乐居新媒体杨洋洋 发自沈阳 

9月17日，全国第17座鲁能公馆——沈阳鲁能公馆样板间开放。作为中国绿发TOP级产品系，项目从拿地开始就备受瞩目。加之项目是大东区一环旁难得的容积率仅2.0的改善新盘，地理位置十分便利，更为它增色不少。

在样板间开放之初，就有消息流出：“项目售价平均在1.8万元/㎡左右。”然而不到一周时间消息再度传来：“考虑到沈阳楼市大环境，项目均价或将降到1.4万元/㎡。”目前项目并未正式公布价格，预计“金九银十”就将揭晓。

沈阳鲁能公馆：容积率2.0车位比大于1

沈阳鲁能公馆位于大东区东北大马路与明堂街交叉口，从地理位置、户型规划、园林设计乃至精装标准来看，都是以改善客群为主。据工作人员介绍，来访购房者大多为地缘性客户，为改善而来。

项目占地面积5.5万㎡，总建筑面积10.9万㎡。共规划20栋楼，其中有14栋洋房，11层封顶；6栋高层，26层封顶，都是一梯两户的设计，累计932户。项目拥有地下车库958个，车位比大于1。绿化率35%，园区容积率2.0。

从产品看，项目户型普遍在100㎡以上。除去高层有85㎡两室两厅一卫的户型，余下两个都以改善三室为主，分别是100㎡和115㎡三室两厅两卫。据悉，高层均价预计在1.4万元/㎡，楼王预计能达到1.5万元/㎡，楼王只有100㎡和115㎡产品。预计2025年8月精装交付。

洋房分为125㎡三室两厅两卫和140㎡四室两厅两卫，户型都偏大，预计售价在1.6万元/㎡左右，2025年8月清水交付。

据内部人士分析：“未开盘就降价，是鲁能根据沈阳楼市大环境进行的战略调整。整体来看，此次沈阳鲁能公馆的建设规格是相当高的，但是纵观周边对标项目基本都很难达到1.8万/㎡，即将集中土拍的凌云二期地块起始价才5500元/建筑平方米，低地价带来的低房价必将又会带来一波冲击，所以沈阳鲁能公馆只能因时而动，具体如何还需开盘见分晓。”

华润、鲁能、中海国央企混战，大东一环旁三足鼎立

目前，大东一环旁常被人拿来比较的三个盘分别是华润置地丨时代之城、中海·汇德理和沈阳鲁能公馆。它们各有优势又相互补充，是帮助大东人民近两年改善的“主力军”。

从距离和地理位置上看，沈阳鲁能公馆的位置较为优越，项目临近10号线地铁口，1站换乘1号线，门口有6条公交路线经过。中海汇德理距离黎明广场较近，华润置地丨时代之城距离黎明广场站约1.3公里，二期将临近滂江街地铁站。

从教育来看，三个项目都有“尚品”分校！大东区本身不是沈阳的传统教育强区，像皇姑岐山一校、沈河七中这样响当当的名校却基本没有，尚品基本属于大东教育头雁。2021年尚品由私立转为公立，集团化运营后，在大东区遍地开花。

其中，华润置地|时代之城将代建涵盖幼初小4校12年全龄品牌教育，就包含一座尚品九年公立学校。中海汇德理项目被划入凌云街-2地块规划配建的“尚品教育集团校”。沈阳鲁能公馆则是背靠新建的尚品东林学校。教育配套上三个项目难分伯仲。

商业配套上，中海汇德理稍胜一筹。毕竟它离龙之梦购物中心更近，坐地铁可直达中街商圈。鲁能公馆则配有乐都汇购物中心以及东二环处的沈阳国瑞购物中心。

但是在园区配套上，华润置地丨时代之城更注重城市更新、风格更偏人文文艺。营销中心原址为东贸库，时代之城保留了7栋保存完整、建筑原真性较好的历史建筑，用于社区配套使用，包括城市书房、社区活动中心、文化活动室、老年大学、儿童娱乐馆、球类活动室、影吧等空间。未来营销中心所在地将改造成艺术馆和博物馆。

沈阳鲁能公馆注重居住舒适度和健康生活。据悉，项目园区内将配建1100㎡运动场、600米夜光跑道、500㎡儿童游乐场和1000㎡花园，满足各个年龄层的日常休闲需要。相对而言，中海汇德理较以上两个项目比中规中矩。

产品来看，三个项目都拥有国央企的高水准，关键还看购房者对面积段的追求，以及对交付时间的期望。目前来看，中海汇德理交付最早，沈阳鲁能公馆交付最晚。

有业内人士分析，沈阳鲁能公馆或将赶在9月开盘，抢滩“金九银十”。且目前大东区有优势利好政策，购新房有资格获得10000-40000元购房补贴，因此沈阳鲁能公馆开盘战绩如何，更受大家期待。