文/乐居财经 林振兴、李奕和

57岁的郁亮一刻也没闲着，刚忙完万科中期业绩会，他又从嘉兴跑到福州，主动张罗和150位媒体朋友的第二场聚会。

过去短短两个月时间里，兼任首席客户官的郁亮跑了全国35座城市，实地调研100多个项目，用脚丈量了祖国东南西北，北至黑龙江，西至新疆，南至江门，几乎每天要看2个项目，而且他还要求自己出行不准坐头等舱。

在内部，他则树立新“家规”，要求管理人员都要全部下沉，甚至取消原集团合伙人的层级，所有原集团合伙人全部下沉到所在单位，例如祝九胜亲自下场直管长租公寓业务，张旭直管物流业务，王海武直管印力业务。

今年以来，疫情反复，拖累销售规模下行；高价地去化遭限价，挤压利润空间；高息融资引发资金链断裂，房企暴雷声不绝于耳......这也是郁亮从业以来觉得压力最大的一段时间。

但通过走访各地项目，郁亮也看见了基层员工身上的“微光”，“万科同事没有躺平”。例如，惠州万科销售会跑到深圳城中村去挖掘客户、做地推；珠海万科销售全年3/4的时间在北方跑，吸引全国的客户；长春万科项目工程师住在项目，盯着把房子交付好。

郁亮亲自下沉一线的打法，也给其他地产老板提供了一个借鉴：黑铁时代下，更需要业务型选手，能冲锋陷阵，能在一线听“炮火声”，而不仅仅是在办公室指挥作战。

这或许也是郁亮不愿意错过任何一场直面媒体的机会。哪怕遇到最难的2022年，每家开发商和地产老板们都小心翼翼、不敢抛头露面，但他还是雷打不动坚持与媒体面对面交流。这一次，郁亮把沟通场地选在了八闽大地——福州。9月7日，他张罗了一场万科媒体业务交流会，带着区首和业务线负责人一起。

过去，郁亮一直在扮演着行业“吹哨人”的角色。他的每次发言，是走心诚恳的，也是充满了警醒、危机感与希望的。而现在在行业最艰难的节点上，这位“吹哨人”没有说“活下去”，也没有喊“背水一战”，更没有危言耸听贩卖焦虑。

郁亮开始为行业打气，他仍然坚持短期市场已经筑底，但恢复是一个缓慢温和的过程这一判断，且房地产市场是一个10万亿级市场，常做常新，“常识告诉我，打工人最重要是手艺，有好手艺才能做出好菜、建造好房。再困难，也不能丢掉手艺。”

除了要“尊重常识，敬畏市场”，以及保持住传统开发业务的造血能力，自己“生火取暖”，万科还快速在新赛道上探索出一条明确的发展思路。在3月业绩会上，郁亮坦言，过去探索新业务的学费，大部分已经交完，经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。

五个月后，郁亮的承诺得以兑现。万科2022年中报显示，上半年经营服务业务收入241.1亿，同比增长30.6%。在全行业的住宅业务增速放缓甚至下滑的背景下，万科经营服务板块的这种增幅显然是“万绿丛中一点红”。

对于郁亮和万科而言，经营服务业务的贡献不在于在营收和利润上占比有多大，而是体现在企业的长期价值上，万科要做“长跑者”——专注于脚下的路，穿过暴风雨的自己，才会变得更强。

而对于“黑铁”时期的地产行业，郁亮也鼓舞大家，“但凡有一丝微光，就应该当是光明所在往前走，我相信点点微光最后终能燎原。”

郁亮交流会问答精选：

媒体提问：过去几年每次公开发言，在我们行业还比较欣欣向荣的时候你都是发警报的角色，给行业发警报，给公司发警报。今年整个市场环境不好，你公开发言变成给我们打气的角色。你这样一个转变外界看来比较突然，你觉得说你现在讲的这些打气的话，背后支撑的逻辑是什么？为什么会有这样的一个转变？

郁亮：关于你的问题，你看到的是变，我们每个人都在关注变化，但是我们逻辑是没有变化过的。这个过程中，这么多年万科有8个字特别重要，是尊重常识、敬畏市场。那么常识是什么？没有单边上扬的市场，永远单边上扬是不可能的，永远高歌猛进是不可能的，当然也没有一个单边上扬、单边下跌的市场，深不见底，永远不到底的也是不可能的。

市场有高有低要有敬畏之心，我们一直相信说没有做完的生意，只有做不好的生意。这就是市场的原来特别擅长做那些事情，我们在规模扩张时代，特别擅长扩大规模的话，那么特别擅长利用杠杆的话，在市场变到说不太遇到杠杆的时候，这个能力就受到影响。

尊重常识和敬畏市场的中间，万科一直在做的是，特别好的是不能贪婪，特别不好的时候也不要恐惧，不能贪婪是说相信能力是最重要的，你的安全比增长更重要，你的能力比规模还重要。市场不好的时候，你也别恐惧，刚才说市场没做完的生意就有没做好的生意。

为什么我在中期业绩发布会上说，是一个缓慢上升过程，因为我们相信这个市场是10万亿市场，不可能说没有就没有，但是所谓的缓慢恢复也不是直线的，我们称之为是波浪式的变化，我们看到说经过市场调整到今天，如果收缩过了头，那么再继续是一个恢复复苏的动能。

媒体提问：郁总两个月前在股东大会提到但凡有一丝微光，就当是光明战胜雾霾，当前来看行业更多的是感觉焦虑和恐惧，在你看来所说的微光究竟是什么？

郁亮：大会那个时候说微光是我脱口而出，有感而发，压力太大了，说出来之后我自己想一想还真是，我们在一个行业进度调整，就像一个人，天开始变黑了，越走天越黑，然后夜深人静的时候天更黑了，慢慢的我们往前走的时候，黎明前的黑暗是最黑暗，但是那个时候星光慢慢就出现，再熬下去天可能就亮了。那个时候我看项目，从我员工身上，从万科做事情的身上，我看到来自基层，来自那些发出点点的微光。

我们今天这些点点滴滴，我们同事没有躺平，他也并不知道努力是否有成果，但是只有做下去才知道，你不做下去连可能性都没有。所以说通过这么多的走访，看到这么多平凡的岗位上的员工所做的努力，这就是我所说的看到的微光。我相信我们点点微光最后终能燎原，常识告诉我们功夫不负有心人。

媒体提问：我们现在看到地产行业的老总，最关心的可能就是融资还有自己的现金流，我看到你最近两个月一直在全国各地跑我们万科的项目。想问下在你看来，当前我们万科最重要的事情是什么？通过这段时间的走访，对你未来的决策有没有一些新的启发？

郁亮：我觉得看那么多项目，走那么多的地方，我去发现微光去了。常识告诉我们，我们打工人，最主要有一门手艺，靠一门好手艺，可以做出好的东西出来，好房子出来，好的服务出来，一个好厨师一定可以活下去，因为我们都是靠这个手艺，我们再困难不能丢这个手艺，把手艺丢掉之后真的是没有什么机会，因为社会不需要你。

当我们具备做好产品的能力，做好服务能力，有好经营能力的话，我们其实就能够活下去，我们就能够有饭吃。所以有一身手艺的时候，你不缺钱的，你可能做不了老板但是做优秀的打工人还是可以，所以我想我们万科还是对这个要求我们当好农民种好地，不要觉得任何天气变化影响种好地的事情，我们种地把粮食本质拥有的，我相信我们能够度过难关。

媒体提问：想问下前段时间龙湖的吴亚军总说等行业出清的时候，优秀的公司也是存在机会的，我想问万科是不是这样觉得，你觉得有哪些机会？

郁亮：我们这个行业现在需要生火取暖，这是最关键的问题，你要说常说常有，常做常新，这是行业基本判断，不可能说没就没有了，做什么是常做下去的，好产品、好服务，还有新的。我们觉得新的不同发展阶段有不同的参与者，有不同的主角，但是我相信在不同的发展阶段里的主角，可能都需要具备的是这个阶段所需要的能力。比如说我们今天从开发业务来看，一直单一的开发业务能力是不够的。

我们要尊重常识，敬畏市场，如果说按照这个来做的，在新的发展阶段都能过得好。