成都豪宅内卷新高度：大平层「天花板」，来了！
CRIC克而瑞四川 2022-09-09 16:35 4.8w阅读
2021年，成都豪宅丰收大年。
这一年，成都建面180㎡及以上豪宅供应超1.5万套，成交超1.2万套，均为历史高位，同时，成交首破万套。这一年，500万级豪宅成交量超8800套，较2020年翻倍，不仅创历史新高，更是成都改善元年2018年的8倍左右（数据来源：CRIC）。到今年上半年，180㎡以上豪宅已成为成都一圈层的成交主力，占比约25%。也就是说，一圈层每成交4套住宅，就有1套是建面180㎡以上的豪宅。
据克而瑞数据，2022年上半年成都建面180㎡及以上住宅供求比为0.89。说人话就是，供不应求。这或许也就解释了为什么麓湖生态城开盘先售罄的是330㎡产品，以及万科天府锦绣350㎡的楼王、融创国宾雅集307㎡的楼王都在开盘时一售而空。
成都从来不缺豪宅，缺的是真正有诚意的豪宅。
日前，我们发布了《2022年上半年四川区域产品力榜》，招商蛇口上榜产品力房企TOP10，与此同时，每开每罄的招商时代公园登榜豪宅产品力TOP5，此次携其豪宅组团天府序隆重登场，为成都豪宅体系带来“两重颠覆”。不同于成都大部分板块“曾经爱理不理 如今高攀不起”，天西的起点已让许多人高攀不起。板块内的蔚蓝卡地亚花园城、万科天府锦绣是市场公认的豪宅项目，也因此三年前就卖2.4w的首开龙湖云著，竟然打着“性价比”旗号。而后招商时代公园“四开四罄”，既力证了项目本身的产品力，也将板块的高端定调铭刻于成都印象。此次，招商时代公园的豪宅组团天府序的隆重登场，将2022年的大平层豪宅内卷至新高度，或成为一把关键的“火”，将天西板块推向“豪宅级”。限价时代诞生了一批“特殊”的高端住宅与豪宅，如被舍弃了中庭的高低配，被凭空规划的“地下住宅”，被挪作他用的架空层，被变成商墅的独立商业......它们原本可以做得更好。
那还有走心的产品吗？
招商时代公园的豪宅组团天府序，规定总建筑密度不高于25%，住宅密度不高于22%，实际总建筑密度不超过20%，住宅密度不超过15%。其一，增大了楼间距和私密性，其横向楼间距可达133米左右，纵向楼间距可达90米左右，大大地提高了居住舒适性；
其二，优化了阵列式布局模式，标配“全南北朝向、T2纯板式”设计的同时，规避了常规阵列式设计几乎无中庭的缺点，做出了“两轴一环三花园”的中庭园林，诚意满满。
此外，项目未规划地下住宅，进一步提高了居住舒适度，也更好地平衡了“一房一价”，避免抬价。一楼也并未成为底跃的“牺牲品”，而是设置了“四大主题泛会所”架空层，包括儿童类、健身类、休闲类、社区高端会客厅，便利业主生活，提高生活品质。更值得一提的是天府序的户型面积设计。
起步面积190㎡，任谁看了不得问一句：谁给的勇气？哪来的底气？要知道，在今年特殊的时代背景下，重回小户型乃大势所趋。
政策作用下89㎡小户型横行市场，而未受政策影响的许多新项目，也因为宏观经济因素或多或少调低了户型起步面积，以至于市场上甚至出现了不少百平左右的真洋房。即便是今年新开的知名豪宅锦江金茂府，也只是将起步面积做到164㎡。答案似乎显而易见。
一凭市场对天西板块高端属性的认可，“天西五虎”让高端居住区站得更稳；二凭天西豪宅供应的断档，蔚蓝卡地亚花园城剩余地块迟迟不开，万科天府锦绣早已售罄，板块急需新的豪宅产品接档；三凭购房者对招商蛇口的品牌认可，四凭招商时代公园四开四罄的强劲号召力，五凭天府序本身强悍的产品力。天府序的产品“诚意”除了体现在建筑规划的指标上，更体现在户型设计上。目前来看，天府序共规划了190+㎡、219㎡、223㎡、236㎡、263㎡五种户型。虽然面积段横跨了约70㎡，但整体设计上基本满足：专梯入户、独立玄关、L型大转角景观阳台、LDKB一体化、多套房设计、主卧步入式衣帽间设计等，多数户型拥有“端厅+270°观景”双重奢阔尺度设计。191-197㎡户型设计了约53㎡阔社交方厅，以及主客分离、双套房等配置；200㎡以上户型均采用端厅布局，部分户型可实现270°采光。专梯入户即为私密空间，子母门入户为类女王玄关，将动与静纯粹分区，互不打扰，约19㎡U型厨房，兼具功能性与尺度感；四居室做了双套房设计，主卧为约38㎡豪华套房设计，并配置了步入式衣帽间，尺度舒适。
客厅、餐厅、厨房和阳台做了一体化设计（即LDKB一体化），一方面可实现270°观景，同时，厨房与客厅可进行互动，营造其乐融融的家庭氛围，且厨房的大面积采光不仅增加了南北通透的室内空气对流，也进一步增加了生活质感。
尤其在经历过今年罕见的高温天气和限电后，这类南北通透且可以大面积实现空气对流的房子，实在是太香了！面积稍小的223㎡户型布局与之相似，263㎡户型则在此基础上做了升级，核心亮点主要体现在类全套房设计，三个卧室均为套房设计，第四个卧室为可变空间，做了类套房设计，进一步提升仪式感与私密性；此外，263㎡户型增加了独立的家政空间，使家务有序且高效。263㎡户型示意图
整体而言，270°环幕采光+LDKB一体化设计的户型，将社交空间、会客空间、烹调空间融汇于一体，既拥有空间的豪阔、视觉的明朗，还可配合光影做室内设计、感受空气的流动，既能合家欢，也能会私客，全面契合深改客户需求。另外值得关注的是，天府序利用地库天井设计了阳光地下车库。上半年我们在做产品交付力测评的时候，实地考察过许多刚交付的住宅项目，其中，部分高端项目的地下车库天井设计，让人眼前一亮。而招商时代公园与一般住宅项目有所不同，它的地下与地面，是一个多轨交汇、全面连通慢行系统，在此基础上开发阳光车库，无论是建筑规划设计本身，还是融合地面打造景观，都更具想象力，也更让人期待。阳光车库意境图
同时，项目在阳光车库旁设计打造了复合型多功能下沉空间，无论儿童还是成人，都能在此找到“归宿”。针对儿童，按高龄和低龄分别设置了对应的攀爬区，以及戏水区、木平台区和室内活动区，设施类型丰富，可谓应有尽有，各功能模块又较为分散，避免扎堆。针对成人，有休闲卡座，有景观廊桥，也有专为家长看护孩子设计的封闭式休息区。住在这里，无论是下雨遛狗、车库等人、停车抽烟解压，或是单纯的放空冥想等等，都可以不再局限于沉闷的地下空间，高品质生活体验感直接拉满。纵观早期豪宅类产品的宣传术语，地处郊区的往往自称“出则繁华，入则宁静”，地处城市核心地段的往往自命“坐拥城芯，尽享繁华”。据了解，招商蛇口不仅深度参与了“起点即高点”的天府总部商务区西区的规划，并创造了“CCTA”城市建设概念。“CCTA”即CBD、CBP、TOD和AI高效智慧城市，即以公园为基底，在公园里建造总部集群、立体交通、AI智慧的未来之城，以“产业生态圈”理念打造“7*24小时新型城市活力社区”。某种程度上，白纸作画的天西与招商蛇口巨舰项目的扬帆，是一种相互成就；而一定程度上，天西高质量发展的源生力，就是招商蛇口。基于高规格的城市规划，招商时代公园这个787亩的巨舰项目，拥有常规项目难以企及的“单项目坐拥5轨4站3大TOD与城市候机楼”。5条轨道交通分别为地铁6号线、19号线（在建）、S5线（规划）、16号线（规划）及26号线（规划），其中，6号线已投运，19号线已在建，S5线工程初步设计通过评审，16号线已纳入成都地铁五期规划。3大TOD分别是红莲村南站TOD（在建）、秦皇寺TOD（规划）和天府商务区西站TOD（规划）。一个项目拥有3个TOD，即便在当下TOD全城开花的背景下，也是相当难得一见。据了解，项目以TOD为核心，将地下空间进行一体化设计，以轨交站点、中央绿地及区域地标为主要节点进行有机串联，让所有地块与轨交站点间距离均在800米步行圈范围内，换乘便捷、通达性高，创造全天候的“风雨无阻”慢行体系。此外，中心城区第二座城市候机楼就位于大型TOD项目红莲村南站，通过19号线串联双流机场与天府国际机场，可高效实现托运与值机。值得关注的是，就在近日，成眉S5线工程初步设计通过评审，意味着它将全面进入开工建设阶段。而S5线的起点也是红莲村南站，该站点同时还是19号线（在建）和26号线（规划）换乘站点，在天府新区轨道交通体系中处于较为重要的地位。整体而言，无论地下还是地面通达性，都难有项目与之媲美。具体体现在：地下主题商业+地面人字绿廊低密商业街区+天府招商花园城等大型购物中心的“三位一体”商业配置。地下主题商业涵盖了购物中心、步行枢纽节点商业、换乘通道商业、文化主题商业、办公配套商业等。沿人字绿廊布局的开放式商业，将打造“太古里式”低密步行商业街区，惬意无忧。将购物中心置入“公园”，也是一种全新的商业模式，或为天府新区甚至整个成都带来全新的商业面貌与消费氛围。而天府招商花园城则是地面大型购物中心的核心体现。其总体量近30万方，包含6.8万方甲级写字楼、超3.5万方主题酒店及商业面积近12万方的购物中心等，并规划有2700平米屋顶儿童乐园和超2000平米的3F-5F纵向阶梯式绿色生态休闲场所。其中，体量近12万方的购物中心业态涵盖影院、精品超市、特色餐饮、休闲娱乐等，一站式满足全龄段全场景生活需求。天府招商花园城意境图
据悉，天府招商花园城预计明年开业；此外，总部商务区板块内的TFS天府国际保税商业中心已开业，中粮大悦城预计明年开业，广汇INK生活美学空间等商业也正在加快建设，区域商业版图未来可期。据了解，在CBP顶层设计逻辑下，区域内公园绿地300米覆盖率几乎为100%，蓝绿空间占比45%，人均公园绿地19.2㎡。其外部生态更是锦上添花。
北侧为8300余亩麓湖生态区，南侧为约4500亩鹿溪河生态湿地公园、约5100亩兴隆湖生态公园以及毛家湾森林公园，西侧为约20公里锦江生态带，东侧紧邻约3450亩天府公园，人字绿廊与之相连，整体形成“1带1廊4公园”的立体生态结构。这便是在绿意盎然的公园中建造摩天大楼与城市豪宅的基因所在。把摩天大楼搬进公园，把购物中心搬进公园，把城市豪宅搬进公园，把TOD搬进公园......下楼就是地铁、商场、写字楼、公园，“工作-生活-休闲度假”无需跨时空，零成本转换。综上三点，这还真不是随便哪个板块能复制、可比拟的。对招商时代公园的豪宅组团天府序而言，豪宅产品力的持续内卷，加上难以复制的板块规划，它几乎称得上是零短板全能型城市豪宅。麓湖是成都人眼中的诗与远方，但总觉得缺了点烟火气；攀成钢是知名豪宅板块，却被某些刚需楼盘拉低了质感，也少了点“新鲜空气”。白纸作画的天西，凭借前瞻性的“CCTA”城市规划，招商时代公园所营造的总部经济、人字绿廊、购物中心、城市豪宅等，让这里的业主，既拥有柴米油盐，也拥有诗与远方，未来必是“雪山下的公园城市、烟火里的幸福成都”的名片与代言。在描摹的未来生活场景中，它就像一幅现代版清明上河图，穷尽了笔墨描绘天府世界里的盛世景象。没有一件优秀的作品是在短时间内完成的，是可以不经历时间考验的，其真正的价值最终只能交由时间去评判。
招商时代公园意境图
据悉，天府序组团首批次预计将于10月推出，其户型建面约191-237㎡，端厅、转角阳台、270°观景、多套房等设计直面深改客群，总价门槛较高，相较于前几批次的三倍熔断，此次普通资格上车机会较大。另外，55号地块预计会在9月份推出264套142-177㎡户型，是目前入住天西相对温和的总价门槛，是刚需资格上车天西的好机会，值得偏爱天府新区的群体重点关注。【广告】
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本文涉及的项目介绍仅为提供楼市资讯，不作为销售依据，买卖双方的权利义务以双方签署的《商品房买卖合同》及其他法律文件为准；文中所述尺寸均为大约数值，户型面积均为建筑面积；本文图片由招商时代公园项目方提供，部分图片为示意图，仅供参考；本文对项目周边各项配套设施的介绍旨在提供相关信息，不构成任何承诺观点。如有侵权，请及时联系删除。
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