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常州学区房,会不会成为“烫手的山芋”?

克而瑞常州房产测评 2022-08-19 23:30 7.7w阅读

受到疫情,政策,经济环境和社会舆论的影响,这两年中国有两大行业可谓受到了重创,一个是房地产行业,一个是教育行业

而两大行业的结合体“学区房”,却依然和今年的夏天一样,持续高温。

教培机构的消失,让许多家长对学校的教学质量有了更高的要求;地产行业的颓靡,则是让更人多意识到,与其改善自己的生活质量,不如投资孩子的未来,至少从目前来看,后者期望值要更高一点。

然而,既然学区房既有教育属性,又有地产属性,那么它自然会成为“调控”的重点对象。从近几年全国各个城市出台的教育政策来看,也的确如此。

所以问题来了,一直站在商品住宅市场峰顶上的学区房,会不会有被时代抛弃的那一天?

教育公平是趋势,“学区房”概念将被逐步弱化

近年来,包括北京、上海、深圳在内的多座城市,都相继出台过不同淡化学区房概念的政策。

2021年3月16日,上海教育委员会印发《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,明确了“名额分配综合评价录取”,其中分配到各区的计划中须有不低于20%的比例以均衡、随机为原则分配到不选择生源的初中学校。

图源:上海市教委

2022年5月,《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》发布,提出了各区集团化办学的总体目标,也明确市直属学校(含高校附属)和有条件的区属优质学校可跨区组建教育集团,原则上应优先考虑在原特区外教育薄弱、学位建设任务重以及市属学校优质办学资源少的区域开展集团化办学。

就在今年7月中旬,常州也正式发布了新一年的教师轮岗工作通知。

其中最重要就是,常州将建立“1+N+R”教师交流轮岗模式,形成交流轮岗联动片区,由牵头学校负责统筹实施片区内教师交流轮岗工作,逐步实现片区内教师资源均衡配置。

而这样做的目的,就是平衡常州各地各校的师资力量,稀释传统名校的资源优势,来达到教育公平的目的。

从这些政策本身来看,其初衷主要还是“义务教育优质均衡发展”。

未来老城区,市中心,某所学校“一家独大”的局面,是各地政府都在尽力避免的,也的确是下了很大的决心和成本去改善的。

“学区房”依然会存在,但价格趋于理性将是必然

那么,伴随着教育资源的平衡分配,学区房就会在常州消失吗?

短期来看,不会。

一直以来,由于教育资源与房子关连属性较强,在一座城市里,但凡与“学区”挂钩,该片区的房价会略高于其他区域,优质教育资源密集的地方,恰恰也是城市房价高企之地。

常州,当然也没能逃出这个“魔咒”。

放眼当下的常州,各大教育集团下的分校已经在各个板块、各个区域遍地开花。但实际上,到底是分校好还是本部好,大家其实心里都有数。无论是一手房市场还是二手房市场,凡是与那些常州人耳熟能详的名校本部挂上钩的,没有便宜的。

作为兼具教育功能、投资功能和居住功能的不动产,优质学区房在楼市中有着穿越周期的强大力量,楼市普涨它先涨,楼市降温它坚挺。

但是,就如同上文所说的那样,学区房,它终究还是房子,具备了教育功能的它,就需要面临教育政策和楼市政策双重调控

2021年4月30日,中央政治局会议首次提出防止以学区房等名义炒作房价,将打击学区房炒作上升至新高度。


此后,宁波、合肥、深圳、厦门、上海、北京、无锡等多个热点城市出台相关政策,打击学区房炒作,重点涉及招生录取制度改革、建立学区二手房交易价格参考机制、学区房限购加码、加大违规信息发布惩治力度等。

未来,常州重点学区房会不会在这方面有所跟进,犹未可知。但是长期来看,相关教育政策的落地执行,杜绝以“学区房”名义炒作房价的可能,是大趋势,这也是“房住不炒”的重要一环。

就像今天的常州商品住宅市场一样,最终趋向理性,是必然的结果。

欠缺居住属性的学区房,终归会被淘汰

在所有二手房中,溢价能力最强的是学区房,而在所有学区房中,溢价能力最强的则是“老破小”。

所谓“学区面前,人人平等,你精装修的次新学区房卖5万/㎡,我不带电梯的30年老房子,也能卖5万/㎡,甚至因为面积小总价低,在单价上我还能再往上拔一拔。

这在常州的二手房市场,是非常普遍现象。

当然,这也是非常“危险”的现象。

过去,买家买学区房,为的就是一个学位,往往忽视了居住价值。反正小孩读完书我再转手卖掉,还能赚一笔,根本无所谓是不是老破小。

但是各位有没有想过,如果有一天因为政策变动,这套房子不再与学区相捆绑,丧失它在二手市场的功能属性,它还能值多少钱?

你能否保证,自己不是击鼓传花的最后一人?

如果有一天,常州也像其他城市那样,对学区房严格实际居住情况,你怎么办?

不合格的居住环境与好的教育环境,哪一样对于孩子的影响更大?

这几个问题,一旦你能想明白,就应该清楚,没有居住价值的学区房,已是一场赌博。

还是那句话,公平教育是时代发展的必然选择。

它会是一个长期的过程,也会是一个严格执行并被贯彻的过程。

在变局中看清时代发展的方向,做好身为家长的表率作用,或许比一套房子,更重要。

本文仅为个人观点,不代表所在企业立场,供参考

引用数据及观点请注明来源:克而瑞常州房产测评(CRIC-CZ)

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来源:克而瑞常州房产测评

作者:克而瑞常州

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