文/乐居财经曾树佳

地产行业的回暖，注定不是一个短暂的过程。在迎来质变的节点之前，市场已逐渐有复苏的迹象，但难免还混杂着一些悲观的论调。这已是再正常不过的现象了。

调控的环境中，房企大面积被下调评级、唱空，连优质地产商也难以幸免，龙湖、碧桂园、旭辉等主体，都曾被负面的舆论击中，所幸他们都凭借实际行动，回击了质疑，拨云见日，显示出穿越周期的特质。

9月20日，穆迪将碧桂园企业信用评级和优先无担保债券评级调整为Ba2标普将碧桂园的主体信用评级，由BB+调整为BB。不过，穆迪认为碧桂园流动性依然充足，公司现金将充分覆盖未来12-18个月的到期债务和股息支付。标普也认可碧桂园领先的市场地位、良好的债务管控动作、充足的可动用现金流，以及优秀的销售回款率。

此次调整后，该公司仍然是民营企业中主体及债项信用评级最高的开发商之一。

在此前3天，碧桂园刚完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作当天，碧桂园发布公告称，已成功发行15亿元中期票据。在中债信用增进投资股份有限公司（简称“中债增进公司”）的支持下，此次发债最终票面利率3.2%，认购倍数达2.86倍。

碧桂园地产于今年2月，完成了中期票据注册，本金金额为50亿元，此次第一期发行金额为15亿元，期限3年。

政府増信为民企“撑腰”，碧桂园作为示范民企，此次成功获得低利率融资，进一步成为了行业信用融资回暖的样本之一。这表明监管层、市场投资者等多方主体，是较为认可碧桂园的。

融资回暖

地产融资，正逐渐回暖。

据统计，自今年5月起，包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，带动了龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等头部民企先后成功发行多笔信用债，实现融资39亿元。

第二季度以来，房地产行业信用债发行平稳，月均发行额超过460亿，5月起发行额环比连续为正，同比增速虽仍为负，但也降至个位数。市场上并购债、绿债、住房租赁债等专项债，种类多样。

与此同时，债券的发行，也呈现出了亮点。

比如碧桂园近期发行的中票，是由中债信用增进公司，提供“全额无条件不可撤回连带责任保证担保”，即当被担保对象发生违约后，担保方要全额、无条件、不可撤销地履行被担保人应尽的全部义务，可以视为是对债权人权益保障力度最强的担保措施。

4月，监管方曾提出通过创设信用保护工具，为民营企业债券融资提供增信支持，如今该举措，正是为民企融资提供“支撑”的再一次升级。

有研报表示，“中债信用”增信民企发债正式落地，进一步增强了优质房企的融资能力，持续改善企业的流动性。从已披露的资金用途来看，部分募集资金将用于项目的开发建设，对于保证其开发进度亦起到一定积极作用。

今年以来，房企销售受到了调控以及疫情的影响，表现有所起伏。眼下，“保交楼”成为了他们履行责任的重要任务，融资工具的逐渐打开，将为市场注入更多的源头活水。

逆水行舟

融资的大单，不会无缘无故降临到一家房企的身上。监管层、金融机构，以及投资者们一般看重的，都是颇有自律意识、流动性健康的优质房企。

在今年境外融资几乎按下暂停键的情况下，碧桂园仍先后发行了可转债33.68亿元，配售新股24.1亿元；去年下半年至今，其境内也发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。

之所以在融资方面，能持续有良好的表现，就是因为碧桂园在财务上的坚守。

财报显示，截至2022年中期，碧桂园总借贷余额从去年底3179.2亿元进一步降至2936.8亿元，较去年底下降7.6%；公司净负债率48.1%，连续多年维持在60%以下，继续稳定在行业较低区间。

期末，碧桂园可动用现金余额约1479.8亿元，现金短债比约2倍。有了充足的现金储备，其偿债进程也有了保障。

年内，该公司已无境外美元优先票据到期，境内仅腾越两笔可回售公司债共计40亿元。碧桂园方面表示，公司已经做好了还款计划和安排，并将根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。

与评级报告的悲观论调不同的是，碧桂园正积极回购债券、兑付到期债务，用实际行动向市场传递信心。自7月14日发布公告至9月9日，碧桂园地产控股股东已在二级市场，累计购买近2.88亿元公司债券。

事实上，穆迪、惠誉、标普等评级机构，往往基于对国内地产行业的整体预测，去审视各家地产商的境况。在这场“无差别”的评级下调中，房企很难不被卷入其中，只能在逆水行舟中去证明自己。

而基本面良好的房企，始终是能经受住考验的。