8月24日，长沙市自然资源局对《长沙市商业和上午用地布局规划批前公示（2021-2035）》批前公示。文件展示了长沙未来核心商圈、区域商圈和特色商圈的规划布局，高铁西、大王山、大泽湖以及马栏山等片区或许会迎来新的发展机遇。

具体内容如下：

1、规划范围与期限：

规划范围为长沙市六区一县，规划期限为2021-2035年。

2、规划对象：

按《城市用地分类与规划建设用地标准》 （GB50137-2011）

商业用地包括零售商业用地(811)餐饮用地(B13)、旅馆用地(B14)，以及商业源合用地(81 B2\B1R\B1湿合其他地类);不包括批发市场用地(B12)和居住用地内的服务施用地(R12，R22和 R32)。

商务用地包括金保险用地(B21) 艺术传媒用地(822)和其他商务用地(B29)，以及与其他用地的混合(B1B2\B2R\B2澳合其他地类)。

3、规划目标：

至2035年，基本建成布局协调、结构合理，层次分明、可持续发展的商业和商务空间体系，支撑长沙建设“国家科技创新中心、区域性国际消费中心、区域金融中心、国际文化创意中心”。

4、空间结构：

1、)商务空间结构

德解市中心商务功能，培育外围商务功能片区，引导商务空间沿江，沿地铁站点周边集聚构建"一心八片，两带七轴”空间结构。

一心：即五一商务中心，优化提升综合商务功能；

八片：重点建设滨江新城、马栏山、梅溪湖二期、高扶会展区，空港、高铁西城、南部融城洋湖新城，为长沙嵌入全球经济网络提供载体空间；

两带：引导商务空间泊湘江和浏阳河发展，提质治江现代化城市形象。

2、)商业空间结构

顺应商业扁平化发展趋势，匹配市级国土空间总体格局，构建“一主九到五特”空间结构。

一个核心商圈：五一广场及周边，服务范围覆盖全市乃至全省及周边省份。规划打造国际商业消卷形象窗口，进一步提升商业服务水平国际影响力。

九个区域商圈：包括金霞商面、星沙商圈、武广新城商圈，红星商圈、南部胜城商圈、洋湖商圈。梅溪湖二期商圈、市府商圈、高铁西城商圈，区域商副与轨道站点，公共空间紧密结合，提升区域商业活力、品质和效率。

五个特色商圈：大王山文旅主题商业中心、物官文旅主题商业中心、马栏山文创主装商业中心、大泽湖滨水主颗商业中心，省府商务主额商业中心，特色商圈满足市民差异化消费需求，提升消费幸福感。

N个社区商限：结合居住用地布局，满足15分钟生活圈内的日常生活需求。

3、)商业商务重点管控区

以保量，提质为前提划定重点管控区，具体范围包括：八个商务重点片区内的商业商务控制线，地铁换乘站点和枢纽站点300米。其他站点200米范围，五一大道，芙蓉大道，会展片中轴大道两厢第一界面，浏阳河马栏山段和高铁会展新城段第一界面，三环线以内的湘江两岸第一界面，该范围内的商业和商务用地规模按已批控规进行控制，原则上不得调减，但容量可根据实际开发建设需求适度下调。若转型用于国家支持的新兴产业，养老产业、文化产业，体育产业等用途，可不受此约束。

5、规模控制：

燥判对控娱腾制单元进行功能分区和商件比引导，商业商务核心区商件比为3.5：6.5，商业商务重点片区商住比为2.7：73园区商住比为1.4:8.6一般地区商住比为11：8.9。(商住比以建筑面积为计算口径，“商”不包括公寓，允许指标以商业商务比例为基数上浮20%作为指标上限)

6、规划措施：

1、）已让用地

(1)湘江两岸第一界面内的已出让未建用地原则上不得调减商业和商务用地规模，如确需调整的，必须用作公共功能用途(包括公共服务用地，公园绿地)。

(2)除湘江两岸第一界面外的其他重点管控区的已出让未建用地，不得调减商业和商务用地规模，不允许商改住，可通过降容。1.5级开发，转产业用地去库存。

(3)重点管控区外的已出让未建用地可通过用地调整去库存，鼓励形成混合用地。

2、)来出让用地(新增用地)

(1)落实国家政策。开展城市微更新，城市更新单元或项目内拆建比不大于2。

(2)开展控规修编，对各类用地规模进行再平衡，增加管理单元层级控制总量，增加混合用地地类。简化商业和商务用地转产业用地调规程序，前白规划建设用地。

(3)强化土供给的时空分配。严格控制非重点管控区的新增商业和商务用地规模供给，加强供给规模与片区开发进程匹配管理。

(4)三环线以外新(修)控规涉及湘江两岸第一界面的，原则上应保障第一界面范围内的公共功能用地(包括公共服务、商业商务、公园绿地)不低于60%。

来源：长沙市自然资源和规划局_批前公示