文/乐居财经  吕秀伦

在地产黑铁时代之下，民营房企在纷纷通过收缩战线、放弃拿地等方式来进行御寒保暖，希望能挺过这个地产寒冬。然而，也有另类房企在这轮周期下高歌猛进，宸嘉发展就属于后者。

今年夏天，在上海首批集中工地中，惠州奥林匹克花园置业投资、湖北省华融置业联合体以底价63.7亿元将普陀区一宗土地。其中，湖北省华融置业背后就闪现了宸嘉发展的身影。

除了在土拍场上大手笔拿地，宸嘉发展还涉足城市更新领域。资料显示，它在深圳还先后参与宝安107发展带翻身片区项目、龙岗区平湖述昌围项目、平湖守珍街项目等多个城市更新项目。

与此同时，宸嘉发展还充当“白衣骑士”，接盘阳光城、福晟等暴雷房企的项目。例如，今年上半年，长沙月亮岛板块最高限价项目“阳光城江天悦”推广名更改为“宸嘉·和顺·嘉臣道”。

机构数据显示，今年上半年，宸嘉发展似一匹黑马，冲进房企新增土地货值排行榜20强，以180.9亿元的总货值排名第19位，把许多头部民企都甩在了身后；1-9月拿地榜中，该企业则排名第37位。

实际上，宸嘉发展能出圈并不感意外，他的背后老板实则是在金融界混迹几十年，被称作“中国巴菲特”的刘益谦。

关于投资一事，刘益谦也有着自己的特定方法，按照他的说法就是“股票只买便宜的”。当下房地产市场低迷，土地溢价率低，或许也正是他认为的抄底地产的最佳窗口期。

左手招拍挂 右手收并购

在当下房地产市场风声鹤唳之际，如果在民营房企圈里能跳出几颗新星，更是捉襟见肘。但宸嘉发展就是其中仅有的之一。

6月初，在上海的第一批次集中供地中，惠州奥林匹克花园置业投资、湖北省华融置业联合体以底价63.7亿元将普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块收入囊中。

据乐居财经获悉，拿地房企惠州奥林匹克花园置业由宁波惠奥贸易全资持股，而宁波惠奥贸易又由许璟、钱锋、王琴各持股60%、23.4393%和16.5607%。

湖北华融置业则是由海南嘉科置业全资持股，而海南嘉科置业背后由宁波益科创业投资（姜怀伦、蒋玲玲）和宸嘉发展全资子公司宸嘉新宥（上海）企业发展各持股98%和2%。

虽然宸嘉发展所占股份比例并不大，但湖北华融置业与海南嘉科置业两家企业的执行董事兼总经理、法定代表人均为梁飞。而梁飞本人也正是宸嘉发展的高管，担任公司监事一职。

双方拿地10余天后，联合设立了“上海璞宸置业”，注册资本1000万元，其中，惠州奥林匹克花园置业投资持股84%、湖北省华融置业持股16%。该企业法定代表人、董事长、经理仍为梁飞。

除了在土拍市场上的叱咤风云外，宸嘉发展在城市更新领域也不断攻城略地。

2月底，《龙华区观湖街道松元厦大布头片区城市更新单元规划》对外公示。此更新项目用地面积162671平方米，规划容积663630平方米，更新方向以二类居住用地、商业用地为主，是龙华观湖片区又一大型综合体项目。

外界普遍认为，项目的实施主体实为上海房企宸嘉。除此之外，该房企还在深圳还先后参与了宝安107发展带翻身片区项目，龙岗区平湖述昌围项目、平湖守珍街项目等多个城更项目。

不止在土拍市场和城更领域风光无限，宸嘉还从出险房企手中接过项目。例如，今年上半年，长沙月亮岛板块最高限价项目阳光城江天悦推广名更改为宸嘉·和顺·嘉臣道，案名“去阳光城”之后，项目被宸嘉发展接盘等消息传出。

不过，阳光城相关相关人士对媒体表示，“宸嘉发展是作为资方，但项目依然由阳光城操盘，当前阳光城属于小股操盘，且项目的产品规划也暂无调整。”

据乐居财经获悉，该项目开发商为长沙和顺阳光置业，目前由青岛明乐投资合伙企业（有限合伙）、湖南和顺投资发展以及阳光城旗下沙隆泰阳光城实业各持股76.4%、20%、3.6%。

穿透背后股权后，其中大股东青岛明乐投资背后是郑阳秋、樊英杰和深圳益田集团，二股东湖南和顺投资背后是赵忠、赵雄和龙小珍，可见并未有宸嘉发展的身影。

险资背后扶持

外界最为好奇的是，缘何这家刚成立两年的企业能在楼市低迷背景之下快速崛起？宸嘉发展的资金又是来源于哪里？

乐居财经查询获悉，宸嘉发展成立于2020年11月，注册资本1亿元，法定代表人为郭斌。股权上，由香港企业宸嘉发展持股100%。公开资料显示，该香港企业背后实控人正是国华人寿老板刘益谦。

同一个“亲爹”，兄弟公司国华人寿对宸嘉发展自然也爱护有加，甚至在其扩张上立下了汗马功劳。

今年10月，国华人寿将武汉国荣置业60.8%股份转让给宸嘉发展孙公司宸嘉发展（武汉），另外39.2%股份仍由国华人寿持有。据了解，国荣置业正是武汉二七沿江商务核心区南二片（8A、9号地块）的开发商，地块所在的武汉二七沿江商务区，则是武汉豪宅的宠儿。

又如，销冠项目宸嘉100的开发商武汉国升置业也在经过2018年和2021年两次股东大转变后，从国华人寿落入到宸嘉发展手中。

具体来看，该企业最初由国华人寿旗下武汉平华置业全资持股；2018年6月，武汉平华置业将悉数股份转让予上海晟拜实业；2021年1月，上海晟拜实业又将股份转让予宸嘉发展（武汉）。

不仅幕后老板出名，宸嘉发展的高管也可谓阵容豪华。据了解，崔帅、郭斌、梁飞分别担任公司执行董事、总经理和监事。

其中，崔帅曾担任中海地产上海公司总经理，两年前因“虹口北外滩地块围标事件”被迫离开。如今，崔帅重返上海滩，并选择了他所熟悉的普陀战场；而郭斌曾在中海地产（海南）投资任职高管。

目前，宸嘉发展仅对外投资4家企业，包括宸嘉新宥（上海）企业发展、宸嘉物业服务、上海绥兴宸商业管理和西安奕斯伟科技园管理，并控制企业达27家。

成立仅短短两年之久的宸嘉发展，能有现如今规模，可谓是羡煞旁人。而它真的是一位不差钱的主吗？

一般来说，未上市的企业通过股权出质的方式进行融资，这也是他们的重要输血渠道之一，宸嘉发展也并不例外。

9月，湖北省华融置业就将上海璞宸置业价值160万元股权数额出质予上海享铖商务咨询合伙企业（有限合伙）（背后资方有光大兴陇信托）。

此外，国华人寿也是宸嘉发展的“小金库”。去年1月，宸嘉发展（武汉）将持有武汉国升置业价值3000万元股权数额出质予国华人寿旗下的宁波梅山保税港区锐盈岚正投资合伙企业（有限合伙）。

中国“巴菲特”

比起宸嘉发展，似乎老板刘益谦更为惹人关注。在收藏圈和资本圈，刘益谦的名字远比他在地产圈响亮，他曾在2014年以2.8亿港元买下了鸡缸杯，轰动一时。

公开资料显示，刘益谦出生于上海，是一位横跨艺术品、金融、地产、建材、游戏、生物、科技等多个投资领域的亿万富豪。在胡润研究院公布的2022年全球富豪榜名单中，刘益谦家族的总资产已经达到415亿元，在全球名470位。

另据媒体报道，在正式进入房地产开发前，刘益谦从2009年开始，以金融地产的玩法大举进入地产资本市场，调动60亿元巨资，先后参与保利地产、金地集团、首开股份等8家上市国资房企的定增。

不止热衷抄地产股，刘老板还爱买房。他曾在媒体面前毫不讳言，自己仅在上海就买进入了数百套房产，持有的房产数量具体多少连他自己都记不清，其中最有名的是上海的高端房产汤臣一品。

而宸嘉发展只不过刘益谦庞大资本版图的一块拼图。目前，刘老板对外投资企业达9家，包括了新理益集团、天茂集团、中钢新型材料股份、云从科技集团股份等。

其中，刘益谦持有新理益集团88.6333%股份。该企业目前对外投资企业就高达20家，控制企业高达48家，其中有12家为房地产业，诸如新理益地产投资股份等。

同时，新理益集团还是上市企业天茂集团的大股东，刘益谦在该企业最终受益股份达到49.965%。他不仅是公司实控人，还是董事长、董事。

资料显示，天茂集团作为一家投资控股型公司，仅对外投资国华人寿（51%）和紫光创新投资（8%）两家企业，并主要通过控股子公司国华人寿保险从事寿险相关业务，

但目前天茂集团似乎并不太平，被法院打上了被执行人的标签。

数据显示，今年3月，天茂集团被湖北省荆门市掇刀区人民法院列为被执行人，被执行金额约为234.60万元。根据裁判文书显示，因建设工程施工合同纠纷，中国化学工程第六建设有限公司（下称“中化工六建”）向法院对天茂集团提起了诉讼。

中化工六建表示，2011年9月，双方签订了1份《天茂实业集团股份有限公司20万吨/年C4烯烃催化裂解制丙烯项目安装工程施工合同》。

案涉工程于2012年12月竣工验收并交付，2014年结算完成，结算价款为53423211.74元。但经中化工六建多次催要，天茂集团仅支付了部分工程款项，至今尚欠原告工程款3021211.66元。

而天茂实业集团则辩称，中化工六建违反合同工期约定，逾期交付；工程质量存在问题，给其造成了损失，付款条件不成就。最终，法院判决天茂集团向中化工六建支付工程款约234.6万元以及相关利息。

与此同时，天茂集团控股子公司国华人寿旗下“隐藏”着颇为可观的地产版图。2016年，国华人寿32亿购入潘石屹抛售的SOHO上海世纪广场。

目前，国华人寿对外投资企业高达97家，其中地产企业达9家，涉及国华不动产、重庆平华置业、宁波华凯置业等。

尤为值得关注的是，国华不动产董事长兼总经理为陈佳。外界指出，陈佳是刘益谦资本版图中的关键人物，他也是宸嘉发展的董事长，同时现任长江证券副董事长、国华人寿投资总监兼资产管理中心不动产投资事业部总经理。而他的另一个重要身份则是刘益谦的女婿。

如今这位被称为“中国巴菲特”的刘益谦，打出宸嘉发展的旗号杀进地产圈，未来或将有越来越多的“宸嘉”字样项目入市。