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物业K线

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抢占公建物管丨物业K线周刊

乐居财经 邓鑫妮 2022-08-14 20:51 8.8w阅读


文/乐居财经 邓鑫妮

一座钢筋水泥架构的“云之城”坐落在杭州的余杭区,这是个庞然大物,云雾漂浮状的顶盖之下共有9层,总建筑面积约51万平方米。

还未正式开通,关于这座车站的信息就已经铺天盖地。杭州西站,是继杭州火车东站、萧山国际机场之后,杭州的第三大门户交通枢纽。

即将开门迎客,杭州西站也迎来了一批新的物业服务人员。

8月8日晚间,南都物业发布公告称,公司中标杭州西站站房配套物业管理服务项目,中标金额9005.096万元。

此次中标,是南都物业继去年中标杭州萧山国际机场部分项目后,在城市公建类物业服务领域取得的又一重大突破。

现如今,公建物业几乎是物企人手一张的牌,这类项目主要来自市场外拓,不受母公司输送影响。

保利物业招商积余中海物业等国企央企早已是公建领域的高手,但民营企业的实力也不可小觑,不仅有深耕公建20多年的新大正,还涌现出雅生活合景悠活等众多企业。

入局分羹

公建业态并非偏门领域,大大小小的物企基本都有涉猎。

集中在招投标市场的公建物业并非万金油项目,这类项目通常具有部分社会性、公益性的特点,相对于普通业态,盈利空间大幅收缩。

而且现在随着物企服务的不断外延,不仅有住宅、商业等传统的服务项目,城市服务也被纳入管理范围,公建并非首选。

不过各花入各眼,近几年在公建领域进击势头猛烈的物企也不少,尤其是国企央企,公建的属性似乎与它们天然契合。


据乐居财经《物业K线》不完全统计,2021年财报公布公建类服务项目的物企中,保利物业的管理规模居于国有企业之首,雅生活夺下民营企业规模桂冠。

收入方面,最高的是招商积余,包括公共、政府、学校在内的公建类业态物业管理服务收入18.6亿元,其次是新大正,物管收入17.6亿元。

2019年6月,保利物业宣布正式迈入“大物业时代”,在这一战略指引下,保利物业深挖各个业态,其中就包括公建。

截至2021年年末,保利物业源自公共及其他物业的管理面积约2.4亿方,收入约为14.62亿元,较2020年同期增长约81.8%。期内,保利物业新签约公共及其他物业项目的单年合同金额达约9.5亿元。

20余年公建生涯的新大正,也交了一份答卷。在其服务业态的构成中,大部分来自公建,包括学校、航空、公共、办公在内的物业管理服务收入占比超8成。

从新大正的身上,能比较直观感受到公建领域物管的盈利水平。2021年新大正实现营业收入20.88亿元,较上一年同期增长58.40%,然而期内的毛利率和净利率双双下跌。

2021年,新大正整体毛利率为18.65%,较上一年同期的21.42%下跌了2.77个百分点;净利率为7.97%,同比下降了2.04个百分点。

规模相差20倍

摊开公建业态的物企名单,除了耳熟能详的新大正和保利物业,雅生活、招商积余、中海物业、金融街物业等也有不俗表现。

乐居财经《物业K线》统计的部分披露公建规模的物企中,保利物业和雅生活规模较大,分别为2.4亿方和2.195亿方,其次是招商积余7760万方、中海物业4670万方、金融街物业1130万方,首尾极差超过20倍。


物企公建类物业的规模占比大小主要取决于两个方面,一方面是物企自身规模,另一方面是在公建投入的精力。

保利物业和雅生活自身体量足够大,多番经营下,公建规模分别占比51.6%和44.9%,属于较大的份额。

其次,金融街物业的公建规模虽然不高,但是与其整体面积相比已然不小,占比33.75%。招商积余和中海物业居下,公建规模分别占比27.6%和17.9%。


而在营收方面,新大正的收入占比一骑绝尘,公建类服务营收占总收入的84.37%。

相比之下,招商积余和保利物业多点开花,公建物管收入比重并不大,分别为17.56%和13.54%。

不过也从侧面反映了保利物业公建类物管服务的羸弱,收入能力并不强,五成规模带来的营收只有一成出头。

收并购式弱

公建项目最常出现的地方还要属招标现场,物企竞争拼的是硬实力,常常有几家甚至几十家企业竞标,谁也没有十拿九稳的把握。

收购原本就在公建领域擅长的标的企业,似乎是给物企的一条捷径,花下去真金白银,马上就能听见声响。

这两种,是物企常用来外拓公建项目的方式。

然而今年的收并购不景气,上半年收并购26笔,总额88.26亿元,与上一年同期相比,收并购频率和总额都有所下降。在这其中,分给公建的就更少了,屈指可数。

不过在这之前,物企收并购可是囤积了不少的公建项目。


去年末,招商积余加码航空物业,接连收购上航物业和南航物业。

2021年12月24日,招商积余公告称,受让上航物业100%股权,价格为5362万元。两天后,又以2.3亿元收购南航物业95%股权。

一向以商业业态著称的金融街物业,也在公建业态下了本钱。2021年11月29日,金融街物业表示收购金融街集团旗下永泰恒卫生服务100%股权,代价为345.18万元。

金融街物业表示,本次收购将扩大其医院物业管理板块业务规模。数据显示,截至2020年底,永泰恒卫生服务共承接物业服务项目11个、社区卫生服务中心15个、职工食堂项目12个。

市场外拓方面,公建项目年限长、收入稳定,物企竞争更是屡见不鲜。

以其中细分的医院项目为例,随着医院后勤社会化趋势的不断递进,医院物业释放出巨大潜力。据国家统计局资料,2021年中国医疗卫生机构数量达103.1万个,较2020年增加了0.80万个,同比增长0.78%。

总而言之,公建狩猎场的号角已经吹响,物企前仆后继,抢滩公建业态,竞争格局正在加速重构。


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