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精华直击·方隅陈坚:重资产持有,底层逻辑打造长期信心(含对话)

克而瑞租售 2022-09-26 13:17 5.4w阅读

2022年9月14日,由易居克而瑞主办,乐居财经作为首席媒体的第六届地新引力峰会在上海圆满召开,住房租赁分论坛以“回归初心,住有所居”为主题,汇聚行业精英,共同研讨租赁住房的发展经营之路。
方隅控股CEO陈坚发表主题演讲“重资产持有,底层逻辑打造长期信心”。他表示,随着行业的机构化进程,专注专业化运营能力、有长远的发展眼光、聚焦重资产布局成为行业头部企业的三大特点。长租公寓资产来源不同,对应的基金也不同,做重资产盈利很难,但只要找对项目、合理成本控制,还是可以赚钱的。

一、行业机构化进程

对房地产资产类别的发展来讲,行业的机构化进程非常重要,有机构化的进程出现,我们慢慢就可以创造更多好的新的资产,最终也可以有一个比较活跃的二手资产买卖市场。

机构化的进程从我的理解可以分为三个部分:

第一,政策红利加持。政府在土地供应、金融支持、税收优惠、财政补贴等方面非常支持长租公寓行业发展。

第二,资本持续助力。长租公寓比起物流地产行业肯定没那么成熟,中国物流行业发展于2012、2013年。长租公寓行业,尤其是重资产,差不多是在2018、2019年开始发展起来的,越来越多的公司做重资产项目,与此同时,国内外的投资人也纷纷加入这个行业。

第三,行业整合变局。2013年开始做长租公寓,大家都做包租业务,商业模式及产品同质化严重,竞争压力大,也有一些企业盲目扩张,最后出现暴雷。负面的信息也令整个行业开始整合,现在市场渐趋集中,头部企业普遍拥有三个特点:专业化运营能力、长远的发展眼光、聚焦重资产布局。
有机构化的进程发生,就可以看到更多的长租公寓资产被创造出来。这个行业最麻烦的事情是本来没有这些资产,拿地新建和其他资产改造是创造长租公寓资产的两条路径。刚开始的时候很多人选择资产改造,但其他业态的资产改造做长租公寓也不是那么容易,规模一般也做不大。从创造资产的角度来说,还是需要新建的长租公寓资产,政府也在增加租赁土地供应,同时,在市场化的市场里也有购买土地做长租公寓的机会,未来我们可以创造更多的长租公寓资产。

机构化进程完成后,我们最希望看到的是有资产,最重要是有资产的交易市场出现。现在资产的交易市场还不是很活跃,我们希望未来3-5年长租公寓二手资产市场买卖的活跃度可以跟现在的物流市场相比。

二、长租公寓资产来源及基金投资

长租公寓增量的来源主要开发新建项目和改造项目,当项目运营成熟以后就可以在资产市场里进行交易。这三种项目也会有不同的基金进来,不同的基金寻求不同的资产类型。

基金一般分成三种,一种是机遇型基金,回报通常比较高一点,回报率需要15%以上,甚至20%,投资人的风险承受能力较大,愿意做开发。一种是收益型基金,多为运营成熟的物业,收入稳定,旨在获得长期稳定、波动浮动较小的收益,内部收益率通常在高的个位数至低的两位数。还有一种是增值型基金,回报率在开发/机遇型基金和收益型基金之间,通过收购低估的资产,提供资金进行改造升级、优化运营业绩,从而创造价值。

三、关于方隅公寓

方隅成立于2018年,始终坚持以重资产布局为主,目前在管的重资产项目有180亿左右。方隅坚持做中高档的项目,品牌Slogan“高档一居,租方隅”。方隅在上海布局了多个项目,其中上海会展方隅国际公寓、上海浦江方隅公寓均是第一期开发基金投资的项目。

最后我想说,很多人都说做重资产盈利很难,其实,如果算不过来账,不赚钱就不要做。我觉得找对的项目、合理的成本,还是可以赚钱的。做好我们自己希望做的事情,不要忘记我们的初心就好。

对话

TITLE

     方隅控股CEO    

陈坚

Q&A

开始

1

Q:方隅公寓自成立以来就坚定选择中高端市场,从近几年方隅公寓项目的运营情况来看,市场需求大和客户认可高,在当前经济下行和保障性租赁住房大力发展的背景下,国内中高端市场前景如何?

2

Q:据了解,方隅公寓今年5月正式发布官方原创IP,是以太空人宠组合形式作为官方IP形象,是基于怎样的思考?

3

Q:在方隅的服务构成中,社群活动一直是很受住户欢迎的一个亮点。方隅在社群运营有哪些经验可以分享?

 Q1  方隅公寓自成立以来就坚定选择中高端市场,从近几年方隅公寓项目的运营情况来看,市场需求大和客户认可度高,在当前经济下行和保障性租赁住房大力发展的背景下,国内中高端市场前景如何?

 陈坚  上海有2000多万人口,租赁人口大约占40%,其中5%-10%有将近100w的人口会选择中高端产品,但整个城市可能并没有很多产品提供给客户,部分服务式公寓可以满足但是体量较小,基本都是长短租结合运营,价格非常高。因此从供需两端来看,中高端租赁市场前景不用担心。

整个租赁市场分为保租房和市场化房源,R4用地地段偏远、地价低,在税收方面有优惠,融资有优势,但是这类保租房的租金涨幅受到限制,租金价格较周边有折扣,这些项目可以通过REITs退出,或者险资、国企退出,但整体退出渠道肯定比市场化房源的方式少。建完的第一年,因为成本低所以回报率高,以后每年的增长平平,因为人群辐射比较基础,所以租金增长也不高,以后的增长也不会很高。

市场化长租公寓可以和政府勾地,地段好,价格没有R4用地有优势,但这些项目对租金没有管制,开始的静态收益率低,但是以后的增长比较高,而且退出没有限制。其实两种项目,IRR可能差不多,就看企业的风险偏好,从方隅的角度,如果碰到合适的项目和投资人,我们未来也会研究探讨。

 Q2  据了解,方隅公寓今年5月正式发布官方原创IP,是以太空人宠组合形式作为官方IP形象,是基于怎样的思考?

 陈坚  阿FUN和旺宅,代表我们的社区都是宠物友好的,针对租客需求制定的。另外,也包含几个意义,第一:探索性,表达我们对生活新维度的探索,客人喜欢什么,我们怎么满足。第二:代表人性化,确保项目人性化,有家的感觉。希望别人看到IP的形象就能想到方隅,通过IP来赋能品牌。

 Q3  在方隅的服务构成中,社群活动一直是很受住户欢迎的一个亮点。方隅在社群运营有哪些经验可以分享?

 陈坚  不是每个社群活动都需要30%-50%的人参与,部分租客是社交属性的,也有些租客很宅,我们给到租客选择权。从客户角度,我们希望利用智能化设备,知道客人要什么,我们能提供什么,可以联合我们不同品牌的合作方举办社群活动。我们的社群活动是有针对性的,深入研究租客的需求,定制化做社群营销。

(文章内容仅为作者个人观点,不代表所在企业观点)

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来源:克而瑞租售

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