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看见房企产品力。
乐居新媒体 2022-09-15 09:57 5.2w阅读
“红谷滩”金字招牌不灵了?
乐居新媒体 任时建 发自南昌
“新房癌”的南昌楼市,寸土寸金的红谷滩,新房一房难求。不过,在红谷滩D4D6地块正式挂牌前,红谷滩凤凰洲板块的一个老盘,在近期拿到了预售证。
横跨十年领预售
2022年8月中下旬,丰和新城北苑新领取H2、H3#两栋高层预售,其中H2# 住宅、商业楼,99套(住宅86套),毛坯价17498-22348元/㎡(整体均价近20000元/㎡);H3# 住宅楼,92套,毛坯价17698-25198元/㎡(整体均价22000元/㎡)。此时,距离该项目的首次拿预售的2010年12月31日,已经过去了12年。
从备案数据看,截至9月15日,丰和新城北苑H2、H3#预售房源累计195套,共备案17套,去化率仅8.7%。
根据江西同策研究院的监测数据,丰和新城二期于8月19日首开,推出H2、H3#高层,共179套,去化约40套,去化率22%,整体成交均价约20000元/㎡(毛坯)。贝壳显示,丰和新城北苑二手房挂牌均价约20030元/㎡,与新房源相当,价格没有出现倒挂。
2011年夏天,丰和新城二期北苑天鹅堡开盘,当时高层入市价格8000-9000元/平。而在2011年南昌市城区住宅销售套数十强名单中,丰和新城北苑以销售套数560套,列全南昌第7位。
10余年的时光荏苒,一切都变了,好像一切又都没变。
“红谷滩”金字招牌
丰和新城北苑具有先天优势,那就是位于红谷滩凤凰洲,与红谷滩中心区也只是一路之隔。
与其他区域的新盘蹭着“与红谷滩开车XX分钟”相比,丰和新城北苑的区位优势无需赘述,“红谷滩”三个字就是金字招牌。
楼下是昌北小学(现为碟子湖教育集团濠江路校区),过条马路是26中(2中教育集团),斜对面是铜锣湾,东边过条马路是江边公园,与江西省图书馆、科技馆、博物馆(新三馆)也就一个路口的距离。
根据实测,丰和新城北苑距离最近的地铁站——1号线珠江路站约700-800米,在可接受的范围内。
至于看江,恐怕是难度较大,除个别房源外,大部分房源被丰和新城、九颂山河挡了个严严实实。
可以说,这些配套放在任意一个新楼盘上,每个点都能被大说特说。毕竟,一切都是现成的,也就不存在“配套不落地”的问题。这也是“红谷滩”金子招牌的核心要素。
不过,从丰和新城北苑近一个月的备案情况来看,显然有些惨淡,“红谷滩”金字招牌似乎不灵了。
落伍的户型?
从项目公开的资料来看,丰和新城北苑该批房源主要推荐了86平两房两厅一卫、1126平三房两厅两卫、144平四房两厅两卫。
以86平的户型来看,从2012年开始的“小三房”潮,在南昌购房者已经被各式各样的89平小三房“洗脑”并接受度非常高的当下,86平的两房显然是一个另类。
尤其是在近五年的过程中,89平小三房也已经做到了通透、三开间朝南、卧室阳台与客厅阳台相连,甚至部分楼盘90平户型做到了三房两卫。
南昌楼市户型在不断内卷之下,购房者也越来越挑剔。当然,少一间房,其他的空间面积就更宽敞,这就要看购房者的具体需求。
不过,86平户型不通透,甚至连“半通透”都不是,是无法弥补的劣势。
126㎡的三房两卫,则做到了南北通透,布局也算是目前较为主流的户型。
不过,还是阳台的问题,与当前的主流户型——卧室阳台与客厅阳台连通相比,空间尺度在感官上没有那么大气,这点在144㎡四房户型上体现更加明显。
丰和新城北苑144㎡户型整体布局与当前主流户型相差不大,三开间朝南。
只是当前的144㎡户型,部分房企会做到四开间朝南,同时次卧与客厅之间的墙,可以进行改造,减少一间卧室,形成大横厅的格局。
不过丰和新城北苑144㎡户型次卧与客厅是承重墙,加上次卧与客厅无连通的阳台,恐怕无法改造成横厅。
对于购房者而言,少了些改造的选择。
整体而言,丰和新城北苑的户型中规中规,若是放在5年前,将会更加受到市场的欢迎。
只是,市场,已不再是5年前、10年前的市场。
8年前的规划有更改
事实上,丰和新城北苑也发生过规划更改。
南昌凤凰洲C1地块C、H组团位于凤凰洲片区濠江路以南、红谷北大道以西,用地性质二类居住用地。
2014年原市规划局批复该项目规划总平面,2021年3月建设单位南昌绿苑房地产开发有限公司因消防规范、停车配建等标准发生变化提出对该项目方案进行调整。
主要调整内容为涉及三方面,C组团C6#楼两个单元调整为一个单元,相应减少底商占地面积,加大H组团H1、H2、H3#楼面宽,减少进深,断开位于濠江路的消防通道商业。建筑高度方面,C6#楼建筑高度不变,H1、H2、H3#楼由原来约29层、28层、24层分别调整为25层、23层、24层。调整后整个C1地块经济技术指标满足土地出让合同要求。
这样的规划调整,也可以理解为依据市场的变化而做出的改变。
只是这样的调整似乎并不彻底,拿着2011年的产品,放在2022年来卖,加上价格并没有倒挂,市场成交数据,说明了一切。
好在,该项目的施工一切正常,在实探过程中,工地施工热火朝天。
来源:乐居新媒体
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