2022年8月6日，在上海师范大学商学院、MBA教育中心举办的“商业视野大讲堂”中，中国社会科学院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任王业强研究员、上海易居房地产研究院崔霁副院长、58同城安居客房地产研究分院张波院长和上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿教授分别围绕房地产产业、市场、企业的变局和未来的重构进行了研讨。



王业强研究员从产业视角出发，分析了当前房地产业的主要运行状况，认为当前房地产业仍存在三个认识误区，一是对行业的认识僵化，没有认识到房地产业已经进入新阶段，从过去主要解决无房住到有房住的0到1的阶段，已经演变为在有房住基础上更多居住品质、居住环境等要求，即1到n的阶段，无论房地产建设方式和管理思维都必须进行转变，从限制的思维转向引导的思维。二是对房价认识的片面，没有认识到高房价的根本原因在于土地供应不足问题。三是地产加基建的运营模式，这个模式还能不能持续下去需要思考。未来我国需要寻找一个中国特色的经营模式，当前的稳市场政策要从短期救市解决风险和长期变革解决发展问题两方面着手。短期内行业要保交付、保民生、保稳定，有关部门提供强有力金融工具的支持，为防止发生系统性风险；长期来看，要用制度性变革来解决发展问题，用发展的眼光看待房地产市场，加快推进地产行业供给侧改革，如结合需求的变化，更好地提供科技型住宅，绿色住宅等，同时构建有弹性的土地供给制度，更好地实现“房住不炒”目标，探索出未来行业发展新道路。

崔霁副院长认为当前我国房地产企业面临的风险主要是由于行业发生大变局而产生的，分别是产业定位的变局、产业政策的变局、产业规模的变局、产业盈利的变局、产业区域的变局、企业发展的变局、市场需求的变局和数字化引发的变局，这些变局表面原因是受政策收紧与疫情冲击影响，实则是由于行业内部发生变化而导致的。在大变局中房企面临的风险主要有三点：经营业绩面临约束、高杠杆房企违约频发、新模式仍在探索。在当前的大变局下，房地产行业在国民经济中依然是支柱产业，未来满足改善性需求是房地产企业的发展重点。企业应从“转变运营模式，向高质量方向发展”、“明确企业运营模式，平衡好投资多元化和运营专业化”、“提升运营效率，从资本驱动转为科技驱动”、“增加运营效益，注重精细化管理”、“控制运营风险，主动降负债”、“探索新模式”等方面应对市场变局，以实现向好发展。对近期看土地市场出现了央企或国企拿地为主的情况，未来在房地产行业中应该是一个“国民共进”的状态，这样行业发展才会形成一个更健康的格局。

张波院长从市场角度出发对“房地产市场现状与趋势”展开讲解。认为房地产市场对政策刺激反馈不明显的原因在于市场内外变化与以往差别较大，今年市场受到的内外压力使得政策刺激不足以振奋市场，大众对房地产未来发展信心不足。分析如今市场发生变化，市场分化成为大趋势。市场在不同城市、同一城市不同地区、不同房地产企业等方面呈现明显的分化特征。具体而言，城市层面，核心一二线城市在政策支持下已见成效，而政策对三线城市影响效果较弱。企业层面，国企、央企在市场中占比趋高，民企地位逐渐下降。因此，市场需求的分化，使得行业未来更需要创新性发展，房地产下一个大周期是精细化发展的阶段，思考当下市场状况很重要，更重要是思考未来行业发展。

崔光灿教授认为当前房地产市场面临的变局具有预期不足、准备不足和进展不确定性的特征。未来房地产市场的重构未来的重构一定是多维度、长周期的重构。市场、企业和产业既要做好单维度的重构，更要做好多维度的协同重构，企业要重构以可持续生存为基础的经营模式，重风险管理、深耕主业，凝练优势。市场的重构包括供需关系的重构，一二手房关系的重构，租售关系的重构，市场进入以需求为主导的时期。产业的重构是更深层次的，要成为一个更健康更可持续发展的高质量、常态化行业， 探索新发展模式。重构的长周期性在于不是阶段性可以快速完成的，一定是在动态发展中逐步建立起来的，重构涉及到多主体的重新定位，政府的管理、监管仍要进一步处理好政府与市场的关系，改变过去以“限”为主的行政型管理，更好使用经济手段，发挥市场配置资源的基础性作用，避免周期性的政策波动对市场冲击。企业的转型要有一个长期的发展战略，要从人才培养、经营模式等进行战略层面进行规划和调整。所以重构是一个长周期的过程，是一个房地产资源配置体系重新构建的过程。