◆ 因城施策敞口扩大，多地围绕公积金、购房补贴各自发力，力促需求恢复。

云南政策跟随全国步调，放松持续加码，态度除“救市、救企”外，着重强调稳经济、稳增长；楼市方面发布公积金、人才购房补贴、保障性住房等措施。

多地州市出台地方公积金提额、购房补贴及人才补贴等政策，其中大理、楚雄、昆明等城市多项举措组合出拳，落实刚性及改善性住房需求，从而激发购房潜力。

公积金政策16个地州中11个地州出台公积金缴纳基数上涨的政策，其中昆明公积金月缴纳基数上限为27865元，其次为怒江、文山，同时总体贷款额度的调整，刺激高公积金人员买房，结合购房补贴计划，双向刺激买房；人才补贴政策中昆明、大理、丽江以学历领取补贴，限制少；德宏、楚雄吸引人才下沉基层后才能领取补贴；

除地产调控外，云南省“十四五”规划还围绕区域协调、旅游业方案两条通知，在基建、物流、数据、能源、文旅等做出一系列规划与支持，以基建、重大项目建设促地州发展。

供销量价：同比来看，供销量从20-22年3季度基本为腰斩形式同比下滑，市场下滑幅度严重；环比来看，20-21年土地供销量遵循为逐季度上涨趋势，22年3季度供应为879万方，环比下滑11%，未出现以往上涨规律，未来供地节奏或会放缓；但成交为558万方，环比上涨28%，成交主要集中在城市核心区，进而带动楼面价上涨；

流拍率：20年整体流拍率维持在37%以下，后21年整体处于波动上涨的状态，但在22年3季度，土地流拍率下滑至33%，为近2年较低的流拍；

商品房市场：22年1-3季度云南商品房供销保持低位稳定状态，三季度价格下行至8510元/㎡，以价换量效果显著，供应缩减明显但成交量481万方超过前两季度。分业态看，市场向住宅靠拢，住宅供求占比均在8成左右，价格跌幅仅10%。

商品房供销价：价格虽然在21年二季度达峰后一路下跌，但22年1季度后价格保持低位稳定，2022年3季度均价8510元/㎡。以价换量仍刺激成交，2022年3季度供应269.83万方，成交481.53万方超过前两季度规模，恢复至同期93%。供应环比降幅11.5%、成交环比涨幅16%。

*重点城市包含：安宁、晋宁、嵩明、富民、宜良、楚雄市、文山市、怒江-泸水、临沧-临翔区、玉溪-澄江、普洱-思茅、昭通-昭阳、迪庆-香格里拉、大理市、曲靖-麒麟、版纳-景洪、保山-隆阳、保山-腾冲、德宏-芒市、德宏-瑞丽、丽江-古城区；下文涉及重点城市部分，范围相同。

供应：2022年1-3季度，云南22城总供应866万方，同比收缩过半，除了主城提供了38.5%的供应量，版纳、曲靖、普洱、芒市供应占比超5%，

成交：前三季度累计下滑31%，市场缓慢推新，去存为主，昆明依然集中近四成的成交规模，地州购买力主要由一梯队收割，包括版纳、强滇中、郊县，优越的城市面貌和发展环境吸引人口定居置业，版纳以文旅需求带动，成为唯一破百万地州城市。

城市间成交量价表现：有一定旅游属性小城市、部分经济强市价格高位，受商业及优质项目带动。22城整体价格下滑17%（不含主城），主城+主力郊县+多数旅游城市跌幅超平均水平，受创严重。价升量跌以商业成交拉动，价跌量涨的凭借优质住宅强销带动。

价格：22年1-3季度，全省（不含主城）均价6398元/㎡，同比降幅17%，12城均价高于全省，观察城市特性，为携带一定文旅属性的小城市、部分经济强市；

【重磅】2022年前三季度大昆明房地产市场盘点（附房企销售排行榜）

城市土地净增量：净增表现与旅游热度正相关，版纳、大理旅居支撑有力，丽江、腾冲、澄江竞争力不足显现，存量积压风险上升。

净增量表现与其旅游热度呈正相关。版纳、大理作为高热门城市，旅居置业有力支撑去存，二者在20-21年均成交超70万方情况下，净增为负，大理存量减少90.5万方。丽江主要由上轮行情翘尾拉低净增量，21年后新房成交滑坡较大，后市存量风险增加。腾冲、澄江热度相对低，文旅市场扩大后，竞争力不足显现，加之湖岸治理等，二者存量增加200万方以上。

供求价：22年1-3季度，旅游城市均价7621元/㎡，供应136.9万方、成交204.23万方；大理靠高价别墅项目带动，价格领跑旅游五城，腾冲县亦同；版纳依靠旅游价值逐步落地与扩大，实现供求量领跑。

量价变化：旅游城市由于其投资属性较强，受市场影响较为明显，均呈现量价齐跌态势。其中，版纳以价换量效果显现，成交规模收缩为旅游5城中最小。澄江受高原湖泊保护政策影响，成交量跌幅最高，达42%。近期趋势多由负转正，暑期游及利率利好，置业热度上升。

面积段：60-80㎡为主力面积不变，中段产品集中度下降，产品出现分化，120-140㎡市占上升1.8%，60-80㎡市占上升1.2%，80-120㎡被120㎡、60-80㎡分流。

总价段：总价结构下移，40-60万为主力总价不变，40万以下市占上升7.9%，60-120万降幅最显著。

◆ 一梯队地州篇（曲靖、昭通、楚雄、文山、隆阳区）：整体成交萎缩态势下，一梯队地州凭借城市价值，价格跌幅不显著且近期成交走势略有抬头。

城市土地净增:曲靖净去存近300万方，市场健康，投资价值高，作为内生型城市需求透支的代表，楚雄、隆阳后续存量竞争压力较大。

曲靖、文山、普洱、昭通净增量为负，文山、普洱市场供求相较为稳定，净增量为-20~-48万方，曲靖在政府供地策略及容量带动下，净去存280万方，健康度优势突出，投资价值较高。楚雄、隆阳能级较高，但作为内生型城市，前期市场有一定透支，存量风险上升。

成交结构表现：地州客群边界较为狭窄，基本为内生型市场，故面积结构变动不明显，120-140㎡改善自住型产品仍是主力，在市场降价潮下40-60万占比上升7.8个百分点，拉动总价结构微弱下移。显示强地州内生型城市的稳定性。

面积段：纺锤形结构不变,120-140㎡为主力面积不变，80㎡以下刚需占比上升。

总价段：结构向中下移动，40-60万市占上升7.8%，60-80万为主力总价不变。

城市土地净增：瑞丽前期库存积压，存量风险高，芒市净增量也超百万方，后续竞争较大；泸水、临沧韧性较强，净去存状态良好。

泸水净去存20.97万㎡，临沧61.5万方，维持市场健康状态。为香格里拉，净增量29.61万㎡仍处合理区间。芒市、瑞丽净增量高企，瑞丽受边境贸易口岸、自贸实验区、产业环境吸引企业关注，20年投资热度高涨，但疫后封控管理与经济承压，房企开工意愿、成交萎缩持续低迷，推高城市净增量，后市压力最大。

成交量价表现：市场规模小，量价易受当地项目销售状态影响。商业项目拉动泸水价格正增，临沧老项目备案拉低均价。前三季度，瑞、芒差距突显，疫情冲击瑞至丽量减严重。近期趋势看，源于内生需求稳定支撑，小范围市场反应迅速，总体增幅扩大，临沧相对滞后。

供求价：二梯队容量小，加之成交动力减弱，供货不多但基本供大于求。香格里拉、临沧受个别商业项目影响，住宅占比不超八成，价格端首（芒市）尾（香格里拉）差距悬殊，其余城市处同一水平。

成交结构表现：140-160㎡、120-140㎡双主力不变，头尾面积段市占上升，尤以200-250㎡大幅扩张；主力总价延续60-80万双侧为辅，降价带动40万以下市占提升6.7%，总价结构微弱下移。

面积段：140-160㎡、120-140㎡双主力不变，但市占出现分化，160-250㎡市占上升6.1%、100㎡以下市占上升3% ，显示两端需求兴起。

整体情况：本地居民是主力，占比58%。外省客群中西南占比高，其次为华北华东。

分城市情况：文旅属性明显的城市外地客户购买占比明显，如版纳外来客户占比高达84%，玉溪（澄江）外来客户占比66%。文旅属性稍弱的城市外来、本地客户占比五五开，如保山、大理、普洱。典型内生型城市本地客户是绝对主力，占比在8成以上，如曲靖、昭通、香格里拉。

客户变化情况：疫情阻碍人员流动，本地客户占比上升3%，香格里拉、瑞丽内生型城市在州内的单极生态位使得周边城市、临近乡镇到州府置业现象上升，拉动省内地州整体占比微升。西南、东北略降，多城市华东客户占比上升拉动整体占比微升。

整体变化：疫情反复阻碍人员流动，叠加投资趋保守，本地客户占比上升3%。省内地州微升0.9个百分点，主要是州府吸引力上升，周边城镇到州府置业现象提升。外省客户华东上升0.9%，西南、东北均降低1.9%，客户呈现此消彼长状态。

分城市情况：玉溪（澄江）客户来源变动显著，本地、省内客户占比降幅明显，外省客户占比上升，其中华东、西南、华南占比上升明显。瑞丽、丽江、香格里拉三地则主要是省内客户上升、西南客户下降，州府生态位凸显。市场下行中，单极城市价值、旅居价值上升带动客户群体变迁。

旅游城市客户变化：第三季度恰逢暑期，多地外省客户在第三季度明显占比上升。三季度旅游五城华东客均占比上升；分城市看，大理变化较为平稳，版纳、玉溪季度间波动大；

门槛变动：TOP20上榜门槛降至13.54亿。同比21年1-3季度，TOP20门槛下行34%，TOP5、TOP10门槛降幅分别为25%、36%。TOP5在20强中整体业绩占比45.87%，瓜分市场近半。

排名变化：相比22年上半年，2个企业新入榜，其余企业均在榜内排名更替，显示大云南TOP20房企运行稳健性与市场拥护度。查看排名变动发现，TOP5中俊发因停工暴雷首次跌落榜首，而建投凭借多地州+主城合作开发销售亮眼进入TOP5，TOP5中出现非品牌房企身影，碧桂园凭借多地州+主城规模优势跻身首位，万融排名保持。

企业特性：排名上升及新入榜企业大多为昆明主城热点区域布局，依托企业口碑+择址热点区域+项目品质实现项目热销，带动企业排名上升；中后部排名下降房企，大多受项目所在区域冷淡，市场边界收缩成交乏力导致排名下降。

业绩变化：头部碧俊融销售额业绩持续收窄，前三强企业业绩总额同比21年1-3季度降幅达55%，且企业间业绩差距缩小，断层差异不符存在，俊融停工影响同比业绩跌幅6成。

各个城市业绩贡献占比：昆明仍是主要业绩阵地，昆明贡献度在7成以上。TOP5业绩从昆明向大理、版纳等热点城市分化，建投入榜致TOP5地州业绩占比较去年略升。中后段企业缩圈昆明，地州贡献占比降幅明显。

昆明寡头化贡献业绩在7成以上。进入TOP5的建投由于其地州布局，拉动TOP5地州业绩占比提升13个百分点。同比上榜房企，昆明集中度下滑，逐渐向版纳、保山、大理等城市分化，带动地州业绩占比提升；

TOP5以后的房企中地州贡献较21年均有缩减，且排名越靠后降幅越多。分析原因：1、以价换量（雅居乐版纳西双林语）；2、缩圈昆明（龙湖、华夏、美的、新希望等项目精耕昆明，以品牌、产品做好口碑 ）。

各房企商品房狭义库存分城市情况：大量房企重仓昆明，除海诚外其余企业大昆明货储占比最低52%。行业收缩，企业择址特性突出，除进驻版纳、玉溪等旅游城市外，保山凭借内生优势与旅游特性上升也成为重要下沉点位。

TOP20房企大量重仓昆明，除海诚主力布局地州外，大昆明货储占比最低52%。万科、龙湖、城投收缩布局，大昆明占比8成，金地绿地则全部位于主城，企业布局策略影响显现。进驻地州的，地州货储占比在3成左右，地州择址进入，除版纳、玉溪热点旅游城市外，保山也成为房企下沉地州重要城市。

分企业看，建投深耕保山，一地货储占比整体接近4成，新城进入保山以吾悦广场带动落子，保山占比3成。海诚擅文旅，以文旅项目布局热点旅游城市，版纳单核突出，货储占比56%，其次为玉溪。而融、碧早期进驻地州，城市面广，但伴随行业冷淡企业回归主城，主城占比6成以上。

各房企云南狭义货储分物业占比情况：企业布局重心仍为住宅，但企业运营能力与入局赛道致占比情况分化。除绿地海伦堡住宅去存商业商办遗、龙湖新希望则持有文旅大盘拉高商业商办占比，此类企业非住占比在5成以上。美的中交等房企专注品质住宅市场，住宅占比最高近9成。

分结构特性看：1、融万龙湖新希望城投等企业在滇布局住宅与文旅大盘双驱，不可避免出现商办体量，但商办体量均控制在35%以下。2、碧桂园、华夏阳光、中海等持续重住宅型企业，住宅占比在6成以上，部分企业则更加专注品质住宅市场，住宅占比超8成（如美的）。

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