乐居新媒体  黄晓萍 发自深圳

此一时，彼一时。

今年的“终极”打新战场，在南山豪宅中开展。以往是买家抢破头入场，如今是卖家使尽浑身解数招揽生意，“高端买家”成为争夺的对象。

乐居盘点了今年称得上“豪宅”的新盘去化情况。海德园A区、招商仕林臻邸，用事实证明了豪宅的号召力，前者选房日光，后者开盘后数天清盘；福田CBD深圳中心天元去化超80%，这个成绩在平均去化只有约40%的深圳楼市，可以说甩开几条街。

另一个网红豪宅，华润城推出的“润三+润玺二”住宅，开盘当天去化近88%，据说也即将清盘了。

最近，南山前海及蛇口5个大家关注的“网红豪宅盘”，释放入市信息。

其中蛇口半山豪宅临海揽山，现房抢跑，率先在中秋节当天开盘。近日登记名册公布，仅160批客户入围，认筹率约40%左右，这个成绩连去年的成交量都够不着，又成了业内笑话“捂了个寂寞”…… 

朋友圈、置业群随处可见，对这几个项目的热烈讨论，对深圳楼市来说，打新值爆表！

南山豪宅新盘，加速出货

先综合来说说这5个项目情况，从区位、资源和产品来看，都配得上豪宅二字。

其中，临海揽山是拿着大产权证在手的现房，最快今年就可以交楼，享受优越资源，交付快有保障，是吸引不少买家的主要原因；

五个项目中，最具有限价优势的是——前海桂湾天健悦湾府，天健悦湾府和隔壁深业的前海云海湾，是截至目前前海宅地出让史上限售均价最低的项目，毛坯限售均价不超过9.2万/㎡，比一期天健阅桂湾还便宜7000元每平米。

话题与热度高居不下的，当属太子湾最后的住宅招商玺，据传将在本周出官方价格；前海颐湾府的后续产品，也会在这个月底先后入市。

这场豪宅之间的比拼，为人津津乐道。

太子湾最后宅地，话题爆表顶豪

蛇口港最后一片住宅用地——太子湾招商玺（备案名：招商玺家园），据说将在中秋前拿证，也就是这几天。

一线海景、2.15容积率、倒挂价差超千万等话题度爆表。

这608套产品面积分布是，123-127m²户型共有536套房源（其中，123-127m²A1的2+1户型268套、127m²A2的2+1户型83套，B户型124-127m² 三房185套），产品定位也比较清晰，120+㎡的产品面向的是年轻富二代，房间不需要多，强调的是空间感，预计25年6月前交楼。

还有60多套建面约425㎡大平层，大平层货量少，一线望海，预估会是抢得最猛的户型。根据网传消息，小面积段均价约11万/㎡左右，大户型将在15万/㎡（最终以官方公示为准），这将会是7000万级别的豪宅。

更重要的是，同片区的招商双玺相近大面积二手挂牌价已经超过20万+/㎡，120㎡+的面积段，也存在近一倍的倒挂价差，打到招商玺可以说是“躺赢千万级”。

项目周边的配套成熟，有海上世界、文化中心等著名景点。蛇口属于中西文化结合之地，生活氛围浓郁。此外，拥有投资超100亿元的太子湾新世界项目，业态规划有海滨高端商业、五星级酒店，以及380米甲级写字楼。商业部分，将引进K11文化艺术购物中心（预计2024年开业）、以家庭亲子教育为主题的DiscoveryPark商场。

预计中秋前后拿证入市，据悉冻资款为300万。项目的关注度非常高，预计资格审核不会太松。

前海双盘 9月入市

作为颐湾府的后续开发产品，不少人会把颐城栖湾里和万科瑧湾悦拿来比较。在同享配套、交通等条件下，颐城栖湾里和万科臻湾悦的产品，并不在一个定位上。

颐城栖湾里居住密度低，2.56容积率，在南山来说是十分罕见；其次，建筑高度约75米，建设6栋17-22层小高层，车位比1:1.6，这样的配置在南山一众豪宅项目里来说，是比较高的配置。

共推352套房源，主力户型为117㎡三房（18套）、123㎡三房（242套）、121㎡三房（36套），以及262㎡四房（56套），层高3.15-3.6cm 。配建地面商业6000㎡、18班幼儿园5800㎡。

预计毛坯销售均价10.2万/㎡，样板房已开放，近期或入市。

北侧可观前湾河绿道公园，规划建设多个绿化主题公园，定位为“都市里的理想社区”。

万科臻湾悦：约639套，首推322套

据了解，项目将推售建面约115㎡四房两卫，和约170㎡的四房三卫户型。

万科擅长在户型面积上下功夫，110+平米的产品可实现四房两卫，符合刚改买家的特质，总价约1200万左右可入手前海，谁不想呢！

位置上，臻湾悦相对栖湾里要稍微差一点，因靠近月亮湾大道高架，这是条往来蛇口港口的主要道路，受到路上货柜车噪音影响也会更大。目前月亮湾大道的改造工程已经提上日程，噪音影响不久后有望缓解。

此外，臻湾悦还有132套公寓产品，建面约155-220㎡四房（各66套），位于1栋1单元，人才房则位于1栋2单元，住宅分布在1栋三四单元、2栋1/2/3单元。近期开放样板房，预计带装修均价约10.7万/㎡，预计月底入市。

但从规划建设可以看出，栖湾里品质都高于万科臻悦湾，且户型上更倾向于豪宅属性。两个项目受众群体存在差异化。在差不多的价格情况下，栖湾里货量少，在审核资格上预计会更严格，会更难打。

豪宅扎堆入市，成交逐年走高

有网友提出疑问：近期豪宅扎堆，这背后释放了什么信号？

据克而瑞深圳数据，今年1-8月，总价1000万级别以上的新建商品住宅供应量与去年同期相比，各总价区间有了很大变化。

1000-3000万级别供应面积仅287058平方米，同比锐减超过75%；而3000-5000万元这个总价区间，却逆市增长近40%，成交量也逐年上升；总价超过5000万级别的，截至目前供应仅32套。

深圳豪宅供应情况

还有3个多月，2022年又将翻篇了，房企也要追进业绩，抓紧回笼资金，总体来说今年的豪宅供应，都堆积到三季度末、至四季度入市。

与刚需市场的愁云惨雾、艰难去化相比，深圳豪宅市场，无论是新房还是法拍房，都十分火热，7月的两套香蜜湖和华润城的豪宅，刷新成交价记录！

7月20日，香蜜湖第一生态苑一套面积358.54㎡的别墅，在不含税费、手续费等其他费用的情况下，折合拍卖单价约25.65万/㎡。

以6570万起拍、9198万元成功拍出，不仅刷新香蜜湖第一生态苑法拍的最高成交价纪录，也刷新了深圳近3年法拍房的最高成交纪录。

另外一套华润城润府三期房源，面积191.1㎡、起拍价约2410万，约3600万落锤，折合拍卖单价约18.84万/㎡。

正如一名网友总结，曾风头无两的华润城润玺，从一期万人打新，到二期卖了三个月才勉强清盘，如今尾盘销售拉锯中……市场瞬息万变，没有什么不可能的。