业、天誉置业、俊发地产等12家房地产相关企业首次出现债券实质性违约。而在此之前,包括世茂集团融信中国在内的几家房企均已出现票据违约。

关联房企在债务危机中飘摇,也为上市物企的独立宣言蒙上了一层灰色。


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