乐居新媒体 发自南京

继百家湖招商G51之后，江宁核心区小龙湾板块再出2幅“王炸”地块，下月19号出让，江宁优质地段或将再添改善产品！

9月19日，南京土地市场官网正式发布了今年第三批次国有建设用地集中出让公告，共有46幅土地，将于10月19日上午9：30开始网上竞价出让。

其中，江宁共有6幅，分别位于东山街道、方山新城以及三山板块，值得注意的是，小龙湾板块时隔7年后终于“出货”，将再添河景改善产品，市场关注度较高。

NO.2022G91、NO.2022G93地块详情

NO.2022G91地块

地块位置：江宁区东山街道竹山路以西、新亭路以北地块

地块四至：东至竹山路；南至新亭路；西至骆村路；北至竹新路。

出让要求：（1）A分区不得设置商业建筑。（2）竞得人须将B分区中的商业、公寓建筑面积共约13300平方米（地上计容建筑面积），其中，公寓约9200平方米、商业约4100平方米（以批准的规划设计方案为准），以综合单价10100元/平方米（同时建筑面积对应分摊的非人防车位价格为10万元/个）定向销售给南京市东山街道骆村社区居民委员会。B分区剩余商业建筑不得分割销售、不得分割转让。（3）竞得人须在签订土地出让合同前与江宁区人民政府签订《投资发展监管协议》，并接受东山街道的全程监管。

NO.2022G93地块

地块位置：江宁区东山街道潭园西路以南、兴宁路以西地块

地块四至：东至兴宁路；南至泊淮路；西至现状；北至潭园西路

出让要求：（1）A分区不得设置商业建筑。（2）B、C分区内所建建筑须由竞得人自持，不得销售、不得转让，不允许配建酒店式公寓。（3）竞得人须在签订土地出让合同前与江宁区人民政府签订《投资发展监管协议》，并接受东山街道的全程监管。

实探江宁小龙湾地块 紧邻一线河景

千呼万唤始出来，杨家圩二期地块在土地推介时，便引发业内极大关注。

前期资料显示，杨家圩二期地块四至为北至小龙湾路，西至秦淮新河，东芝兴宁路，南至青年路；整个地块共有9个分区，其中F/H分区为二类居住用地，C1/C2/D/E分区为商业、商办混合用地，A/B分区为文化设施用地，G分区为幼托用地。

本次出让地块中，住宅将集中在F地块，其余均为商业商办混合用地。

从以下规划图可以看出，该批次杨家圩二期地块周边配套丰富，地段极佳。

交通方面，紧邻地铁1号线竹山路站，2站直达百家湖，东面为龙湖天街商业体，坐拥江宁最繁华商圈；景观方面，“网红”小龙湾桥夜幕景观怡人，杨家圩市民公园可观秦淮河景；另外，地块距离江宁市民中心仅一街之隔，周边居民办事便捷。

为了更直观了解江宁G91、G93地块周边，我们进行了最新实探。

沿潭园西路一直向西走，经过龙湖天街商业体，便能到达该批次待出让地块。

目前，地块周边全部围挡，从潭园西路上桥可以感受到优美的秦淮河景观，河岸绿化丰富，道路整齐，工作日中午车流量不多。

地块紧邻1号线竹山路站，可直达百家湖、南站、新街口等重要站点。

除了龙湖天街商业体，竹山路地铁站旁还有金鹰GE66小型商业体。

由于地块围挡，只能从门缝中拍摄到周边地块实景。下图为杨家圩二期地块中的A地块，不在本次出让范围内，周边楼栋为龙湖春江郦城小区。

值得一提的是，在江宁发布官微最新文章中，江宁10大重点片区将进行转型，其中提及百家湖中心片区，位于百家湖和杨家圩核心区中心，总面积4.4平方公里。共12幅地块，更新面积约1143.3亩。

百家湖中心片区整体定位为南部公共文化活力核、江宁科创经济集聚群、都市滨水休闲目的地。包含江宁主城中心区、杨家圩、竹山路沿线、马浦街片区、小龙湾等片区。而G91、G93地块正好就在范围内，转型后将直接升级居住环境。

图源江宁发布

江宁房价“天花板”或将被刷新？

回顾江宁核心区新房市场，小龙湾板块上一次出地还是在7年前，2015年8月龙湖拿下小龙湾G23地块，也就是如今的龙湖春江郦城，该项目住宅于2018年收官，后期小龙湾板块再无新货。一河之隔的百家湖板块，之前仅有阳光城檀境一家（毛坯限价34000元/㎡），今年百家臻园即将于11月入市，抢手程度不言而喻。

占据如此优质资源，小龙湾新地块未来房价多少？

南京第三批次集中出让的土地，均未设置毛坯限价，江宁G91、G93也将采用差异化定价形式出让。我们可以参考百家臻园的放风价，约4.7-4.8万/㎡，小龙湾新盘稀缺性不低于百家湖，未来存在刷新江宁新盘价格“天花板”的可能，再参考龙湖春江郦城次新房价格，如今已突破4.5万/㎡，市场认可度较高。

究其原因，江宁核心区板块各项配套齐全，生活气息浓厚，自住购房者偏多，因此房价“抗跌性”较强。预计G91、G93宅地的亮相，将为江宁核心区高端改善市场补仓，我们将持续关注10月土拍结果。