文/乐居财经邓鑫妮

六个月之后又六个月，第二次递交招股书失效，润华服务咬咬牙再一次选择补考。

9月14日晚间，润华智慧健康服务有限公司（简称“润华服务”）第三次提交了IPO资料。

相比润华集团在汽车行业的名气，润华服务在物管行业显得逊色一些。这家位于山东的汽车服务商分拆物管三次冲击港交所，年近古稀的栾涛能否如愿打响港交所上市第一枪，还是个未知数。

润华集团并不算半路出家做物管，润华服务的成立可以追溯到1996年。目前，创始人栾涛在润华服务总受益股份达到75.68%，同时他与妻子梁跃凤、儿子栾航乾签订了一致行动人协议，三人通过SpringrainInvestment直接持有润华服务73.2%的股权。

润华服务长期深耕山东市场，体量单薄，且主营的还是医院、公共等非住物业项目。

经过前两次的资本审视，润华服务也算驾轻就熟，但要通过港交所考验，润华服务依旧面临盈利减弱及规模外拓不畅等难题。

上市遇阻

润华服务的这场上市资本局，已经攒了一年多时间，但进度停滞不前。

2021年6月29日，其首次以“润华物业科技发展有限公司”的名字向港交所递交招股书。失效三个多月后，润华服务再次发起冲击，这次递表主体的名称已经更改为“润华智慧健康服务有限公司”。

润华服务是第二家在港交所三次递表的物企，上一个是众安智慧生活，不同的点在于，众安智慧生活二度递表已经过会，或许是考虑到资本冷遇，并未及时招股挂牌，已于一个多月前重提招股书。

栾涛是个目标性很强的人，要上市，便在2016年3月将润华服务推上新三板。进入资本市场，又考虑更大的国际资本舞台，于是2019年8月果断摘牌筹备主板上市。

同时，栾涛也是一个有“野心”的商人。他曾在2011年提出第三次创业的号召，并强调：第三次创业是基于“百年润华”事业，在第一次和第二次创业的基础上提出的，其总体目标是打造资产健康、管理高效，具有较高盈利能力、拥有二至三家上市公司的现代企业集团，同时润华品牌要成为全国知名品牌。

润华服务新三板摘牌三年，新的资本市场还没有张开怀抱，上市时间一拖再拖。

栾涛手中另一家新三板上市公司润华保险，交易低迷，业绩增收不增利。上半年，润华保险营业收入约4120万元，同比增长193.48%，净利润193万元，同比下降79.24%

医院毛利率垫底

从润华服务业务实操来看，其“智慧”标签不算明显。梳理招股书信息，除了物企名称和版权名称带有“智慧”字样，其他地方鲜少看到相关的介绍，反而其业务特色与后面的“健康”二字更为契合。

目前，润华服务共有四个业务板块，分别为物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业租赁服务和其他服务，其中物业管理服务的营收占比最重，超过了90%。

润华服务主打医院和公共物业，尤其是医院业态。2021年，其已经拥有46家在管医院及104个在管公共物业，期内医院和公共物业管理服务占总收入比重68%，医院物业一项就达到35.9%。

医院物管的4成收入，难以撑起利润稳定增长，且其自身的毛利率还在拖后腿。

2019年-2021年及2022年前六个月，润华服务的营收分别为3.97亿元、4.86亿元、6.01亿元和3.21亿元，期内净利率分别为7%、11%、9.2%、7.3%。

其中，医院物业管理服务收入分别约为1.44亿元、1.45亿元、2.16亿元、1.29亿元，占总收入比重36.2%、29.8%、35.9%、37.8%、40.3%。

近些年，随着医院后勤管理社会化改革的不断深入，越来越多医院物业资源开放，物企也随之涌入分蛋糕。

不过盈利层面，医院物业管理在所有业态中处于较低水平。据克而瑞物管数据，医院物业管理毛利率2019至2021三年均值为13.3%，低于公共物业18.3%、住宅21.9%和商业及其他28.5%。

上述报告期内，润华服务医院物业管理服务毛利率分别为10.9%、15.6%、13.3%和16.3%，近些年毛利率上升明显，但是仍在其物业管理服务的各项业态中垫底。

规模外拓困局

润华服务的大部分关联公司并非实力强劲的房地产企业，这或许是其重仓医院和公共物业等第三方物业项目的原因之一。

而医院项目因专业壁垒等因素，难以实现大范围的增拓。截至2022年6月30日，润华服务共有46个医院项目，在管面积约240万平方米，占总面积的15.3%。

相比之下，润华服务在公共物业的管理规模更庞大，在管面积约800万方，规模占比过半。

目前，物企在医院和公共物业主要的外拓方式是收并购和市场投标。

润华服务的收并购显得保守，2019年曾收购天津天孚物业。

招投标方面，2019年、2020年、2021年及2022年上半年，润华物业获取物业管理协议的中标率分别约为28.4%、32.5%、48.1%及40.7%，而相关年度物业管理协议的续约率分别约87.4%、90.6%、90.8%及87.4%。

2019年-2021年及2022年上半年，润华服务的在管面积分别为1250万平方米、1340万平方米、1670万平方米、1560万平方米。今年上半年，润华服务的在管面积较上一年底减少约110万平方米，跌幅6.5%，主要是公共物业和住宅物业减少所致。