乐居新媒体武汉   来自来自武汉市房管局的统计数据显示，7月，武汉市新建住房成交逆市上扬，销售套数达到12393套，环比增长14.2%。楼市新政叠加金融政策所带来的影响正在凸显，东西湖区、黄陂区作为不限购区分别以2096套、1074套的成交量分列区域成交的第二名和第三名。

不过，武汉市场的供应持续下滑。来自武汉克而瑞的统计数据显示，2022年1-7月供应同比下滑52%，7月单月供应环比下滑19%。7月房企冲刺年中业绩已过，成交量较6月下降5%，供求比0.82，供求关系未进一步恶化。

表：2022年1-7月供求指标及同环比对比

在供应、成交、新开盘、来访认购、典型区域、典型项目、营销和渠道表现上，武汉克而瑞进行了不同维度的分析。

1、供应：7月供应80万平方米，环比下降19%，同比降幅22%。7月为楼市传统淡季，加上房企年中冲刺节点已过，供应出现明显下滑。

2、成交：7月市场压力仍存，多数项目仍在持续采取“以价换量”策略，成交98万平方米，环比下降5%。

3、新开盘：以平推为主，整体去化率降至13%，较6月而言下降13个百分点。中心城区去化率20%，远城区去化率7%，远城区去化率持续下探。

7月全市新开盘31频次（新开盘7/续销24），环比6月新开盘、续销项目量均增加，主远城区去化率双降。

图：2016年1月-2022年7月开盘去化率走势

4、来访认购：2022年7月周度单盘来访和成交均下滑，市场热度出现回落

相对2019年和2021年，今年1-7月案场来访量仍处相对低位，平均月单盘来访量232人次，7月平均单盘来访客户255组，低于6月的297组。不过，相较于1-5月的数据，7月的来访量略高。

图：2019年1月-2022年7月来访量走势

今年二季度案场平均认购量较一季度显著回升，单盘月均认购22套，7月由于调控政策放松之后，边际效应递减，较6月认购自然回落，平均单盘认购17套，低于二季度平均水平。

图：2019年1月-2022年7月认购量走势

7月较6月来访下降13%，认购下降21%。典型放松限购区域，经济开发区来访及认购量相比于6月小幅上涨，东西湖区来访认购量则表现为明显下降趋势，政策叠加促销动作带来的短期市场转好，但较难持续。

图：2022年7月周度监测持销情况及6月对比

图：2022年经开区周度来访认购走势

图：2022年东西湖区周度来访认购走势

5、典型项目：四大区典型项目延续6月市场表现热销

吴家山板块的武汉二十四城、新城桃李郡和盘龙城板块的武汉城建天汇龙城、武汉城建新时代、武汉城建盘龙湾梅苑及大桥新区的鹏湖湾，单月成交量均达90套以上。

6、营销及渠道：7月全市范围仍以分销渠道带客促销为主,且特价房营销活动贯穿全月，远郊板块营销力度继续保持。

7月年中冲刺节点已过，但各大房企仍未放松前期营销折扣力度，各类营销噱头包装仍在。

7、月度表现：7月成交环比小幅下滑。

武汉依托利好政策密集叠加，加上6月集中备案的部分因素，6月市场有边际复苏迹象，不过7月以来整体市场热度均有不同程度的回落，武汉新开盘去化率回落至2成以下。市场热度的回落与近期断供潮来临密切相关，受此影响，客户来访量节节回落，购房信心明显不足，7月较6月来访认购均有明显下滑，购房积极性不高；目前更多的需要政府纾困政策的持续加持，保交付、稳房价，恢复市场信心尤为重要，只有稳住了楼市的基本面，才能逐步以时间换空间，获得后续增长的可能性。

对于接下来的市场走势，武汉克而瑞预判，在房地产行业弱复苏情况下，近期又出现了部分城市业主“停贷”的情况，成为短期楼市下行的“导火索”，行业信心的恢复被进一步遏制。在针对保交楼目标上预计武汉还将出台对应房企纾困措施以解决项目交付问题。

分房企来看，分化依然明显，一个明显的趋势是，国央企项目因“交付”能够得到保障，越来越受到购房者青睐。国央企以及少数优质民企逐渐成为当前市场环境下客户首要选择对象，如在远郊城区武汉城建集团旗下项目成为当前新房市场成交主力。

由于7月25日湖北省企业职工社会保险信息系统正式恢复办理社保业务，结合此前6月下旬限购放松政策中的外地户籍购房社保1年降为3年内满6个月，预计此条政策效果显现时间最晚将会出现在22年年底。

从武汉市内来看，相较4、5月“四限类松绑”浪潮中武汉表现出的审慎态度，这一轮购房补助类的施政风潮武汉越显积极；但现阶段武汉出台的购房补贴的覆盖面仍显不足，中央反复提及“支持刚需及改善性需求的合理释放”，而目前武汉3个行政区的购房补贴依然侧重于中等收入的偏改善客群，相信随着市场形势的进一步变化，在接下来的一段时间内亦会相应跟进针对刚需客群的置业补贴方案。

7月底武汉各大案场近乎普及了最低房贷利率至4.25%，结合5、6月限购松绑的持续发酵以及后续如能进一步跟进力度更大的政策扶持，市场信心预计在下半年逐步得到提振。