乐居财经  王敏 8月19日，由乐居财经主办的“追光：2022（第五届）乐居财经年度论坛暨财经之夜”在杭州举行。百位地产、家居和物管行业精英齐聚，共同寻找不动产折叠时代的追光之旅。论坛由中国房地产业协会、全国工商联家具装饰业商会共同指导。专题》》

住建部房地产市场服务专委会委员程鹏参加“市值重估”沙龙时表示，过去一段时间物业股票价值一直往下走，主要受到三方面影响：一是受到房地产的拖累，包括地产企业暴雷、物业费被大股东挪用、非业主增值服务大幅度下降；二是跟城市服务有关；三是国际层面的变化，包括美国加息促使外资从中国区域撤离、恒生指数回调、外资投行给中国头部的物业公司负面评价等。这三方面的力量综合作用的结果，直接导致了物业股价下行。

不过，程鹏表示，物业股票价格往下走是短期行为，长期来看，依然非常看好中国物业。通过观察物业行业可以看到，物业行业的政策红利还没有释放出来，可以说作为独立的行业，某种程度上可以说疫情让国家、社会、政府看到了物业行业的价值，对物业行业有很大的促进作用。住建部在2020年推出了十部委的文件，正式把物业企业作为社区治理的环节纳入进去，但这只是一个政策的刚刚开头，具体到政策如何落地，怎样发挥物业公司的价值，更多实施的细节和规划仍在酝酿过程中，这个过程是很难的。另外，通过物业行业市场集中度的研究，可以发现它仍然没有到最高峰，刚刚启动，其中服务好的、口碑好的、资本有优势的公司，在这个过程中会占据很大的资源。还有就是甲方的市场主体逐渐成形，比较有代表性的是各种业委会，如此，才能实现在社区层面物业服务的优胜劣汰，才能通过这样的机制把市场做起来。这三方面决定未来的物业市场会非常的好。

程鹏表示，物业行业最本质的一个商业模式，就是一个系统的综合解决方案提供商，而大量的服务都是需要外包商来提供，但他会把不同外包商对项目的理解、对人群的理解做一个重塑。这种商业模式最本质的价值，就是需要对业主或者是甲方需求深刻理解，这是最核心的东西。这就意味着物业一定要在这个群体或在这种类型的业态深耕，它不是行商的模式，而是坐商的商业模式。比如，我们国家对物业的管理分为两部分，一部分是住宅小区，应该把它往社区治理的体系上靠，把它作为民生业进行管理，但是对非住宅类的小区，就像各种商业业态，这是按照商业市场价值推进的，所以说在这个过程中，它是需要一个深耕的行业。