乐居财经 严明会 9月22日，穆迪将广州市方圆房地产发展有限公司（Guangzhou Fineland Real Estate Development Co., Ltd.，简称“方圆地产”）的公司家族评级（CFR）从“B3”下调至“Caa1”，该公司的高级无抵押评级从“Caa1”下调至“Caa2”。

展望维持负面。

穆迪分析师Alfred Hui表示：“评级下调反映出，由于未来6-12个月流动性疲弱，债务到期规模庞大，方圆地产的再融资风险加剧”。

Hui补充道：“负面展望反映出，该公司筹集新资金以满足其再融资需求的能力存在高度不确定性”。

评级理据

方圆地产的流动性严重恶化，由于合同销售疲软和偿还到期债务，其现金余额从2021年底的49亿元人民币下降到2022年6月底的26亿元人民币。尽管如此，方圆地产在未来12个月内仍有相当大的债务到期，包括2022年12月可回售的9.18亿元人民币境内债券和2023年7月到期的3.4亿美元境外债券。穆迪估计，方圆地产的现金持有量及其经营现金流将不足以覆盖所有到期债务。

穆迪预计，在2021年同比暴跌27%后，方圆地产的合同销售额将继续疲软，2022年将同比下降约15%，至105亿元人民币左右。疲软的合同销售额会限制其经营现金流和流动性。此外，鉴于疲软的市场条件和有限的外部融资渠道，该公司筹集替代资金以偿还债务的能力也存在很大的不确定性。

由于销售业绩不佳，方圆地产的信用指标也在恶化。穆迪预计，由于入账收入减少和毛利率降低，未来12-18个月，方圆地产的利息偿付能力（以EBIT利息覆盖率衡量）将从截至2022年6月前12个月的1.8倍降至1.3倍-1.4倍。穆迪预计，未来12-18个月，方圆地产的毛利率将从2022年上半年的24.9%和2021年的28.6%降至23%-24%，因为该公司可能不得不提供更多的价格折扣，以促进合同销售额和现金回款。

方圆地产的“Caa1”CFR还考虑了其民营公司地位以及相关的治理风险，即信息披露和公司治理标准低于上市同行。

由于结构性次级风险，方圆地产的“Caa2”高级无抵押债务评级比该公司的CFR低一个子级。这种风险反映了该公司大多数债权在其经营中的子公司，在破产情况下受偿顺序优先于方圆地产的高级无抵押债权。此外，控股公司缺乏结构从属的重大缓解因素。因此，控股公司债权预期回收率将较低。

可能导致评级上调或下调的因素

鉴于展望为负面，该公司的评级不太可能获得上调。

然而，如果方圆地产改善其流动性和融资渠道，并在未来12-18个月加强其销售、盈利能力和信用指标，则可能出现正面评级势头。

另一方面，如果流动性和再融资风险进一步加剧，穆迪可能会下调方圆地产的评级。

发行人概况

广州市方圆房地产发展有限公司成立于1995年，是一家总部位于广东省的房地产开发商，目标客户为中高端客户。公司在针对不同客户的开发中采用了东方风格的设计。截至2021年底，方圆地产由其创始人兼董事长方明全资拥有。