乐居新媒体杨佳发自武汉 

下周二（9月27日），武汉将迎来第三轮集中土拍，共43宗地揭牌，其中，大武昌+大光谷板块此次供应地块18宗，不乏徐东阿里为邻地块、张家湾货运枢纽地块、铁四院地块、青山区27街坊地块等优质地块。

图源：武汉克而瑞

此外，如果顺利开拍且有竞拍行为，白沙洲和青山有望诞生新单价地王，位于武昌火车站负责一宗商业金融地块楼面价高达3.27万元/平。

本稿乐居新媒体针对18宗地块中的重点地块做前瞻分析：

起拍价8904.56元/㎡钰龙集团或“补货”白沙洲

P（2022）061号地块位于白沙洲大道以东，白沙路以西，规划道路以北，白沙四路以南，土地面积90957.48平方米，住宅、商业、公园绿地用地，建筑面积241000平方米，建筑密度结合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金42920万元，起始价214600万元，起始楼面价8904.56元/平，出让最高价225330万元，最高楼面价9349.79元/平。

地块位置示意图

地块要求：

1、项目内应配建一所9班幼儿园，用地用地面积不小于3780平方米、建筑面积不小于2730平方米；

2、地块内需配建一处不少于2700平方米的公共服务中心，以及不少于900平方米用地的社区体育场地；

3、武汉惠誉实业控股有限公司和武汉市土地整理储备中心并宗交易项目，溢价部分土地价款按照土地权利人各自土地权属面积占规划总净用地面积（以实测为准）的比例进行分摊。

需要提及的是，武汉惠誉实业控股有限公司为钰龙集团100%控股公司，浦发银行大厦、广发银行大厦、卓尔钰龙国际中心、钰龙金融中心等5A甲级高端写字楼项目，钰龙时代中心、东港国际花园、钰龙湾等均为其开发项目。

故而在本场土拍中，钰龙集团拿下的概率是极高的，同时这意味着底价拿地概率高。

具体来看，P（2022）061号地块位于白沙洲，周边分布有武汉大学人民医院洪山分院、省妇幼保健院洪山院区等医疗配套，居然之家、洪山万科广场、龙湖白沙天街等商业配套，其中，龙湖白沙天街作为该区域的重磅商业项目之一将在年前开业迎客。

距离地块最近的是地铁12号线罗家村站，教育方面则有有武昌工学院、洪山实验小学、洪山第九小学、华中师大一附中东原启城分校等，此外附近休闲有胜利公园、张家湾人民公园等休闲娱乐配套。

作为热门地块，该地块的地段位置优越，周边在售新房项目较多，包括中建壹品宏泰阅江府、城投联投江南岸、万科光澜道、龙湖天璞等，其中万科光澜道已几近清盘。综合来看，该地块整体条件不错，随着白沙洲板块发展的日渐成熟，越来越多的购房者将三环内置业的首选位置放置于此。

具体到价格上，离的最近的是中建壹品宏泰·阅江府，目前建面约105-139㎡毛坯房源在售，均价约18114元/㎡。

城投联投江南岸，主推建面约110-140㎡毛坯房源，均价约19635元/㎡，前期少量建面约109-235㎡毛坯房源在售，均价约18700元/㎡；

万科光澜道，主推建面约95/117㎡万科装修三房，带装修折后均价约18800元/平；

龙湖·天璞，略贵一些，卖到了2.2万/㎡，不过项目在本周也推出了限量特价房，18000元/㎡起。

结合乐居新媒体了解到的情况来看，该片区的二手房市场再今年成交也不错，不少购房者奔着购置现房的心理在该区域成功捡漏。

和阿里做邻居徐东楼面价18000元/㎡起地块遭遇周边楼盘“卷”

在本场土拍中，P（2022）057号地块应该是关注度较高的地块之一。

该地块位于武昌区徐家棚团结路以西，土地面积17932平方米，住宅用地，建筑面积63800平方米，建筑密度结合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金22968万元，起始价114840万元，起始楼面价18000元/平，出让最高价120582万元，最高楼面价18900元/平。

地块位置示意图

地块要求：

1、建筑高度不超过100米。

2、居住建筑应采用公建化外立面设计，建筑外立面规整，取消传统住宅的深凹采光槽，裙楼设计应注重细节处理。

地块位于徐东核心，临近销品茂（改造中）、东原时光道、中商徐东平价广场、欧亚达家居、湖北大学附属中学、阿里巴巴华中总部等配套，周边在售、待售项目有福星惠誉月亮湾壹号、城投融创武汉印、龙湖清能天奕、朗诗熙华府、保利滨江中心、保利城七期云廷等。

整体来看，该板块的竞争较为激烈。就在近日朗诗熙华府项目推出特价活动，直降大几千，18800元/㎡起的骨折价，让项目在开盘当日去化100余套。而距离并不算远的保利城七期云廷、钢旅蓝郡两个项目都计划在近期入市，前者以75平的小户型为切入口，预计将为致力于留在武汉内环附近的购房者切开一条置业的口子，放风价2w/㎡起。后者则在武钢总部大楼旁，地理位置同样十分优越，周边配套纯熟，双地铁环绕，且未来还有地铁12号线在周边设有站点，放风价约为22000元/㎡。

钢旅蓝郡项目位置示意图

青山区27街坊地块全部房源将回购 起始楼面价14180.3元/㎡

P（2022）060号地块位于青山区鄂州街与工业二路交汇处，土地面积84132.98平方米，住宅、公园绿地用地，建筑面积256800平方米，建筑密度结合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金72830万元，起始价364150万元，起始楼面价14180.3元/平，出让最高价418772万元，最高楼面价16307.32元/平。

地块要求：

1、项目用地内配建一处12班幼儿园，占地面积不小于4860平方米，建筑面积不小于3600平方米；

2、项目建成后，由青山区土地整理储备中心回购全部商品房源及邻里服务中心，用于青山区征收项目还建安置；回购住宅及邻里服务中心均价为20606元/平方米，回购配套商业均价为30606元/平方米；竞得人须自地块成交之日起30个月内完成以上回购房源竣工验收，并交付使用。

地块区位示意图

该地块青山核心，2.5环地段，紧邻南干渠游园，周边配套有包括钢城十小、武汉市钢城第六中学和平公园、生活氛围浓厚，周边项目有新盘中交澄园，大华锦绣时代以及奥园滨江国际、科技苑社区、钢花新村110小区等成熟社区。

铁四院旁地块过半建面用于还建安置回购价22000元/平

P（2022）056号地块位于武昌区铁四院以西，规划道路所合围区域，土地面积33102.17平方米，住宅、公园绿地用地，建筑面积155100平方米，建筑密度结合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金42946万元，起始价214730万元，起始楼面价13844.62元/平，出让最高价246939万元，最高楼面价15921.28元/平。

地块区位示意图

地块要求：

1、配建一所12班幼儿园，用地面积不小于4860平方米，建筑面积不小于3600平方米；

2、项目中约7.9万方住宅由武昌经济开发区管委会(滨江商务区管委会)按照22000元/平方米的均价回购，用于徐东铁四院片区项目房屋征收原地还建安置。

这意味着，该地块过半的建面将用于回购安置。

该地块周边配套优越，属于武昌滨江商务区范围，但并非一线临江地块。项目周边配套成熟，附近有南山纵横滨江、融侨滨江城天域等项目，周边配套包含武汉市武昌医院、武昌实验中学初中部(铁四院校区)、中雅童游心足球鑫呈训练中心、武汉市四美塘中学等，生活氛围浓郁。

略震惊雄楚大街商务金融用地起拍价高达3.27万元/平

P（2022）082号地块位于武昌区雄楚大街以北、东安路以东，土地面积4600平方米，商务金融用地，建筑面积4900平方米，建筑密度结合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金1605万元，起始价16050万元，起始楼面价32755.1元/平。

地块地理位置示意图

地块要求：

1、紧邻地块南侧控制一条7米宽公共通道，连接东安路与雄楚大道。

2、地块紧邻轨道交通站点，内设有轨道交通12号线控制线，项目用地建设需对轨道交通进行合理避让。

该属于二环区域内，紧邻武昌火车站，交通四通八达，其商业价值较高。此地块在此批集中供地中楼面价最高，高达32755元/平，为商服地块，且不设熔断价。

周边配套完善，有027社区、凯旋名邸等大体量成熟小区。在售、待售项目则有万科新都会、信达新外滩等。

有望诞生洪山区新单价地王？洪达巷地块14102.08元/㎡开拍

P（2022）063号地块位于洪山区洪达巷南侧，土地面积40202平方米，住宅用地，建筑面积119337平方米，建筑密度结合具体方案审定，网上挂牌出让，竞买保证金33658万元，起始价168290万元，起始楼面价14102.08元/平，出让最高价176704万元，最高楼面价14807.14元/平。

地块地理位置示意图

地块要求：

1、土地竞得人须按照23360元/平方米的价格提供总建筑面积不小于481.41平方米住房用于还建安置，还建安置房面积、房型以被征收户签订的征收补偿协议约定为准；

2、配建1所6班幼儿园，用地面积不小于2700平方米，建筑面积不小于1940平方米；

3、A地块沿西北侧交叉口形成用地面积不少于1000平方米对社会公众开放的开敞空间；须在B地块结合周边用地沿工大路形成约20米宽，用地面积不少于2300平方米对社会公众开放的开敞空间；须在B地块内控制不少于846平方米(以实测为准)的公园绿地，建成后无偿移交给区园林部门，保证全天对社会公众开放。

该地块位于武昌核心，临近二环线，周边分布有武汉理工大学、华中师范大学、武汉轻工职业技术学院、湖北艺术职业学院、武汉梦时代广场等，周边分布有百瑞景中央生活区、鸿岭花园、泓悦府等小区。无论是教育、商业配套均较为丰富，用于打造改善型项目较好。

资料显示，洪山区当下的单价地王为2020年中建三局拿下的P（2020）133号地块，楼面价14729.3元/平，后地块之上打造了中建东湖之星项目。

关山和光谷东各挂地1宗楼面价较友好

P（2022）064号地块，位于东湖高新珞瑜东路以南，关东园路以东，位于光谷关山板块，位置优质，临近马鞍山森林公园、华中科技大学，离2号线佳园路站步行约800米，起始楼面价约12096元/平，最高楼面价约12701元/平。

块地属于光谷一路板块，紧挨关东康居园小区，周边的小区都属于较早开发项目，新世界恒大华府属于较新的小区，地块以北就是森林公园，环境不错。且在周边分布有多家公司和创业园，就业人群较为丰沛。

此次光谷一共出让2宗地，另一宗地P（2022）065号地块，位于东湖高新北至南新街，西至豹溪路，南至高新五路，属于光谷中心城南区，起始单价约9002元/平，最高单价约9452元/平。

该地块位于光谷中心城南区，周边新房项目有新希望锦粼九里，目前锦粼九里尾盘在售，约18000元/㎡。光谷中心城南区目前还是一片大工地，房价1.8-1.9左右。