2017年至2021年，全国商品房销售面积连续5年高位保持约17亿平方米，反映住房需求趋于饱和。

我们认为，中长期来看，行业销售规模大概率将回落至2013年至2015年13亿平方米至14亿平方米的区间范围。

假设行业调整存在以下两种可能的路径：

第一种急剧调整，今年销售面积降至16亿平方米，明年销售面积进一步回落至14亿平方米，两年时间行业规模连下两个台阶，累计净增少4亿平方米。

第二种温和调整，今年销售面积降至16亿平方米，但两、三年内销售面积仍将保持在15亿平方米至16亿平方米，五年乃至更长时间行业规模再缓步下滑至13亿平方米至14亿平方米。

无疑第二种温和调整节奏所产生的负面冲击较小，更利于促进房地产市场平稳健康发展和良性循环。

虽然从整体市场来看，未来主要是以“稳地产”为主，但从具体城市来看，未来城市禀赋将决定市场热度，整体市场分化趋势也将变得更加严重。

具体还需从多个角度做分析，如GDP、人口、供需、购买力、政策调整空间等等。

仅从购买力来看，国家统计局数据显示，2020年，上海、北京城镇居民人均可支配收入超过7.5万元，苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入超6万元。

与此同时，8成以上的城市城镇居民人均可支配收入在全国平均线43834元以下，其中不乏西安、郑州、重庆等中西部地区二线城市。