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地产K线

专注地产上市公司解析。

王健林静候

乐居财经 2022-10-25 08:00 17.8w阅读

招股书二度失效,万达商管等待时机。

文/乐居财经  杨宏彬

今天的资本市场,实在是不景气。

10月24日,港股全天单边下挫,恒生指数收跌6.36%,创2008年10月以来最大单日跌幅。A股两市超3800只个股下跌,截至收盘,沪指跌2.02%,深成指跌2.05%,创业板指跌2.43%。

今年以来,大多数地产股、物业股跌多涨少,普跌之下,地产股更是大幅下挫。

A股房地产板块指数跌幅超1.5%,创出近7个月的新低。内房股全线回落,头部房企领跌。截至收盘,龙湖集团跌超15%,旭辉控股集团上坤地产跌超12%,德信中国远洋集团中国海外发展跌超10%。

与此同时,港股物业板块跌幅超3%。截至收盘,正荣服务旭辉永升服务跌超15%,碧桂园服务跌14%,万物云保利物业华润万象生活跌超13%;融创服务滨江服务等跌超12%。

尽管资本市场一片哀嚎,但“围城”依旧在上演。目前仍有不少企业在“门外”排队,其中最受关注的,万达商管算是一家。

10月24日,港交所披露信息显示,珠海万达商业管理集团股份有限公司(下称“万达商管”)于今年4月22日再次递交的招股书已失效。这已经是万达商管二次递表失效。

去年10月21日,万达商管首次向港交所递交招股书,后于今年4月21日失效;随后,4月22日,珠海万达商管二度在港交所提交招股书。

知情人士表示,万达商管将尽快提交更新材料。若公司在原申请到期后三个月延续期内尽快重提申报材料,将不会影响上市进程。

静候时机

从2019年开始,从房地产公司分拆出来的物管企业开始密集上市,港股物业服务板块总市值曾在2020年四季度一路高歌猛进,于2021年中突破万亿港元。

短暂的高光时刻之后,随着地产行业进入下行周期,危机逐渐蔓延至物管企业。物业板块开始挤“泡沫”,股价、市值及市盈率也缩水了不少。

自2021年下半年以来,物业股市盈率经历较大滑落。比如,商管平台龙头华润万象生活从上市首日的103倍,下降至目前的25倍;卓越商企服务从上市首日的63倍,下降至目前的4.5倍。宝龙商业星盛商业中骏商管等均有较大幅度下滑。

尤为重要的是,短期内,这一轮寒潮将持续盘旋在资本市场上空。

克而瑞物管表示,2022年前三季度,TOP100房企新增土地建面为1.06亿平方米,同比下降77.3%。这意味着两至三年后,物业公司可从地产母公司获取的新增在管面积将大幅减少。同期,TOP200房企操盘面积为3.26亿平方米,同比下降49.9%,意味着一至两年后地产公司可交付的新房管理面积可能打五折。

基本面承压之下,上市物管企业恐怕只能“熬着”。而此时,万达商管招股书“失效”,并非是一件坏事。

招股书显示,万达商管上市前估值为280亿美元或人民币1800亿元。有业内人士分析称,如果万达商管在市场低迷期坚持上市,估值或低于预期。

或许,王健林在等待一个转暖的窗口期。

万达走出“万达”

在等待上市的过程中,万达商管也一直奔走在扩张路上。

10月12日,海尔智家与万达商业管理集团达成战略合作。据了解,双方将整合资源优势,聚焦ShoppingMall打造覆盖美妆、美食、健身等各类人群的智慧生活场景店。

目前,双方合作已取得重要进展,在全国锁定72家意向进驻商场,并计划于2023年完成进驻200家目标;而在全国475家万达商场中,海尔智家已完成43家卡萨帝专卖店进驻。

9月27日,奥克斯地产决定将长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场托管给万达商管。

据悉,长沙奥克斯广场各商户已收到商管公司更换的告知函,待10月1日后交接,由万达商管负责招商运营;杭州奥克斯中心与万达商管达成轻资产输出协议,并于9月14日成立了杭州仓前万达广场商业管理有限公司。

更早前的4月19日,万达商管接连拿下了北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权,二者均以轻资产的方式运营,后者还将更名为北京五棵松万达广场。

4月1日,建业集团万达集团签署战略合作协议,前者计划将全部商业项目整体出租给万达商管或其关联方,万达商管将会全面负责该等商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理。

在接手建业部分项目的同时,万达商管充当了一次“白武士”的角色。通过此次合作,建业将获得7亿元,以缓解资金难题。根据建业地产2021年报数据,建业集团的商业地产项目在2020年收取的租金是1.38亿元,2021年收取的租金是2.03亿元。以此来看,10年时间万达仅需支付7亿租金,似乎是捡了个大便宜。

截至2022年6月底,万达商管通过合作模式租赁的已开业项目达到122个。

资本盛宴

自2017年起,王健林为万达规划了轻资产战略。四年多时间,万达商管已成为商管赛道上的巨无霸“样本”。

截止2021年6月末,万达商管在管380个商业广场,在管建筑面积5420万平方米,其中的独立第三方商业广场数量达106个,占总在管商业广场数量的27.9%。同时,万达商管还有162个储备项目,包括133个独立第三方项目。

弗若斯特沙利文统计资料显示,万达商管在管建筑面积已经超过了第二名至第十名的总和。而这一块“大蛋糕”无疑也会被资本看中,并争相参与以谋求更多的利益。

在上市前的Pre-IPO 轮,万达商管融资金额高达468 亿港元,约60 亿美元,由PAG(太盟投资集团)、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等机构共同投资。

去年3月29日,万达商管与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。

之后,万达方面引入了多方基石投资者。包括腾讯控股、蚂蚁科技集团、中信资本、星匠、合众人寿保险股份有限公司、碧桂园服务、金逸环球(碧桂园香港发展有限公司的全资附属公司)、招商局轮船、周大福郑裕彤家族、PAG等在内的22家公司,另外还有6位高管,总计持有21.17%股权。

万达方与投资者设立了对赌协议,承诺2021年-2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成,则大连万达商业及珠海万赢(万达商管股东)将以零对价转让有关数量的股份或向投资者支付现金,以补偿投资者。

招股书显示,2018年、2019年、2020年和2021年上半年,万达商管分别取得营业收入110亿元、134亿元、172亿元和106亿元,实现净利润20亿元,12亿元、11亿元和6.56亿元。

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