文/乐居财经邓鑫妮

“冷门股”京城佳业（02210.HK）不淡定了。

9月14日临近收盘，京城佳业遭遇惊险一刻，这次股价没能反弹。截至收盘下跌17.11%，报收3.15港元/股，总市值4.07亿元。

类似的事情还发生在前一天，9月13日午后，京城佳业平滑的股价走势突然跌出一个大坑，最大跌幅超52%，随后股价探底回升，当日跌幅2.06%。

毫无预兆的剧烈波动，在京城佳业往期表现中很少看到。不过这家背靠国企的公司也受大环境之困，上市以来股价逐步滑坡。

去年11月，物管股泡沫逐渐被戳破，京城佳业选在此时逆势挂牌，上市当天股价破发，眼下较上市首日已经跌去60.31%。

上市至今，9家大股东掌握了京城佳业超九成的股票，其中份额最大的是关联公司北京城建投资持股33.47%，其次为北京城建集团持股26.44%，主力把持股票不放，因此其活跃度也一度受外界诟病。据同花顺数据，今年以来其换手率为1.63%，排在上市物企倒数第五位置。

市值缩水、活跃度较低，与其业绩表现也有不小的关系。京城佳业成名于“胡同”，但胡同物业在其业务板块中的分量并不算重，而且其有意增加其他区域和业态的砝码，成效见仁见智。

截至2022年6月30日，京城佳业总收入为6.66亿元，同比增加15.6%；公司权益股东应占盈利5243.7万元，同比增加16.95%。

营收稳中有升，不过其三大主营业务毛利率却全面下滑，导致本就低于上市物企平均值的毛利率进一步收缩。

中期财报显示，京城佳业在管项目面积约为3440万平方米，同比12.8%的在管面积增速，在上市物企中仅处于后置位，而近60%的关联方在管面积，却位于上市物企前列。

外拓补短板

业务拓展方面，京城佳业上半年有两次较大的动作，且都是和国资合作。然而上半年的规模增量只有不到300万方，整体增长欠佳。

2022年4月29日，京城佳业订立收购卓联物业股权转让协议，以代价780万元收购卓联物业60%的股权。这笔收购目前已经完成，卓联物业成为其附属公司，财务业绩并入综合财务报表范围。

十二天后，京城佳业又与三亚旅文集团商业运营管理有限公司订立发起人协议，共同成立合资公司佳业旅文（海南）城市服务有限责任公司（简称“佳业旅文”），注册资金1000万元，其中京城佳业出资510万元以持有佳业旅文51%的股权。

两笔投资，京城佳业并非增强优势项目，而是补齐商业领域和京外布局等方面的短板。

据悉，卓联物业主要从事商业大厦的物业管理，其为亚洲金融大厦、北投投资大厦和北投购物公园三个位于北京的商业大厦提供物业管理服务，合计在管面积66万平米。

而牵手三亚旅文集团，京城佳业则表示：“通过成立合资公司，公司将扩大京外市场规模，进一步拓展全国服务版图，有利于公司经营收入和品牌。 ”据2021年财报，彼时其在海南尚未有业务落地。

整体而言，京城佳业的外拓较为克制。上半年，其上市募资中用于战略投资及收购资金用去933万港元，仍余1.3882亿港元。

然而外拓成果收效甚微，在管面积提升有限。截至2022年6月30日，京城佳业在管面积约3440万平方米，较上一年末的3160万平方米仅增加280万方，涨幅8.86%。

截至目前，住宅业态仍是京城佳业主要的规模来源。报告期内，京城佳业住宅物业的在管项目面积约为2300万平方米，占总在管面积约67.0%。

非住宅业态管理规模约1100万方，占比33%，包括商业、公建、街道管理、城市服务等。其中，商业物业的在管项目面积约为200万平方米；在管胡同物业的项目数量为6个，共272条，在管面积约660万平方米；公共及其他物业的在管项目面积约为270万平方米。

三大业务毛利率齐降

上半年，物企整体受到疫情和房地产市场的影响，盈利水平出现阶段性下滑。京城佳业营收增速不算突出，其三大业务的毛利率同比均出现回落。

值得一提的是，社区增值服务作为物企的盈利尖刀，即便毛利率滑坡也依旧高于大部分企业的基础物管服务。京城佳业恰恰相反，其社区增值服务的毛利率为三大业务中最低。

京城佳业三项主要业务板块包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，期内三大业务的收入分别为4.4亿元、8160万元、1.4亿元，占总收入约66.3%、12.2%、21.5%。

其中，物业管理服务的毛利率约为22.2%，非业主增值服务的毛利率约为47.6%，社区增值服务的毛利率约为13.8%，同比分别下跌1.1个百分点、2个百分点和1.9个百分点。

京城佳业的社区增值服务业务广泛，包括供热服务、餐饮服务以及眼下大热的房地产经纪、家居装修、车位运营等服务。

其将社区增值服务划分出四项营收板块：供热服务、车位运营服务、餐饮服务和其他。

涉猎广泛，但经营业绩参差，其中供热服务和其他业务的收入同比分别下降2.8%和6.37%，以致社区增值较去年同期涨幅仅有11.5%，在三大主营业务的营收增速中处于最低。

中期报告显示，供热服务收入约7560万元，占社区增值服务约52.9%；车位运营服务收入约2190万元，占社区增值服务约15.3%；餐饮服务收入约3260万元，占社区增值服务约22.8%；其他服务收入约1290万元，占社区增值服务约9%。