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楼市欠收|封面文章

乐居财经 2022-10-10 08:00 12.6w阅读

楼市欠收

       文/乐居财经 吕秀伦

黄琦在家睡了两天,终于缓了过来。这个国庆假期,他没有回安徽老家,而是留在郑州卖房,想靠着这7天多赚点佣金。但令他万万没想到是,冲着优惠来售楼处问价的购房者不少,但成交却并不容易。

“假期就卖出了1套房,还不如回家陪老婆儿子,累又累半死”,黄琦点了一根烟,不禁叹了一口气,“83折再送家电,已经是我们楼盘今年最低折扣力度了。但现在越降价,买房的人越少,大家都想再等等。”

而在郑州,类似黄琦所在楼盘这样降价促销的房企并不在少数,包括8折购房,主城5万起,买房送宝马,0元月供购房,甚至买一套送一套......房企十一期间花式促销目不暇接。

放眼全国,开发商真金白银式促销让利在十一假期依旧很疯狂。在合肥,房企打起了“你买房,我还贷”的宣传标语,肥东徽创金悦江南郡告知购房者,在“9.26-10.7”期间购买指定房源,每月最高5000元房贷补贴,补贴在贷款审批放款后发放,补贴最长36个月。

在长沙,万科长沙6盘联动推出“司庆钜惠周”,除了100套特价房外,认购最高可享1%国庆额外优惠;保利推出“超级王牌购房计划”,联动长沙、常德、岳阳等6城11楼盘联动推出300套特价房,最低首付仅3万起。

不过,开发商的“割肉”式促销并未引来“凤凰”来,银十开局依旧失色。

机构数据显示,十一期间,40个重点监测城市新房累计成交96.2万平方米,环比下降84%,同比下降26%,与假期前一周相比同比降幅扩大了49个百分点。其中,广州、成都等地的新房成交量创近5年新低。

现阶段的房企,或许就有“逢秋悲寂寥”的感觉。在银根收紧后,开发商资金周转将更多希望寄于促销售回款。然而伴随着金九银十的爽约,叠加今年前三季度成交不及预期,大部分规模房企或将面临年度业绩目标承压的局面。

“买一套送一套”

俗话说,一个巴掌拍不响,房子成交亦是如此。即便开发商开出“诱人”的单价,但只要购房者不去消费,成交便成空谈。

作为中原腹地的郑州,其楼市表现一直深受地产圈关注。在当地业内人士看来,今年金九银十的开发商优惠促销力度要远超去年,“进入9月,郑州大多楼盘便蓄势待发,争相开启了优惠模式以博取客流与成交。”

比起此前河南建业“小麦换房”“大蒜换房”的花式营销,不少房企更是少了些套路,直接打骨折或以近乎腰斩的“特惠价格”,赚足了眼球。

比如,作为主城核心区金水北的热点楼盘美盛教育港湾,打出“5万起住豪宅,限时20套甄选房源”的广告。而在临近国庆时,该楼盘置业顾问又发出“集团特批30套特价房,额外优惠50000元(指定房源)”的购房优惠信息。

比起真金白银打折降价,还有开发商更猛,直接推出了“买一套送一套”的购房特惠。它就是新城时光印象,也是郑州主城首个买一套送一套的项目。

具体来看,项目精装修高层128㎡清栋钜惠,买一套(住宅)送一套带租约公寓,一套首付得两套房,月供再减1300元,活动时间为9月24日-30日。

实际上,今年的黄金周优惠与往年相比,优惠力度较大,除常见的特价房、买房砸金蛋、买房立省购房款外,郑州不少楼盘还推出八折购房,买房送宝马,0月供购房等多种多样的优惠方式,让人目不暇接。

但在成交方面却依旧“惨淡”,甚至有楼盘仅去化一套。乐居郑州指出,郑州的阴雨绵绵不仅打乱了很多人的出行计划,亦让郑州期待热起来的楼市热度减半。很多楼盘的优惠力度虽然很大,但并没有收到相应的成果。

同样的情况还发生在南方,广州楼市的“银十”开局也遇冷。机构数据显示,国庆黄金周期间,广州新房仅成交556套,创下近5年新低,成交套数相较去年同期下跌了22%。

广州新房成交的遇冷,一定程度上也是由于今年开发商的推新热情不及从前。据机构数据显示,2022年十一假期广州实际推出约1908套住宅,相较去年同比减少了53%,推货量为历年同期倒数第二。

不难看出,在国庆期间开发商推货还是较为谨慎,毕竟当前广州在售住宅项目已接近400个,竞争十分激烈。对开发商来说,现在的工作重点或许还是放在已推出项目的去化上,而非推新。

而在成都,成交数据同样不尽人意。数据显示,10月1日至7日,大成都范围内备案成交商品房55579.23平方米,环比下降了76.5%,成交量创近五年新低;其中商品住宅9652.64平方米,套数仅56套。

成交惨淡的寒气同样传遍大江南北。机构检测,十一假期,40个重点监测城市新房累计成交96.2万平方米,环比下降84%,同比下降26%,与假期前一周相比同比降幅扩大了49个百分点。

“银十”开局成色不足,过去的“金九”也是收成不佳。克而瑞数据显示,9月,房地产市场再次探底,重点30城供应面积环比增长8%,成交面积环比仍下降4%,同比下降29%。

这无疑又是一个“爽约”的丰收季。

“爽约”背后

今年以来,全国各地共出台超400房地产放松政策,涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。

而在国庆假期前夕,楼市接连收到多部门派发的三大礼包。先是符合条件的城市可维持、下调、取消当地新发放首套住房贷款利率下限;继而是财政部和税务总局宣布1年内换购的居民可退回卖房缴纳的个人所得税;随后央行又将首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点。

官方已释放出诚意,叠加开发商“割肉”让利。用行话来说,这可是百年难遇的政策底,再不出手可没机会了,可市场反应依然不温不火,为何购房者还是不“买单”?

一方面,开发商大力促销已不再是金九银十,甚至十一黄金周的专有产物。不少开发商甚至瞅准各自营销节点,推出楼盘促销活动,贯穿全年,这也致使购房者不用只等十一黄金周去看盘选房。

例如,此前8月,合肥保利和悦庐鸣“7折卖房”的消息刷屏了地产圈。该项目整体备案均价1.3万+/平,首付一成7.6万起。优惠过后,成交价9000+元/平,直降4000元/平,相当于打了7折。

同样位于合肥的京冠悦宸府,在此前也直接卖出“骨折”价,项目拿地时商品住宅(毛坯)平均备案价格13999元/平.但今年首次备案时,均价仅7551.38元/平,其中,最低备案单价为6749元/平,最高单价为8349元/平。

而隔壁省会湖北武汉,不少开发商在8月也同样掀起了楼盘降价促销潮。其中,首创天阅一江源推出的特价房源22000元/平起,相比此前原价32000元/平,均价直降1万元,总价立减100万元;建发房产旗下的武汉玺院推出特价房源联排别墅,原价600万一套,直降150万,仅450万/套。

这也并不怪购房者不买单,在楼市低迷时期,稍有不慎,甚至亏出一套房子的首付。所以,越是降价,越是没人愿意买房,市场观望情绪渐浓。

另一方面,笼罩在房地产市场上的“悲观”情绪,从未像今年这样浓重。房企的频频暴雷,也影响到了购房者的购买心态,如华夏幸福蓝光恒大等大型房企流动性出现了问题,大型房企尚且如此,小型房企资金链则更脆弱。

降价虽好,但绝大部分人都不愿意赌上全家的积蓄去购买一套“暴风中”摇摆的房子。一旦房企出现资金链问题,易出现项目烂尾,业主维权路漫漫。此前波及全国的断供潮亦是如此。对此,购房者对于新房的心理预期较低,置业新房安全感也随之下降。

虽然老百姓不爱买房,但他们却更爱存钱了。央行数据显示,上半年住户存款增加超10万亿元,而过去几年的半年住户存款增加量基本在6-8万亿之间。

而且现在年轻人的购房观也变了,一位刚入职的大学生看透了说,“只要结婚、生娃、买房三件事一样不碰,每天只需要100块钱,就可以过得赛过神仙。”

以至于网上有人评价道,“房地产遇上这群没出息的孩子,那真是欲哭无泪!”

四季度更难了

销售旺季不旺,只是苦了开发商。不难理解,开发商的在金九银十的叫卖,实则是在“割肉求生”,抢收回流资金。

原因在于,在融资闸口未完全放开的情况下,若销售和回款也出现大幅下滑,那对房企的生存更是致命一击。而事实上房企的业绩接连下滑已成为不争的事实,如果再不使尽浑身解数到销售端,今年业绩恐将再度难完成。

即便房企老大哥也没能挡住下滑的趋势。数据显示,9月,万科实现合同销售面积227.1万平方米,合同销售金额347.3亿元;今年前9月,万科累计实现合同销售面积1936.9万平方米,合同销售金额3146.7亿元,同比下降34.3%。

放眼百强房企,他们在9月实现单月销售操盘金额5709.6亿元,同比更是降低25.4%。从业绩同比来看,目前规模房企整体仍深陷负增长困局,9月单月业绩同比降低的企业数量达到近7成。

克而瑞指出,“今年以来即使大部分房企选择不公开披露目标,或是已经主动调降了全年目标。但从规模房企前三季度的业绩表现来看,企业整体的目标完成情况仍不及预期。”

在公开披露年度目标的规模上市房企中,多数企业截至9月末的目标完成率不足60%,不少房企甚至不足50%。

另一方面,房地产市场悲观情绪仍在弥漫,信心不足。就在十一期间,包括鸿坤地产亿达中国等在内的3家知名房企先后发生违约事件,

眼下,“金九银十”更像是个闹钟,提醒地产老板们,距离上交年度KPI只剩100天了。但因为后续回暖动力不足,有机构预测,“四季度房地产市场难言乐观,全年整体成交规模回落预期在2-3成。”

此外,还有不少地产老板预计,“今年全年商品房销售面积或只有10万亿。”换言之,连续5年17万亿的行业高位将成为历史 。

主要基于一方面热点城市个数还将减少,上海、合肥、成都等前期高热城市目前也有行情转淡迹象;另一方面房企欲以“以价换量”来“抢销售、抓回款”的空间将越来越小,部分城市出台“限跌令”,一旦降价幅度突破限价底线将被约谈,因而后续对市场的提振作用也将逐步递减。

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