乐居新媒体 张天姿 发自济南 2022年济南第三批集中土拍开拍在即，众所周知，“城投托底”一直是济南土拍市场的常规操作。

近些年，济南城投、历下控股、历城控股、济高控股等平台公司频繁活跃在济南的土拍市场上，给济南带来了不少靠谱项目，像济高·珑悦府、济高·梧桐郡、城投·逸山府等项目，瑕不掩瑜，收获了众多好评。

与此同时，有一个“隐形地主”悄然登场。

济南轨道交通集团现身土地市场，仅两三年时间，便已成为首屈一指的“大地主”。

3年34宗地

企查查显示，济南轨道交通集团资源开发有限公司成立于2015年12月14日，是济南轨道交通集团的子公司，法定代表人为杨晓东，注册资本为808000万元人民币，所属行业为科技推广和应用服务业，经营范围包含：城市轨道交通资源开发；土地整理与开发；房地产开发经营；自有房屋租赁；物业管理等项目。

2019年10月，济南轨交集团开始出现在市场上，以41354万元的价格摘得位于历城区龙脊河以东、响泉路南侧的2宗商业金融地块，也就是现在的省企总部城项目。

一年之后，轨交集团开启了疯狂拿地之旅。2020年，济南轨交集团摘6.2亿摘得张马屯片区3宗地块，包含2宗商业金融用地、1宗住宅用地，共约81270㎡；2021年，劲头强势地拿下24宗地块，包含9宗商业金融用地，15宗住宅用地，涉及新东站、张马屯、华山、槐荫王府庄等片区，以及2宗地铁上盖住宅项目，其住宅地块总面积超29万平，总建筑面积超88万平，成交总价超42亿。

2022年开始，济南轨交集团的拿地节奏逐渐放缓。截至今年第二批集中土拍，济南轨交集团共摘得5宗地块，均位于新东站片区，包含3宗金融地块及2宗住宅地块。其中，金融地块总占地面积约10万平米， 2宗住宅地块总面积约7.7万平，5宗地成交总价超14亿元。

综合来看，济南轨交集团3年间拿下34宗地块，总占地面积788194平米，成交总额超88亿。其中住宅地块有18宗，总占地面积达46万平米，总建筑面积超100万平米，成交总额达65亿元。

非独一份

机构统计数据显示，2022年前9个月，权益拿地金额top100的企业中，有8家地铁公司上榜。上榜的地铁企业，包括广州地铁、厦门轨道交通、深圳地铁、杭铁集团、沈阳地铁集团、合肥轨道交通集团、苏州轨交集团、南京地铁集团，拿地总金额585亿元。

深圳地铁财报显示，在2015-2021年期间，深圳地铁的房地产开发业务的收入从13.96亿元攀升至95.7亿元，占总收入的比例从不足三成增长至最高七成。

此外，今年9月份，沈阳完成了今年第二轮集中供地，推出的13宗地，流拍3宗，成交10宗，其中有8宗被沈阳地铁所属全资子公司取得，成交额约为43亿元，占此次总成交额比例接近9成。

这样来看，济南轨交集团拿地亦在情理之中。

一般来说，地铁公司拿下的地，多数用来建设“轨道交通+物业”项目，即TOD（Transit-oriented Development）。

对此，有业内人士指出，即使地铁拥有着庞大的客流量，但我国大部分地铁公司都处于亏损状态，而开展“副业”或许能止住损失，补贴主业。

不过，国家发改委原新闻发言人赵辰昕曾公开表示，城市轨道交通建设资金主要来源是政府财政资金和间接融资，运营则主要靠财政补贴。

仅2个项目开工

尽管怀揣34宗地块，已开工建设土地却只有2个项目。

除去2019年最早拿地开工的省企总部城项目，目前仅去年成交的姜家庄站地铁上盖住宅地块为在建状态，也就是有轨交集团和保利置业合作开发的保利·公园上城项目。

保利·公园上城占地面积52878平，总建筑面积139579.21平，其中住宅建筑面积为98093.27平，规划有12栋毛坯住宅，容积率1.9，包含8栋11层小高层、2栋23层高层和2栋18层+23层高层，共908套。

资料显示，保利·公园上城开发商为济南舜庄建设发展有限公司，公开信息显示，该公司成立于2021年12月15日，保利和轨交集团的持股比例分别为80%和20%。

据了解，除上述两项目外，轨交集团手里的剩余地块还没有东宫消息传出。如果以套均120平米来算，轨交集团所拥有的住宅用地大约能开发8000多套房源，未来，或将延续保利·公园上城的开发模式。

业内人士认为，地铁公司在拿地的时候，买的是没有地铁的地价，土地成本会比其他房企更具有优势。“地铁一响，黄金万两”，地铁公司能预先知道地铁线路的布局，也能提前布局沿地铁线的房产。

济南轨交集团入局房地产业务，或许正在布一盘大棋。