一、行业机构化进程

二、长租公寓资产来源及基金投资

三、关于方隅公寓

 Q1  方隅公寓自成立以来就坚定选择中高端市场，从近几年方隅公寓项目的运营情况来看，市场需求大和客户认可度高，在当前经济下行和保障性租赁住房大力发展的背景下，国内中高端市场前景如何？

 陈坚  上海有2000多万人口，租赁人口大约占40%，其中5%-10%有将近100w的人口会选择中高端产品，但整个城市可能并没有很多产品提供给客户，部分服务式公寓可以满足但是体量较小，基本都是长短租结合运营，价格非常高。因此从供需两端来看，中高端租赁市场前景不用担心。

整个租赁市场分为保租房和市场化房源，R4用地地段偏远、地价低，在税收方面有优惠，融资有优势，但是这类保租房的租金涨幅受到限制，租金价格较周边有折扣，这些项目可以通过REITs退出，或者险资、国企退出，但整体退出渠道肯定比市场化房源的方式少。建完的第一年，因为成本低所以回报率高，以后每年的增长平平，因为人群辐射比较基础，所以租金增长也不高，以后的增长也不会很高。

市场化长租公寓可以和政府勾地，地段好，价格没有R4用地有优势，但这些项目对租金没有管制，开始的静态收益率低，但是以后的增长比较高，而且退出没有限制。其实两种项目，IRR可能差不多，就看企业的风险偏好，从方隅的角度，如果碰到合适的项目和投资人，我们未来也会研究探讨。

 Q2  据了解，方隅公寓今年5月正式发布官方原创IP，是以太空人宠组合形式作为官方IP形象，是基于怎样的思考？

 陈坚  阿FUN和旺宅，代表我们的社区都是宠物友好的，针对租客需求制定的。另外，也包含几个意义，第一：探索性，表达我们对生活新维度的探索，客人喜欢什么，我们怎么满足。第二：代表人性化，确保项目人性化，有家的感觉。希望别人看到IP的形象就能想到方隅，通过IP来赋能品牌。

 Q3  在方隅的服务构成中，社群活动一直是很受住户欢迎的一个亮点。方隅在社群运营有哪些经验可以分享？

 陈坚  不是每个社群活动都需要30%-50%的人参与，部分租客是社交属性的，也有些租客很宅，我们给到租客选择权。从客户角度，我们希望利用智能化设备，知道客人要什么，我们能提供什么，可以联合我们不同品牌的合作方举办社群活动。我们的社群活动是有针对性的，深入研究租客的需求，定制化做社群营销。

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