需要注意的是，自2021年8月至今，哈尔滨新房价格已经连续14个月环比下跌，降幅波动在-0.2~-1.2%之间。

冰城楼市进一步分化，成交量喜忧参半

9月份新建商品房成交均价10506元/㎡，环比上涨6.24%，同比上涨10.02%。需要注意，这是全市均价，受结构性影响较大。

再来看几组数据：

南岗区是哈尔滨房价天花板，2022年9月区域成交均价14168元/㎡，环比上涨15.6%，环比涨幅位居全市首位。

不容忽视，哈尔滨房价天花板正在越拔越高。

更值一提的是，在哈尔滨整体市场成交下行的背景下，均价12415元/㎡的道里区却实现了逆势上涨，仅9月单月就签约5.95万㎡，环比上涨7.9%，把全市整体均价都拉起来了。

再看现在的松北新区，8000+已习以为常，还有不少7字头。

9月份松北区仅颐品雅居一盘上榜，累计成交65套，成交均价8650元/平米。

哈尔滨市场就是这么魔幻。

贵的真贵，便宜的真便宜。

珍宝岛·健康城，南一线观江，三公园环绕，均价约7200元/㎡；英冠·乐创城项目推出20套一口价房源，单价5399元/㎡；  阿什河畔主推户型建面约80㎡，单价约5011元/㎡......

而9月哈尔滨商品房成交金额榜TOP10中的中海云麓公馆、金地峯范、龙创睦邻、宏润翠湖天地、华崴学府拾號等，却都是均价1.3万+的改善住宅。

尤其是哈西板块的中海云麓公馆9月份的签约均价卖到了16163元/㎡，该项目二期新品加推，9月单月成交116套，累计成交1.32万㎡，成交金额约2.14亿元，成了9月全哈尔滨市销冠项目。

涨跌也并不相通。

刚需盘还在“以价换量”，特惠房满天飞。

而改善盘还在涨价，关键，还有量。

而且，房价不会一成不变。

城市要发展，修地铁、建商场、引进学校，提升城市界面……这些都无异于给地段“做装修”，最终都会折射到房价上。

从2017年“房住不炒”提出至今，同样的大环境下，平房区均价涨幅最高，达到52.65%，南岗区均价涨了28.8%，道外区均价仅上涨7.3%。

所以，千万不要曲解了“房住不炒”。

未来的房价，都是被“均”出来的。

只要平均数“稳定”，就符合“房住不炒”的大基调。

而这恰恰说明，会有升值也会有贬值。

分化会越来越严重。

豪宅涨没有人抱怨，刚需涨就是民生问题。

在房住不炒的时代，不是什么房子都能涨，大家买房会愈加“挑剔”，都在往好的地段走，住高品质的房子。

市场马太效应，愈演愈烈。