乐居新媒体 任时建 发自北京

距离2022年12月31日还有70天，北京各房企各楼盘都在冲刺年度销售业绩。

2022年北京楼市的销冠是谁？111.82亿的学府壹号院，还是已经106.62亿的北京城建·天坛府会后来居上？开发商自报的新盘首开年度记录，6月底首开49.54亿的端礼著，已经被9月底首开51.1亿的望京樾超越。

但十月以后的日子里，销冠归属变化的可能性将越来越小。

单盘的销冠体现地段的价值；但从企业角度看，北京房企销冠能体现得更多，包括地段、产品、品牌、营销、客服等等。

也因此房企销冠更值得市场学习，值得购房者追捧。

进入十月下半旬，2022年北京企业销冠归属的悬念已越来越小。

黄金周后官宣300亿

十一黄金周几天后，中海地产就发布了一组“敬集团&区域、敬城市&客户&伙伴、敬家人”的海报，官宣“2022年北京中海销售金额超300亿”。

这是中海1-9月至黄金周的签约额。实际到9月底，在未加中海湖光玖里销售业绩情况下，中海签约额已达到了296亿元。而湖光玖里在9月中开盘后的热销海报声称首开就卖了40.5亿元！

考虑到9月23日三批次地块中海豪掷147亿拿下海淀和丰台三地块有可能在年底前入市，因为今年中海汇智里从创造了从拿到到取证开盘仅45天的记录。

所以，北京中海2022年销售业绩将极有可能超越中海2021年357.81亿的网签数据。

2021年，中海凭借357.81亿网签金额登顶北京房企权益销售额榜首。权益销售额才是真正的销冠。

当然，销售业绩不等于网签数据。网签滞后于销售额，销售额也可以加速进入网签。

据了解，截至目前中海网签金额为250亿，还差去年107个小目标。

但如果三批次地的中海海淀永丰两项目能及时开盘热销，加速网签，说不定真能超越2021年的金额，这将是一个十分惊人的数据。

截至目前，2022年整个北京新房销售金额同比下滑了30%左右。如果中海网签额维持甚至超越去年，就意味着逆市抢占了更大的市场份额。

目前看华润、首开、城建都很难挑战它蝉联销冠的。华润或有几分可能，要看北京悦府、北京瑞府、北清橡树湾的年底业绩，但华润合作项目较多，幸福里润园、海淀幸福里、和光瑞府、永定府、北清橡树湾都有合作，百亿业绩要分给不少合作伙伴。

哪些盘成就250亿

2022年1-9月份，北京中海在售盘约19个，总计网签总额达到了250.57亿元。其中5个盘登榜《2022年1-9月北京楼盘销售排行榜》三十强，以193.28亿占居了250亿里的77.3%的份额。

在此三十强榜单中，在大兴的中海京叁号院以57.02亿排名第4位，在海淀的中海汇德里以52.98亿排名第6位，在石景山的中海天赋以37.57亿排名第9位，前十位里占三席。此外，丰台的中海甲叁號院以23.55亿排名第19位，昌平的中海汇智里以22.16亿排名23位。

这5强造就了中海前三季度的网签额。

单价7.5万的石景山中海天赋是赫赫有名的中海寰宇天下的第四期，而中海寰宇天下是2018和2019连续两年百亿销冠盘。

卖8.3万的中海汇德里在海淀永丰，与华润主导的幸福里润园比邻。海淀是北京楼市YYDS，尽管永丰在海淀北偏远处，但今年3月开盘依然热销。

中海甲叁號院在丰台造甲村，单价约12万的豪宅，2020年8月开盘，率先向市场推出了270度转角边厅设计，但入户后到客厅过道太长也曾受市场诟病。但两年后甲叁號院也基本售罄。

中海汇智里是2022年2月拿地4月开盘，昌平临海淀区域，开盘单价不到5万，实现了首开20亿的惊人业绩。

但今年给中海业绩贡献最大的，居然是位于大兴的中海京叁號院。

其实是亦庄河西的京叁號院。7万内，总价1200万到1800万168大三居到240平大四居，它成为2021年至今亦庄河西改善需求的首选。

销冠之路

其实在2021年，支持中海登上权益榜首的楼盘，也是中海天赋（53.40亿），中海京叁號院（46.92亿），中海甲叁號院（46.79亿）。此外还有一个中海首开拾光里（49.25亿）。今年中海首开拾光里前9月还贡献了15.46亿的销售额。

一个大盘可卖两年（准确的说是一整年）。

从这个角度来，2022年如果获得销冠，是一种历史的延续。

其实，中海得销冠之位已多年。2018年、2019年、2020年、2021年，至少最近连续4年中海都是北京市的销冠。

只是，四年后的2021年357.81亿的金额，已经比四年前销冠金额翻了一倍。

这跟2021年新房和二手房市场全面复苏有关；也跟前两年限竞房逐步退出，新房价格正常化有关；但更与中海以一系列优质产品打动市场有直接关系。

中海天赋继承和发扬了中海寰宇天下的产品，被市场称为中海空间系列5.0的产品，其主打104-158平三四居，户型均为正方形三面采光，以极佳的空间尺寸震撼市场，吸引了不止于石景山区域的刚改需求出手。

中海京叁號院虽偏于亦庄，但取名为北京的“京”字，仿佛意指其产品可代表北京中海最高水平。事实上，其大三居和大四居户型，继承和优化了甲叁號的特点。部分户型保留了边厅，干掉了长长的走廊，确实能代表超大平层的设计水平。

此外铝板+玻璃+石材外立面，超大落地窗……使得这两个项目的产品，可以进入北京房地产的历史教科书。

中海的优势不止产品。在营销端，有一个细节是，中海销售接待客户讲解一般都会录音，体现了一种接待客户的专业度。

逆势更强

2021年全北京商品住宅销售额是4265亿元，中海市占8.3%。可能，一般人看起来，这个占比并不高。但其实从全国来看，已经是很高的占比。

2022年中海占全北京销售额的比例很有可能会超过8.3%。

随着2021年中至今，全国房地产市场产生巨大波动，民营房企纷纷暴雷而后躺平。市场的不确定性尚未明显改观，但这其实给了中海扩大市场占有的机会。

9月23日，北京第三批次土拍，中海上午以41.975亿元+3.6万平现房销售竞得海淀西北旺永丰0013地块，其他参与竞拍对手包括海开、华润+城建、保利+建工、绿城、建发、首开。随后又以55.77亿+4000平米现房销售拿下旁边永丰0015、0016地块；下午丰台大红门0004地块，以49.7亿元竞败金茂拿下，溢价4%。

一次性花147亿拿下三块地，占北京此次土拍500亿总额的29%。事实上，2022年中海总共在北京拿下7块地，花费了286.15亿元，成为今年北京拿地数量和金额最多的房企。

这意味着在2023年初，中海将有足够货量傲立北京市场。

如同限竞房时代，中海突然登顶北京销冠一样，2021年到2022年大市场环境越不好，中海反而越能胜出。

这是因为，经历过当年亚洲金融危机，中海长期坚守稳健审慎的财务策略，保持合理负债率、保持充裕现金流，这些经营理念让中海在危机中胜出。