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德信服务收购上演神操作,主动加价982万

乐居财经 2022-10-13 19:26 6.9w阅读

德信服务1570万元收购杭州凯川投资39.2%权益。

文/乐居财经 邓鑫妮

德信服务(02215.HK)旧事重提,10个月前的事情被翻了出来。

10月11日晚间,德信服务集团发公告交代了两件事,为第三方提供四笔贷款总计约1.32亿元,以及收购杭州凯川39.2%股权,杭州凯川为贷款人之一。

这并非近期发生的事情,早在2021年12月,几方已经达成协议。

现下,德信服务按照上市规定对事件进行披露。

德信服务与贷款人有着千丝万缕的关系,一方面与后者有业务往来,另一方面德信服务已经收购其中一位贷款人的股权。

值得一提的是,德信服务在2021年财报中透露,收购杭州凯川的金额为588万元,而据眼下的公告,最终的收购总代价已然变成了1570万元,除了金额差异外,收购的内容已经从杭州凯川的39.2%权益,附增了一项“股东贷款”,即当初德信服务借给杭州凯川的984.7万元。

是加价收购,还是另有深意?

不过可以肯定的是,德信服务借钱出去及收购股份,其最终的目的都是为了杭州凯川和其大股东手中的商业项目。

收购始末和疑点

德信服务打了个时间差,先借钱给客户杭州凯川,再收购后者39.2%股份,这两件事发生同一天,2021年12月21日。

而且据德信服务透露,截至提供贷款之日,四笔贷款的借款人均为独立第三方。

要了解借款和收购始末,需要先盘清楚几方的关系。

四笔贷款的借款人分别为杭州凯川、杭州凯川、德清信瀚和德清达康,贷款金额分别约为1.17亿元、984.7万元、612万元、412万元。

由此计算,贷款本金总额约1.38亿元,值得注意的是,这与德信服务公告开头表示的贷款本金总额约为1.32亿元,有600万元左右的出入。

借款人与德信服务均有业务往来,其中德信服务通过杭州凯川结识了德清信瀚,而后者也是杭州凯川的大股东。

去年12月,德信服务签订协议,从德清信瀚手中收购杭州凯川39.2%股份。股权变动后,德清信瀚仍持有杭州凯川40.8%股份,为第一大股东,余下20%由张优军持有。

股权收购完成后,德信服务与杭州凯川、德清信瀚不再是第三方关系,此时德清达康的第三方身份不变。

收购事项有个疑点,两次公布的对价有较大变动。

2021年财报中,德信服务表示,于2021年12月21日订立一份框

架协议,以收购第三方公司杭州凯川39.2%股权,代价588万元。

眼下,德信服务收购内容变更为收购杭州凯川39.2%股权及贷款二,对价1570万元,该笔贷款正是杭州凯川借的984.7万元。

截至目前,总计约1.32亿元的四笔借款都已经还清。那么,收购价格在此前基础上增加982万元似乎还有其他的意思。

拓宽商业赛道

无论是贷款还是收购,“商业诱惑”一词大概可以总结两次交易的原因和裨益。

德信服务与包括杭州凯川在内的借款人有着持续业务合作,所以当客户提出资金支持请求时,利益驱动下发放了贷款。其中,杭州凯川和德清信瀚的商业项目,与德信服务的诉求吻合。

先看杭州凯川的成色。杭州凯川成立于2017年,注册资本1500万元,截至2021年11月综合资产2900万元。

杭州凯川专注于建设营运一个位于陕西省渭南市的商业地产综合体,该项目建筑面积超过13万平方米。

与杭州凯川合作,能够让德信服务承接该商业综合体的租赁服务,且深入合作亦符合德信服务进军商业物业管理领域的策略。

除此之外,德信服务通过杭州凯川结识了德清信瀚,这是一家主要从事企业管理服务的公司,自2018年成为渭南市商业地产开发项目的供应商,与德信服务合作已超过三年。

德清达康则主要从事企业管理咨询、物业代理服务、物业顾问服务、物业估值服务及物业租赁服务业务,亦为德信服务的供应商。

德信服务想从商业赛道中寻找增长动力。

2022上半年,德信服务集团收入为约4.85亿元,较2021年同期增加6.3%;毛利润为约1.54亿元,较2021年中期下降6.9%;毛利率为31.8%,较2021年中期下降4.5%;利润为约8860万元,较2021年中期增加22.0%。

德信服务表示:“与住宅物业相比,商业物业每平方米每月物业管理费一般更高,从而将提高本集团物业管理业务的整体利润率。”

此外,住宅业态占据着德信服务大部分管理规模,横向加仓商业项目,也有利于拓宽商业赛道。

截至2022年6月30日,德信服务总在管建筑面积约3260万平方米,较2021年中期的约2800万平方米增加约460万平方米,增长率为16.4%。

其中,来自住宅的在管面积约2350万方,占比约72%;而非住面积仅有916万方,占比28%,其非住项目包括商业综合体、写字楼、学校、医院、产业园及市政设施。

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