自去年下半年到现在，中国房地产市场的低迷态势持续蔓延，以至于眼下地产开发商披露中期成绩单的节点，也笼罩着一股压抑氛围。

此前，据克而瑞统计数据显示，今年上半年百强房企累计销售操盘金额30564.7亿元，同比下降50.3%，业绩直接腰斩。与此同时，千亿房企的数量也在减少，上半年全口径销售额破千亿元的房企仅9家，较去年同期减少10家。  

房企销售排行榜上，名次正在进行新一轮洗牌，而位居榜首的碧桂园业绩表现依然相对稳健，实在难能可贵。中期业绩显示，2022年上半年，碧桂园实现权益合同销售金额约1851亿元，权益合同销售面积约2348万平方米，业绩规模均处于领先位置。

在房地产进入深度调整期、市场整体处于下行的环境下，以碧桂园为代表的稳健房企，其经营实力和发展韧性逐步凸显。

行业承压期，保现金流成共识

2022年对房地产行业而言，仍是挑战重重的一年。在行业债务危机、烂尾楼风波、疫情反复等多重因素影响下，市场需求疲软，观望情绪越发浓厚，导致行业整体承压，地产销售额大幅下滑。

国家统计局发布的数据显示，今年上半年，全国商品房销售金额和面积同比分别下降了28.9%和22.2%，房地产投资额同比下降5.4%。

尽管从年初开始，全国各地便相继出台一系列“放松”政策，通过放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等为楼市松绑，但刺激成交效果甚微，市场迟迟未见明显回暖迹象。

即使是最近两个月，政策层面、信贷环境等进一步宽松，情况也未有好转。克而瑞发布的《2022年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示，今年1-8月百强房企销售操盘金额的同比降幅，仍保持在47.4%的较高水平。

其认为，目前行业整体信心尚处在低位、市场整体需求以及购买力不足，9月以及第四季度企业的去化压力仍然较大。

在行业调整之际，“现金流”成为房企生存的重要关键词，毕竟钱要握在自己手里，才有持续发展的底气。

可以看到，过去一年，房企投资普遍趋于谨慎，土地市场上多为国央企老面孔，民企身影十分罕见。拿地热情锐减的另一面是，房企们开始通过加大销售回款等方式增加现金流入，同时优化债务结构，以确保自身能够平稳穿越周期。

而在销售回款这方面，碧桂园很有话语权。近年来，碧桂园高度重视回款，通过标准化、精细化的考核牵引，追求“有现金流的利润，有利润的现金流”，今年同样如此。

中报显示，期内碧桂园累计实现权益现金回款约为1702.9亿元，权益回款率已连续7年回款率保持90%以上。同时，上半年公司实现经营性现金流为正，流入净额约53亿元。

这意味着，碧桂园不需借助外部融资，仅通过经营性回款就能覆盖对应的经营性支出，凸显出公司出色的经营能力。

实际上，保证现金流、资产负债表及利润的平衡，一直碧桂园发展的重心之一。近年来，公司持续优化债务结构，财务基本面稳健高质。

报告期末，碧桂园总借贷余额从去年底的3179.2亿元进一步降至2936.8亿元，较去年底下降7.6%。其中，短期有息负债约729亿元，占总有息负债比例约24.8%；净负债率48.1%，连续多年维持在60%以下。

同时，截至2022年6月30日，碧桂园账面可动用现金余额约1479.8亿元，现金短债比约2倍，可动用现金储备充足，短期偿债无忧。碧桂园方面表示，将根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。

融资环境艰难，优质房企更受青睐

作为行业的一份子，受到市场波动影响是无可避免的，就目前已经公布中期业绩的房企情况来看，大多数成绩单都不甚乐观。据不完全统计，已有超50家房企上半年业绩预亏。

即使是龙头碧桂园，上半年的权益销售金额跌幅仍然达39%，但与其他房企相比，业绩所受冲击已较为温和。

而在利润方面，近年来房地产行业利润增速明显放缓，利润率下行已成趋势。特别是今年上半年，在种种因素影响下，包括首开、建业等在内的不少房企，都出现了利润下滑甚至亏损的情况。

碧桂园也不例外。从核心盈利指标来看，上半年碧桂园实现营业收入1623.6亿元；毛利、净利润、股东应占核心净利润分别为172.1亿元、19.1亿元、49.1亿元，均有不同程度的下滑。不过，在不少房企上半年业绩预亏的背景下，碧桂园仍能实现盈利，已经殊为不易。

而其实，销售和利润是一方面，房企更大的压力还在于融资层面。

此前，因政策调控趋紧、融资渠道受限，不少房企面临较大的流动性压力。今年以来，融资环境虽有回暖，但尚未明显改善，房企融资规模仍然处于低位。

克而瑞数据显示，7月份100家典型房企的融资总量为522.88亿元，环比减少13.7%，同比减少62.9%，这已是房企融资量连续4月持续环比减少。

房企融资难问题仍较为突出，而偿债高峰期的到来，将令考验愈发加剧。据克而瑞资管统计，2022年四季度，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1812亿元，其中海外债约为617亿元。“10月，房企将迎来债券到期小高峰，预计将有近800亿元债券到期。”

面对地产行业的不景气，政策端也在持续调整和发力。如今年5月，包括碧桂园在内的三家民营房企被监管机构选定为“示范房企”，试水发行人民币债券。龙头房企带头“破冰”，对于破解民企融资困境无疑具有强烈的信号意义。

值得一提的是，碧桂园是当前行业内为数不多、能够进行全品种融资的民营房企。

去年下半年至今，碧桂园境内发行公司债及中票合计61亿、供应链ABS及ABN合计87亿。在今年境外资本市场几乎停滞的状态下，依然成功发行了约33.68亿元的可转债。公开资料显示，公司在银行间市场交易商协会的50亿元中票也已经获批，待择机发行。

近日有市场消息称，中国监管部门计划通过指定国有企业担保和承销示范性房企的人民币债券新发，为部分房企提供流动性支持，其中碧桂园、龙湖、旭辉、金地四家房企作为示范房企被纳入考虑范围内。

亿翰智库表示，碧桂园作为示范房企，融资上有较大的便利。“总体来看，当下政策纠偏情绪严重，优质民营企业融资环境改善明显，资金链风险较小。”

这也说明，在市场跌宕之时，稳健型优质房企凭借深厚的积淀和经营韧性，不仅能跑赢大市，也更受资本市场青睐。

以行动稳信心，积极保竣工保交付

当前，最受市场和购房者关注的还有交付问题。今年7月，全国多地出现的“强制停贷”现象，将“保交付”推到了风口浪尖。

据不完全统计，到7月下旬时，全国已累计超230个项目业主发布了强制停贷告知书，断供停工影响导致购房者避险情绪加重，新房成交下降，进而将对房地产市场健康平稳发展产生一定程度的不利影响。

在此背景下，“保交楼”被首次写入政治局会议文件。

7月底召开的中共中央政治局会议指出，“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”

紧接着，银保监会也密集发声，加强与住建部、人民银行等部门的协同配合，积极研究推动“保交楼、稳民生”工作。

但经此风波，原本就有待提振的市场信心再次面临考验。克而瑞研究中心指出，从涉及停贷城市新开盘项目销售情况来看，国央企和优质民企受到购房者青睐，到访量和转化率均有上升；而民企新开盘项目则大多遇冷。

交付力，成为房企稳健发展及增信的重要表现，碧桂园在这一方面再次走在行业前列。

今年上半年，碧桂园累计如期交付1070个批次超25万套房屋，覆盖全国30个省份214个城市780个区县。不仅交付量之大远超同行，还有165个项目实现了“交房即交证”，可谓以行动稳信心，积极保竣工、保交付。

据公司管理层透露，今年下半年计划交付50万套房屋，是上半年总量的两倍。总裁莫斌表示，碧桂园有能力亦有实力保交付、保证所有债权刚性兑付，对未来仍然充满信心。

尽管眼下艰难，但相信经过这一轮调整，活下来的企业将有更大机会。