（一）项目改造背景

上生·新所位于长宁区东部，地处新华路、愚园路、衡山路至复兴路三个历史文化风貌区的中间区域，北至延安西路、东至番禺路、西临规划安西路、南至牛桥浜路，项目总占地面积约4.7万平方米。目前，项目内共分布有3栋历史建筑（哥伦比亚乡村俱乐部、海军俱乐部及附属泳池、孙科别墅）以及数栋工业建筑。

图1：带敞廊的露天游泳池

图2：哥伦比亚乡村俱乐部

图3：孙科别墅外立面旧照

上生·新所历史可追溯至上世纪20、30年代，原属由美国普益地产开发的哥伦比亚圈——上海西区侨民居住区。现位于项目中心的原哥伦比亚乡村俱乐部，正是哥伦比亚圈的起始点和重要构成，更是近代上海外侨居住生活的重要例证，诸多外侨回忆录也记载了在哥伦比亚乡村俱乐部发生的历史故事。

图4：1951年上海生物制品研究所正门

上世纪50年代，为了充实生物制品力量，上海市政府将延安西路1262号和番禺路60号划拨给了上海生物制品研究所，作为厂房及办公场所。在上海生物制品研究所使用的六十余年间，增建了多栋功能主义建筑，使得该区域从一个原用于休闲娱乐的田园郊区转变成了有序高效但封闭保密的科研园区。

图5：上生·新所地块风貌鸟瞰图

2016年上海生物制品研究所决定整体搬迁至奉贤基地，并通过公开招投标的方式将延安西路1262号地块交由万科进行改造运营。在取得承租权之后，万科邀请了社会上的多方力量共同参与此次更新改造的讨论研究，将原有封闭的园区进行打开，并对整体环境品质以及功能布局进行提升优化，为市民提供一个可憩可游的城市公共空间。同时，秉持着尊重历史文脉的原则，将项目定位为以文化、艺术、时尚为特色的7×24小时国际化活力文化艺术生活圈。

图6：更新改造后的上生·新所

（二）项目改造过程及成果

1、第一阶段：封闭单位到开放公共社区

2018年5月25日，经过两年多的修缮改造，项目正式对外开放，自此，该地块也完成了从封闭单位到开放公共空间的转变。

上生·新所项目总占地面积约4.7万㎡。2018年至今，开放区域为项目一期，占地约2.4万㎡。在“7×24小时国际活力文化艺术生活圈”定位下，一期除了零售、餐饮等商业业态以及公共服务外，引入各类文化、时尚、设计的先锋产业形成集聚效应，通过产业赋能以及长效化的运营去实现城市存量资产的能级跃迁，从城市的有机更新的存量中去寻找发展的增量，实现上生·新所价值的再提升。

项目一期内的建筑均为哥伦比亚时期的老建筑以及上生所时期的工业改造建筑。项目开放初期，海军俱乐部附属泳池便成为市民游客争相打卡之地，上生·新所作为沪上新晋文艺地标的品牌形象也初步形成。

图7：游泳池重新焕发光彩

2、第二阶段：“沉浸式园区”打造

图8：《理想之地·上生·新所城市更新及历史文献展》现场图

2020年，上生·新所共有两件重要事件：孙科别墅修复完成并以首展《理想之地——上生·新所城市更新及历史文献展》形式对公众开放、茑屋书店上海首店入驻哥伦比亚乡村俱乐部。这体现出上生·新所在空间场景的文化实践方面的探索与追求。

至此，三栋历史老建筑则各自有了鲜明定位：海军俱乐部——演艺新空间；哥伦比亚乡村俱乐部——茑屋书店的生活美学；孙科别墅——文化策源地。

项目运营理念也在此前的基础上，植入了“沉浸式”概念。深度挖掘项目的历史文化积淀，将文艺活动与建筑空间特色进行定制结合，通过一场场戏剧、音乐剧、展览、讲座...持续深化“沉浸式”运营理念与品牌形象，打造出一个“7×24小时沉浸式文化艺术社区”。

3、第三阶段：项目二期开发规划

图9：二期设施设计示意图

项目二期建筑体量将借鉴项目内现有建筑尺度，增设街道、内院、广场等开敞空间，与一期历史建筑形成疏密有致的规划形态。

项目二期规划新建五栋多层建筑，构成街区式的商办氛围。同时，延续一期历史建筑布局，设计高层连廊，打造立体步行体系，以运动平台、屋顶花园等公共场所营造，形成舒适、通达、可体验可参与的多样性公共空间，配合景观设计，鼓励不同形式的交互，打造活力街区。

图10： 项目二期场景片段

（三）项目改造经验

1、区政府大力支持，打造城市更新标志性案例

在城市发展的存量时代背景下，政府相关部门对上生·新所原地块发布了控规调整文件，加强了历史风貌的保护，强调了公共空间品质的提升，促进了地区的繁荣发展，为接下来的城市更新项目也开辟了新的方向及提供了更多的可能性。

上生·新所作为长宁区的重点城市更新项目，在整个项目的修缮、运营方面，长宁区政府也给予了极大的支持。与此同时，项目在社会层面也受到诸多关注，在业界形成了良好的口碑。

2、延续历史文脉，践行建筑可阅读

上生·新所具有深厚的历史文化价值，场所文脉的保留一直作为所有工作开展的核心原则。针对地块内所有历史建筑，万科都逐个进行专业评估，最大程度地恢复建筑历史风貌以及装饰特色，最终达到在地历史的传承；同时，以数字赋能，实现建筑的可阅读化，为市民构筑一个通向城市历史的窗口。

图11： 哥伦比亚乡村俱乐部的修缮过程

在修缮过程中，万科首先对街坊现状建筑进行逐栋调研评估，结合上海最新的历史建筑普查工作要求，以“留-改-拆”次第原则，基本保留了50年以上的历史保护建筑。在此基础上，对于建筑质量较好，并具有一定工业类风貌特色建筑诸如疫苗研发大楼等进行最大程度的保留。最终结合历史建筑的评价价值体系，确定了3处保留历史建筑、3处保留工业建筑、10处建议保留工业建筑，并对每种类型的建筑提出了有针对性的改造措施建议。针对历史保护建筑的改造措施以“留”为主，通过外部最大程度保留原有外立面、内部空间格局以修缮为主等措施，精心保存历史文脉，用心留存文化记忆。

图12：修缮后的哥伦比亚乡村俱乐部外观   图13：哥伦比亚乡村俱乐部内部（现为茑屋书店）

此外，由于大量的历史建筑均为低层或多层，还有3处历史保护建筑，新建建筑高度需要与保护建筑的高度相互协调。因此，更新方案提出新建的建筑，原则上高度不超过场地中的既有建筑高度，保持区域内以多层建筑为主的空间格局。建筑体量上，由于地块内大量建筑是50年以上的建筑，为了更好地控制与引导新建建筑，在控规图则中增加了附加图则，对新建建筑的范围进行了控制，通过建筑高度和体量控制，使新的建设延续建筑特质，并与整体风貌与空间关系相协调。

3、建筑兼具功能性与公共性，构建15分钟社区生活圈

上生·新所作为7×24小时开放沉浸式文化社区，通过广场、绿道、花园等功能空间的打造，使得园区成为长宁区构建15分钟社区生活圈的重要组成部分。2021上海城市空间艺术季主题演绎展也在上生·新所落地。

图14：城市空间艺术季主题演绎展主馆

项目汇集老建筑、休憩空间、商业配套等设施，并积极开展丰富的文化艺术活动，围绕“宜业、宜居、宜游、宜养、宜学”，为市民游客提供舒适休闲空间，丰富其文化生活，提升生活获得感。

4、空间场景文化实践，打造特色文化IP

针对项目中的3处历史保护建筑，在修缮之初便考虑其功能性及独特定位。根据空间的历史特色及客群调研，上生·新所运营团队以“7×24小时沉浸式文化艺术社区”为定位，在“上生·新所”即IP的理念指引下，于商业与公共服务配套外，引入及自行孵化文艺活动IP，如悬疑戏剧周、咖啡戏剧节、喜剧周末等，持续吸引目标客群到访。

图15：悬疑戏剧周演出剧照

（四）总结

上生·新所作为上海城市更新的标志性案例，一直秉承着“尊重历史文脉，修旧如旧”的更新理念。既保留整体建筑特色及文化氛围，又综合考量建筑修复后的功能性，为商业、办公等业态提供多样化的空间；同时，在运营上，以丰富的文化艺术活动与建筑空间进行沉浸式定制，形成鲜明的项目特色，项目也实现了从百年遗产向上海新晋文艺地标的转型。期待上生·新所二期竣工后，项目会在“新”与“旧”的碰撞与交流中，释放出更多活力。

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