最近，关于地产行业是否触底，开始在业内争论不休。

一方面是，郁亮、郑志刚等房企高层公开表态称，行业底部已经显现，目前的“艰难”很快过去，但住房市场还是缩量走势；

另一方面是，有经济学家认为，在国内外环境动荡的因素下，包括疫情此起彼伏、美联储激进加息、经济下行压力严峻等，是否探底还有待进一步判断。

诚然，今年全国各地疫情相继反扑、经济增速“悬崖式”下滑、青年失业率暴增，以及不少房企纷纷“爆雷”，导致房地产行业形势不断恶化、消费者信心亦一次次被击穿。

根据市场研究机构统计数据显示，全国房企销售榜单前20位房企发生了翻天覆地的变化，“碧恒万融保”悄然成为了过去，而中海、华润、招商等国央企开始突进，名次冲到前列。背后也是“国进民退”趋势的一种体现。

来源：cric

同时，透过20余家样本房企中期成绩单来看，无论是民营房企，还是国、央企基本上都面临着“增收不增利”的问题，并且毛利率、归母净利润亦出现“暴跌”。

简而言之，业绩表现“难看”成为了行业的共性。

部分房企成绩表现出现巨大变化的原因，与“大拆大建”限令密不可分，因为在这份文件的深远影响下，它们作为重仓旧改领域的代表，遇到了双层“重创”，比如两家重仓广州旧改市场的房企，一家毛利率跌超20个百分点，一家归母净利润下跌达324.65%。

可喜的是，经过大调整之后，全国各地开始加快推进城市更新工作，特别是广州重新发布了推进计划，不少被“冷漠”的项目也重新纳入名单中。对于企业而言，努力坚守终于看到了希望。

01-行业的艰难与分化

今年的房地产行业现状，呈现波浪式的走势。3月份，多城受到疫情反扑的影响，销售开始呈现低迷状态；随后，郑州、哈尔滨、兰州、福州、衢州等城市率先松绑限购、限贷、限售等。

进入4月、5月，楼市松绑新规密集发布，全国超过百座城市迅速加入“会战”，并且松绑力度逐渐加大。从6月份社融数据、房企销售数据来看，楼市低迷走势开始有所扭转。

但随后，受到融资收紧、销售汇款不及预期等因素，部分在建楼盘项目出现停工，并陷入了“烂尾”，购房者联合声明“停贷断贷”。刚起势的楼市回暖“星火”，再次被扑灭。

根据CRIC统计显示，2022年上半年全国300城经营性土地成交建筑面积为4.1亿㎡，较2021年上半年同期下跌55%，百强房企累计销售操盘金额同比降幅达到50.3%。

该机构报告称，尽管大部分房企选择不公开披露目标，或主动调降了全年目标，但实际的业绩完成情况仍不及预期，下半年货值供应、销售去化压力放大。

进一步透过18家销售前列的样本房企来看，大部分面临着“增收不增利”的问题。所以，行业退潮时，才是真正考验企业盈利能力的时候。

具体而言，18家样本企业中，营收实现正、负增长均为9家，毛利有所增长为7家，毛利率增长又减少到4家；净利润、归母净利润正增长为5家、7家。

可以看到，房地产行业下行时，遭受“杀溢价”不止是民营企业，一众国央企也难以幸免。

比如中海、华润2家被认为行业“赚钱能手”，今年上半年营收、毛利、毛利率、净利润、归母净利润5项核心财务数据，都出现了不同程度下滑。其中，毛利、净利润、归母净利润下跌幅度不小，在15%至23.2%之间。

其余房企下滑程度则更加严峻，比如碧桂园净利润、归母净利润同比跌幅超过了90%；远洋集团净利润同样跌超90%、归母净利润则盈转亏至10.87亿元；绿地控股净利润、归母净利润则跌超40%。

行业下行、销售低迷，反馈到扩张策略上，则是谨慎和保守，甚至是选择收缩。

18家样本房企中，有16家期间披露了有关公开市场获取土地资源情况，仔细对比会发现，国、央房企与民营房企扩张步伐已经开始分化，即前者在大手笔获取土地资源，后者则放缓脚步甚至是停下脚步。

实际上，公开土地市场上的表现，已有充分说明，国企央企成为各地土地市场的主力军，并且不少早已“消失”的地方城投平台，今年纷纷重登舞台。

进一步体现在资产、净资产变化上，不断“扫货”的国、央房企，家底逐渐厚实；民营房企谨慎的扩张策略，新增项目资产速度慢于去化速度，家底有所萎缩。

这样细小的变化，是当下行业现状的重要体现，也是可以预见的趋势。

02-“被雪藏”的旧改与希望重燃

聚焦在一些重仓旧改市场的房企中，行业下行趋势、“大拆大建”限令双重影响下，旧改业绩表现亦出现腰斩式，或直接被“雪藏”。

回顾2021年上半年，彼时恰是“大拆大建”发布之时，我们长期关注的12家样本重仓旧改市场的房企，盈利表现已出现“悬崖式”下滑。

其中，下降幅度最大的三家房企为绿景中国、花样年和中国恒大，对应毛利率下降了17.65%、12.84%、12.06%；下降幅度后三名则为佳兆业、华润置地和合景泰富，下降幅度分别为2.95%、2.3%和2.24%。

2021年上半年房企业绩表现

到了2022年上半年，10家样本房企中（注：华润、中海业绩表现已提及，不再复述），有4家因财务报告“难产”停牌已久，另6家房企在“行业共性难题”上，营收、毛利、净利润等5项核心财务表现上，再次出现不同程度的“腰斩”。

剔除停牌中的房企，6家样本房企中，营收下跌幅度期间为17.99%至64.09%，毛利下跌幅度在31.81%至81.43%，毛利率下跌期间值为4.75至20.11个百分点。

赚钱能力表现上，这些房企基本是盈转亏或临近盈亏线。其中，富力地产、龙光集团净利润跌幅到达了316.89%、110.94%，归母净利润跌幅分别为324.65%、108.74%。

而绿景中国净利润能够实现同比涨幅65.18%的原因是，深圳白石洲旧改项目获得了万科23亿元的注资。这样操作使得非控股收益大幅度增长，但公司股东收益仍处于下滑趋势，固然，归母净利润同比也录得-1.14%。

进一步来看，几家房企在披露“成绩单”时也有表示，期内盈利表现出现较大变化的原因与旧改业务收入下滑密切相关。

其中，龙光集团在公告中称，收入下跌主要是由于物业开发收入以及城市更新业务收入较2021年同期减少。2021年上半年，其旧改业务收入录得0元，上年同期收入为29.05亿元、占总收入比例为8.26%。

时代中国旧改业务表现亦是如此，其在公告中称，主要是期间无毛利率较高的城市更新收入以及销售收入占比高的项目毛利率较低。期间，该公司城市更新业务录得收入-9735万元，上年同期为18.6亿元、占总收入比例为17.65%。

数据的巨大变化，很直接、客观反映了行业形势、旧改业务、企业盈利表现。

不过，好消息是进入2022年下半年，全国推进城市更新积极性不减反增。

住房和城乡建设部建筑节能与科技司城市设计处处长王希希公开活动中透露，目前有11个省、50个城市成立了城市更新的领导小组，加强市级层面的工作统筹。3个省市出台城市更新条例，37个城市出台城市更新管理办法，9个省、81个城市出台城市更新指导性文件。

而广州、深圳2座典型城市也在加快推进城市更新工作。其中，广州重新制定并发布了2022年城市更新年度计划，有多达224个项目将在年内启动推进，包括不少早前定调“暂缓”的项目。

在整体收紧趋势下，深圳城市更新2022年上半年实现累计供应用地面积84.6公顷，涉及城市更新土地出让合同金额63.6亿元，已接近恢复到上年同期水平的102.5公顷、73.5亿元。

多城积极推进城市更新背景下，一边不断出台新放宽限制，另一边进一步引导企业规范、高效，推进项目，相信，房企旧改的艰难只是暂时的，也将很快跨过去，坚守终会有收获。