文/乐居财经 杨宏彬

19世纪60年代，清廷决定“派童赴美”，以吸收西洋知识。出生于香港周寿臣，便是第三批出国的留美幼童之一。

留洋十载，归国后的周寿臣从天津轮船招商局的副帮办干起，之后为当时中国的铁路事业做出了不小贡献，其后官居“奉锦山海关兵备道兼山海关监督”，负责管理于英法联军之役后开埠的牛庄（今营口），直至满清结束。

在辛亥革命爆发之后，周寿臣选择抽身，带妻儿回港。回港不久后，作为当时华人社会领袖的周寿臣获港英政府赠予周氏太平绅士的名衔，同时，将其居住地黄竹坑山头命名寿臣山，并把其住宅门前道路命名为寿山村道。此为寿臣山名字的由来。

之后的寿臣山，成为香港其中一个高尚住宅区。包括李嘉诚家族、夏佳理家族、香港兴业查氏家族及导演王家卫、艺人陈奕迅等都入住于此。

因此，寿臣山也受到豪宅开发者的青睐。今年年初，中渝置地联合CSI（资本策略地产有限公司），从许荣茂的手里拿到了香港寿臣山洋房项目40%的股权。时至今日，中渝置地决定再度加码，继续增持该项目。

9月16日，中渝置地（1224.HK)发布公告称，将向Easycrest收购Superb Land Limited 10%的股权，作价3.25亿港元。同日，英皇国际（0163.HK)也发布公告，以同样的价格向Easycrest收购Superb Land Limited 10%的股权。

根据公告，Easycrest为明发集团（0846.HK)全资子公司。被交易的Superb Land Limited为香港寿臣山道西15号项目的持有者。本次交易前，该公司由英皇国际间接持有40%，LAND MAGIC INVESTMENTS LIMITED 持有40%，Easycrest持有20%。

交易完成后，Superb Land Limited由英皇国际持有50%，中渝置地持有10%，LAND MAGIC INVESTMENTS LIMITED 持有40%，明发集团将不再持有该公司股权。

二度收购

中渝置地对于香港寿臣山道西15号，似乎偏爱有加。这已经是其今年第二次收购该项目的股权了，上一次发生在今年年初。

1月28日，中渝置地与CSI调整了一家合资公司的股权，以收购Superb Land Limited的股权，这家合资公司正是LAND MAGIC INVESTMENTS LIMITED。该公司本是在2021年11月成立，由中渝置地和CSI各持50%。在决定收购Superb Land Limited的股权后，股份比例被调整为中渝置地与CSI各占合资公司80%及20%经济权益，各占50%投票权。

调整合资公司持股比例的同时，中渝置地宣布，将通过合资公司向Smart Launch收购Superb Land Limited 40%的股权，作价10.47亿港元。而卖方Smart Launch的实际拥有者，是世茂集团（0813.HK）的主席及董事许荣茂。

交易完成后，Superb Land Limited由英皇国际持有40%，合资公司持40%，明发集团持20%。中渝应占股份32%，CSI应占股份8%。

彼时出售Superb Land Limited，许荣茂主要收回的是在这家公司的股东贷款。公告指出，彼时Superb Land Limited 结欠Shimao HK Management Company Limited的贷款约为10亿港元。换言之，该部分股份实际只卖了约4700万港元。

不过，许荣茂还留了一手。在交易协议中写道，若香港寿臣山道西15号完成销售后，平均销售价格每平方呎超过70,000港元，Smart Launch将有权收取Superb Land Limited净利润40%中的30%。

5个月后，香港寿臣山道西15号完成了首宗洋房的出售，属7号屋，成交价约8.7亿港元，呎价约10.83万港元。据了解，7号屋实用面积8032平方呎，属6房6套传统大宅设计，包括3427平方呎的私家花园，以及面积2091平方呎天台，更备有私人游泳池。

若按此价格计算，许荣茂有机会收回在该项目中的部分利润。

或是在项目的首次交易中尝到甜头，中渝置地选择再度加码，再单独收购项目公司10%的股权。本次交易后，中渝置地在项目中的持股升至42%，仅次于英皇国际的50%。

中渝置地表示，鉴于寿臣山道西15号近期的销售表现，本次收购将进一步加快投资回报。

各方的进退

寿臣山的这一处豪宅，上演了5家房企的进退。

建造寿臣山道西15号的地块，最初是由英皇国际摘得。在2014年南区寿臣山道住宅地皮收标现场，还收到超13份标书，入标者包括长实、信置、新世界、恒基、南丰、会德丰、英皇国际、嘉里建设等。

最终，英皇国际成功突围，拿下地块。彼时地块平均楼面呎价达30888港元，为彼时香港第五贵单价地王。

之后，英皇国际便拉来许荣茂及明发集团共同开发该地块，之后项目的股东又出现了变化，明发和世茂相继从中出局，中渝置地成为了第二大持有者。

世茂的退出，或与公司的流动性紧张有关。去年到今年，为缓解流动性问题，世茂已经出售多处资产，在20天前，还与华润置地附属公司订立项目股权、债权转让协议，此次转让涉及4个项目公司部分股权，交易总代价33.165亿元。

而明发集团的退出，与公司当下经营或有一定关系。2022年上半年，明发集团营收净利润双双下降，营收下降38.5%至59.58亿元，净利润下降73.71%至3.17亿元。同时，其经营现金流还存在3.15亿元的缺口。

中渝置地两度增持项目，其实并不意外。香港是中渝置地实控人张松桥的大本营，纵观张松桥早期的物业投资轨迹，无论是买入商办物业还是豪宅，都主要集中于香港市场。

包括2004年初，以1.38亿港元购买曾为武侠小说作家金庸居所的山顶道1号屋地；2005年2月，以4.3亿港元向中银香港购入山顶歌赋山道1号。

2015年初，张松桥在香港以51亿港元买下曾被列为香港一级历史建筑物的何东花园；7月从雅居乐陈卓林手中买下了渣甸山包华士道1号的房屋，作价约7.6亿港元；10月以40.21亿港元买入渝太地产持有的香港两幢商业大厦彩星中心、世纪广场。

作为本次收购项目的主体中渝置地，其经营情况如何？2022年上半年，中渝置地总收入为 2.65亿港元，较去年同期减少23%。收购项目公司股权，金额已经超过了其半年的营收。

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