乐居新媒体  刘真  发自南京

      头顶富贵天，脚踏黄金地。在南京，不少买房人冲着改善或学区的动机在河西置业。

近日，乐居新媒体了解到，被视为仁恒南京豪宅标杆的仁恒国际公寓有可能开卖。吸引人的是，这批公寓为65年产权的类住宅性质，且是南师新城小学+新城初中本部的双学区房！

已知仁恒国际公寓已交付十多年，地处奥体CBD，位置优越，周边有河西中“四大金刚”，其部分二手房最高成交价已破8万/㎡，是出了名的南京“富人”集聚区。

据了解，本次即将开卖的1栋楼前身为仁恒辉盛阁国际酒店，该酒店已于去年4月底全部搬空，搬空后仁恒将对整栋楼的房源，进行重新设计装修，预计最快8月底将重新对外参观。

商业转民用性质，河西中仁恒将推出211套可售房源

交付已有十余年的河西中仁恒国际公寓，居然还有房子要卖？

近日，河西中部仁恒国际公寓传来消息，项目还剩1栋楼未出售，预计最快将于下半年，以二手房进行销售。

据悉，这栋楼原本属于仁恒辉盛阁酒店，但该酒店在去年4月底到期已经搬走清空，内部已经重新装修，酒店店也已从商业性质转为民用栋，一二层预计打造商业，3层至30层为可售卖房源，总共29层约211套房。

户型面积约138-243㎡，两房到三房不等，放风价7万/㎡，总价或将在960-1700万。

即将对外出售的为A栋楼即1号楼

从地图上看，仁恒国际公寓，紧邻地铁2号线奥体东站，一街之隔就是奥体中心。周边有雨润国际广场、华采天地、河西金鹰等商业配套，能够满足各种生活需求。

这些年奥体附近鲜少有新盘入市，二手房价格又居高不下。素有奥体CBD“四大金刚”之称的银城西堤国际、中海塞纳丽舍、万科光明城市以及万达华府，常年挂牌价稳定在6.5万/㎡以上。

仁恒国际公寓区位图

其中距离仁恒国际公寓最近的银城西堤国际，其二手房最高成交价已破7万/㎡，不过近三个月以来，受学区轮动及二手房限购放宽政策影响，该小区140㎡左右的房源成交价已跌破6万/㎡。

可尽管如此，仁恒国际公寓最大的关注点依然是学区，南师附中新城小学+南师附中初中本部，这两所学校可以说是目前河西中最好的公办学区组合。

链家网数据显示，目前仁恒国际公寓二手房挂牌均价已超5万/㎡，与当年1.7-3万/㎡的开盘价格相比，房价最高涨了3万/㎡！

根据南京网上房地产数据，仁恒国际公寓2005年12月领取了两栋楼的销许，其中已售的2号楼备案价约在1.7万-3.3万/㎡不等。

2号楼254套房源约在2011年左右全部卖完，当时均价已至3万/㎡。10年前就卖到了这个价格不愧是仁恒。

如今网上房地产销售显示，项目1号楼211套房源已处于“未售”状态，主力户型面积约138、148、195、243㎡。

2号楼同面积段户型参考（不同楼层，户型可能会有差异）

144㎡3房2厅2卫户型图

195㎡2房2厅2卫户型图

243㎡3房2厅2卫户型图

以上户型图仅供参考，1、2号楼两栋楼位置不一样，户型也会有差别。

另外仁恒物业的工作人员也表示1号楼房源未来将以高品质装修入市，户型会不会有所改动，要根据最后公开的信息来确定。

从现场布置来看，靠近1号楼的户外围挡已竖起，对外展示的样板间也正在装修中。

只不过，相比靠近小区里侧的2号楼，1号楼更靠近牡丹江东街，南侧即河西政务中心，东侧、南侧各有车辆出入口，环境上不如2号楼更安静。

小区交付已有10多年，外立面依旧很有“质感”

仁恒国际公寓，是仁恒在南京开发的top级精装酒店式公寓项目，也是仁恒在河西打造的首个高端产品，可以说是仁恒的标杆代表作之一，关注度不比当年的仁恒江湾世纪低。

而品质自是更不必说，项目2007年竣工交付，距今已有10多年，不过现在看起来依旧很有品质感。

整个小区体量不大，只有2栋楼，外立面高级铝板+玻璃幕墙材质，辨识度极高。

门口安保也做的非常到位，每个入口都设有保安专人值班，过往车辆都需登记识别，一定程度上保证了小区业主的居住安全。

除了以上提到的外立面和物业，仁恒国际公寓社区绿化也非常“不一般”。

      市面上大多的公寓或公寓式的住宅，很少能有空间去做绿化、社区配套，特别是像仁恒国际公寓这种还位于城市核心区位的。

我实地探访的过程中发现，仁恒对社区环境、绿化等格外注重，虽然小区已交付十多年，但从绿化维护、园区配置上丝毫看不出破绽，甚至比一般新建商品房小区还要“葱郁”。

走在小区里，绿树成荫，儿童活动区、成人休闲区一应俱全，内部大堂更是金碧辉煌，高端石材的石柱、休闲沙发、雕塑等尽显仁恒豪宅气质。

另外，仁恒国际公寓还自带高端会所——仁恒国际俱乐部，号称河西第一豪宅会所，有着约7000㎡的室内会所，近400㎡室内恒温游泳池，户外3000㎡的草坪花园。

据了解，这是南京超五星私人俱乐部，采用会员制，室内设施主要包括：室内泳池、健身房、儿童游戏室、羽毛球场、电影院、宴会厅等高档配置，能住这里的，多数是有社会地位的人。

仁恒国际公寓户型面积较大，总价不低，若按放风价7万/㎡、最小138㎡来算，总价预计960万起步，再加上大概率8成首付，前期高额的资金投入，可能会劝退一部人。

但反观项目地段及配置条件，奥体CBD+新城双学区+仁恒招牌，想必定然也会吸引一波“仁恒粉”关注。

不过，涉及到房屋使用产权年限的问题，还是要友情提醒一下，仁恒国际公寓土地使用年限为2004-2069年，商业转民用之后，产权年限是自购买后重新计算还是在原有基础上折算，需要确认清楚。

就目前现状来看，仁恒国际公寓还属于新房，毕竟尚未对外开售；但从使用性上来看，房源是经过重新装修翻新，原则上属于二手房范畴。

  65年产权公寓作为“南京特色” 买入前有几点需要注意

      在这之前，65年产权酒店式公寓转为正常住宅售卖，南京也有过案例。

如鼓楼滨江的证大阅公馆、龙湖春江紫宸以及中冶盛世滨江锦绣江山等，这类性质的房屋在办房产证、落户及税收方面享受和住宅一样的待遇，民用水电，可以落户、可以入学...

后期买入也可以使用公积金+商贷组合贷款，但是在市场流通性上可能会有一些困难，并不会像住宅一样那么快容易转手。

另外，酒店式公寓在报批规划设计方案时，对采光要求并没有那么严格，常会出现暗房的情况，而且这种性质的房屋楼层相对较高，导致得房率较低。其次，同一楼层居住户数较多，室内通风、私密性略差。

据了解，目前这类房子只在南京有。

     且据多家案场销售反映（上文提到的有过65年产权公寓售卖经验的几家楼盘），房屋土地使用产权年限正常情况下，都是从房企拿地那一年开始计算，而非购房人购买房屋的时间。

    倘若仁恒国际公寓也是如此，是就意味着，1号楼尚未开卖就已存在缩水风险。如此一来，放风约7万/㎡的价格还能支撑的住吗？

   说到这里，不经联想到河西另一家高端公寓产品，位于集庆门大街地铁站的世茂洲际天誉公馆。

  不同的是，世茂洲际天誉公馆为40年产权（2016.9-2056.9）酒店式公寓，不能落户，不能上学、商业水电....精装修均价约4万/㎡，在售面积段约65-260㎡（总价最高近千万），这个价格已经赶超目前南京大部分住宅的价格了。

当然啦，能买得起这类房子的人，本身就不缺钱、不缺房子，消费层级恐怕早过了学区、房屋使用年限的阶段。

      与学区比起来，他们或许更在乎资产价值、业主圈层以及未来生活的品质感享受吧。